租赁市场淡季来临 刚性需求的学区房租金竟降得最狠

　　10月之后，历来是租赁市场的淡季，租金降个两三百都算正常。但今年，让很多经纪人没想到的是，很多房源一下子就降了500元，甚至1000元，部分大户型直降2000元。更让人出乎意料的是，这次降价过程中，刚性需求十足的学区周边尤为明显。

　　大户型租金直降2000元

　　“好消息，离育翔小学、三帆中学都近，南北通透大两居，房东首次出租，全新家具家电，现在大降价，租金区域最低，只租6500元。”上周五，一家中介的经纪人小孙在朋友圈发了这样一条“促销味儿”很浓的租赁信息，想借着周末把房子租出去。

　　“这套房子比之前降了多少?”看到这条信息，记者马上致电小孙。

　　“之前一直挂7000元，没租出去，快到年底了，房东担心更不好租，急着租出去，就降了500元。”小孙说。

　　“这一片儿不是挺好租的，房东挂了多长时间?为什么没租出去?该不会有什么问题吧?“记者追问道。

　　“挂了一个半月了，没什么问题，就是房东刚装修完，房间可能略有味儿。”小孙这样解释。“其实，这套房要是在六七月份挂出来，这个价格一个星期肯定能租出去。”

　　仅仅相隔两月，市场一下子就降温了。

　　“今年上半年，随着房价上涨，租金涨得也很明显，特别是新风街1号院，80平方米的两居能租到8500元;120平方米的三居室，报13000元也有人租。但现在，二居室降了1000元;三居室降了2000元。”小孙介绍。这个降幅让他也感到很惊讶，他在这个区域干了3年了，但这么大幅度的季节性降价，以前从来没见过。

　　北二环学区房3个月没人租

　　记者从链家网上看到，租金有所下调的，不止育翔学区。西城的实验二小、161中学附近，以及东城的青年湖小学、府学小学等学区周边租金都有下调。

　　“您看，带‘绿箭头’的，都是房东降价的。”北二环安德路上，链家地产一个门店的经纪人小董指着屏幕上不断闪烁的“小箭头”介绍说。

　　记者注意到，其中一套降价降到6500元的二居室，位于西师附小附近，已经挂了3个月，近40人看房，但还没有租出去。

　　“现在两三个月没租出去的房子不少见，主要是房东习惯涨价了，开始报价都很高，而且一直扛着不降，直到空两个月没人租，算算还不如降价租合适，才肯降。”小董已经深谙房东的心理。

　　所以，现在一些新房东刚报价时，价格还是很高，小董也只会象征性地建议房东降一点儿，但不会说太多。“说也没用，房东不信。他房子空一段儿时间，他自然主动降了。”

　　部分经纪人一月没成交

　　“七八月份，我们店里的租赁经纪人基本都能成交3套以上，但现在做的好的，能成交三四套，一些经纪人一个月也成交不了一套。”在东城和平里一小附近，一家中介门店的店长小朱告诉记者，他们店11月份的租赁成交量比七八月份减少了一半左右，租金也降了不少。

　　与学区周边相比，其他区域的租赁市场虽然也进入淡季，但降幅却还没那么明显。余女士在东五环外朝阳新城有套80多平方米的二居室，上周刚刚换租，租金还略微涨了点。

　　对于为什么今年这个租赁淡季，一直有刚性需求支撑的学区周边降幅较明显?“主要是上半年，学区房房价上涨明显，区域租金也跟着大涨，涨得太高了。而这些房源多是常年出租的，房况较差，很多人觉得高价租这样的房子不值，能不租就不租了。所以过了七八月份的租赁旺季，成交量一下子就减少了，租金挺了两三个月，也挺不住了。”经纪人这样分析。根据往年的惯例，租赁淡季要持续到春节后，但今年春节后，学区周边租赁市场是否能像地铁周边那样迅速复苏，他们均表示，现在还不好说。

　　11月北京楼市继续量跌

　　11月，北京楼市延续着量跌的态势。综合我爱我家、中原地产等中介机构的数据显示，11月全市新建商品房住宅单月成交2680套，环比下降20%，同比跌幅为32.8%。

　　统计显示，11月，全市一、二手房市场均延续着成交量继续下滑的态势。其中，全市新建商品房住宅单月成交2680套，较上月减少了20%，为今年以来除2月份的最低值。而全市二手住宅共成交19369套，环比10月份下滑7.54%，是9·30新政后北京二手房市场的连续第二个月下滑。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，调控的执行令二手住宅市场降温迅速，购房者心态和交易量都在逐渐回归平静。随着交易量的萎缩，目前业主端的报价已经开始松动，议价空间普遍增大。未来北京二手住宅交易量还将继续回落。

　　不过，尽管11月份商品房住宅成交量出现了明显的下降，但成交均价仍然创造了历史新高，达到40672元/平方米。倒是二手房，成交均价出现了微降，达到4.45万元/平方米。

　　北京中原地产市场总监张大伟表示，从未来的走势看，新房市场由于供应少、高端化，价格恐怕会保持稳定，不会出现较明显的下调。但二手房市场中，成交量的持续低迷极有可能带来价格的下调，尤其是前期涨幅过快的区域，调整幅度可能会很大。