1月15日，苏州蛇年第一场土地拍卖会推出32宗用地，14宗进入竞价程序、16宗底价成交、2宗流拍，多宗地块溢价超100%出让，一举吸金31.5亿。
2月底到3月初,新“国五条”细则依次出台：重点热点城市一季度要公布房价控制目标;进一步提高二套房首付和利率;继续严格执行限购。始自94年06年曾通知加强征收，并非新政的20%个税，掀起舆论波澜。
3月8日，苏州迎来春节长假后的首场土地拍卖会，共推出16宗地块，土地拍卖吸引了上海世盈投资(世茂地产)、成得投资、苏南万科、招商地产、佳兆业地产、吴中地产、中海地产、海亮地产、深圳南山、景瑞瑞佑、华润置地、香港旭宝、张家港新城、一科地产、望华、嘉逊发展等等近60家房企和个人参与竞拍，参与拍卖的大型品牌房企增多，竞争也更加激烈。
据房掌柜统计，蛇年第一季度，如此大规模的土地集中出让盛景，在全国也不多见。苏州今年至此已累计拍出46宗土地，土地出让金攀升至106.5亿元。
一方面是宏观调控风声鹤唳，一方面是土地出让你争我夺，如何看待新国五条下土地出让依旧火热的现象?2013苏州房地产市场走向又将如何?
房掌柜本次“谈房论市”地产沙龙邀请众多业内资深人士，共同探讨以上话题，剖析市场真相，探讨2013苏州楼市走向。
1、如何看待新国五条后苏州房企集体拿地的现象?
2、苏州蛇年土地出让金破百亿，会不会引发宏观调控的点名关注?
3、各类型房企火热拿地，会引发苏州2013楼市格局的什么变化或发展趋势?
4、如何看待2013苏州楼市走向?对买房网友有什么建议?
主持人房掌柜主编陈因
非常感谢大家今天来参加房掌柜“谈访论市”地产沙龙，出席沙龙的嘉宾有：苏州融邦房地产开发有限公司(和融控股集团)总经理助理冯兴；中润控股集团苏州公司营销经理冯鹏翔；苏州市同策房地产经纪有限公司市场研展部拓展总监宋长浩；上海中原物业代理有限公司(苏州分公司)市场总监程杰和市场研究部研究员瞿小姐。
我们今天的沙龙主题是“新国五条下土地出让依旧火热”，主要探讨2013苏州房地产市场的走向。1月15日苏州蛇年第一场土地拍卖会推出32宗用地，14宗进入竞价程序、16宗底价成交、2宗流拍，多宗地块溢价超100%出让，一举吸金31.5亿。
2月底到3月初，新“国五条”细则依次出台：重点热点城市一季度要公布房价控制目标，进一步提高二套房首付和利率，继续严格执行限购。始自94年06年曾通知加强征收，并非新政的20%个税，掀起舆论波澜。
3月8日，苏州迎来春节长假后的首场土地拍卖会，共推出16宗地块，土地拍卖吸引了上海世盈投资(世茂地产)、成得投资、苏南万科、招商地产、佳兆业地产、吴中地产、中海地产、海亮地产、深圳南山、景瑞瑞佑、华润置地、香港旭宝、张家港新城、一科地产、望华、嘉逊发展等近60家房企和个人参与竞拍，参与拍卖的大型品牌房企增多，竞争也更加激烈。
据房掌柜统计，蛇年第一季度，如此大规模的土地集中出让盛景，在全国也不多见。苏州今年至此已累计排出46宗土地，土地出让金攀升至106.5亿元。
一方面是宏观调控风声鹤唳，一方面是土地出让你争我夺，如何看待新“国五条”下土地出让依旧火热的现象?2013苏州房地产市场走向又将如何?
现在开始第一个议题，是如何看待新国五条后苏州房企集体拿地的现象?下面有请苏州中原市场总监程总跟我们探讨一下。
苏州中原物业代理有限公司市场总监 程杰
新国五条出台以后，苏州土地拍卖会也是政府借着楼市目前良好势头举行，把以前一些问题地块拿出来，也引起了一些房企的争抢。
我觉得目前这种情况下，出现这种热门地块开发商青睐也是必然现象。在其他城市，比如说北京，今年一二月份总共出让土地的金额已经超过2012年大半年的土地出让金，两个月超过了去年大半年的情况。
苏州现在前面一月份一直到上个月3月8日为止，出让金达到100多亿，土地出让也是比较集中的。像去年上半年，基本上成交土地很少。上个月拍卖会和这个月的拍卖会相当火爆。
对于目前成交价格，这次土地竞拍最终成交的溢价总体来说，还不是很高，大概是30%不到一点。只有个别地块，就像一些新区CBD的地块，还有相门区，中央商贸区的地块受到开发商的热抢，他们的溢价比较高，达到70-120%，但实际上大多数的地块，溢价幅度还不是很高。有的要么底价成交，要么溢价10-20%之间。我想个别的地块溢价比较高，不能代表所有的，仅仅是个案。
苏州土地市场的热度，对比别的城市来看，并没有北京的那么火爆，北京的溢价相当于达到40%的幅度。苏州作为经济发展情况良好的城市，市场前景比较大，有很多的开发商。在前期开发项目结束以后，必然要在这样一个情况下加强土地储备。这样才能使后续的开发继续下去。
对于中央来讲，我觉得，现在苏州土地市场，还是比较理性的，因为虽然有那么一点热，但相对总体比较理性。不像有几年的时候，各方面都显得比较热度。比较理性，同时也保持了一定市场的热度。
程总认为苏州土地市场现在的状况，还是比较理性的，然后对于这个现象，我们现在有请中润控股集团的冯总探讨一下。
中润控股苏州公司营销部经理 冯鹏祥
因为我们是做商业地产的。目前来讲，我们在苏州这块就拿了一块地，不敢去拿第二块地。基本上，我们在一个城市里，副中心会拿这样的地块作为我们的开发。
作为苏州来讲，只谈商业地产，现在从目前我们看到的一些现象，苏州的商业地产，说实话，是很糟糕的。怎么讲呢?目前，整个苏州商业未售房源算了一下大概还要11年才能消化掉，按照目前的消化速度要11年，为什么造成这样呢?因为前面几次调控过后，很多开发商住宅，拿不到地。还有成本比较高，作为商业这块布局，作为政府来讲最喜欢的，因为你在这边造商业，造好过后，不但有土地出让金，同时还有后期的税收。造成商业之间的规划没有排他性。这是我对目前苏州市场比较堪忧的一种现象之一。
从1979年，苏州的零售额大概是7.6个亿，一年。现在苏州的零售额，接近3千个亿，每天是7.8个亿的零售额。因为我们是做商业综合体的，我们非常清楚，现在在苏州的市场上面，商业地产这块，可能面临着很大的一个洗牌。住宅这块，说实话，我们真的不在行。
举例，苏州现在综合体的项目，已经建成的总共38个，正在开工建设和已经拿地开工建设的，包括万达，在吴中石湖那边拿了一块地，这样子未开发的大概还有40宗，整个苏州今后在未来五年，会形成70个商业综合体，70个商业综合体分布的密度非常高。基本上三公里范围内就会有一个商业综合体。这样的分布密度来讲，对商业来讲有很大的伤害。这是其一。
其二，商业地产现在发现一个问题，比如说港龙、万达他们走的是地产商业，不是商业地产，因为他们把房子造好过后，还没有造好就开始对外出售，并且小面积的分割，会造成今后产权，产权虽然是很明确，但会造成经营上的困难，而他们这种模式也是目前商业地产所面临的问题，有很多是属于包租、回租的模式，万达也是，比如说五年八年十年后，这些小业主的权益谁来保护，这是目前不仅仅是苏州市场上，整个市场都面临着这样的问题，目前唯一做的比较好的就是上海。上海已经停止建这种东西，你要建可以，但是不允许你销售，你要建起来，你要把它经营成功，你经营不成功不允许你销售，这是给开发商的资金压力非常大。
我们做商业地产的观念很简单，要求是：慢商业。就是说你的商业地产，你跟你的商业的发展要相匹配，如果你的商业跟不上你的地产，你的地产先抛出去以后，你再来招商慢慢的经营，这种方式来讲，今后是不可控的。这是第二个我认为比较担忧的。
第三个比较担忧的是什么?在商业地产这块，就像我刚才所说，因为有一部分资金，要靠你今后运营的资金照理说要靠你卖出去的钱，来进行的一个投入，进行长期的慢慢的资金的回笼。这是作为一种慢商业，这种慢商业对开发商的实力和要求非常高，现在很多人为了快速的扩张，这边的房子卖了之后，拿了钱到另外的地方开发新的项目，但这边的钱基本上用光，那么他的商业的运营这块就没有资金的保障。就造成它这边的商业运营运营不起来，就会很糟糕的这样的一种现象。
作为我们公司来讲，我们基本上一个地方这个地块所有的投入和所有的产出就用在这个项目上面。其他的项目，我们的资金会通过其他的渠道再去开发，我们基本上都是做这种综合体的项目。我们一般商业部分是不卖的，但是我们的写字楼和酒店式公寓是对外出售，写字楼和酒店式公寓出售的钱就投到商业运营商，今年一年我们在商业运营上，光广告费投了一千万，所以我们的人气从开业日均人流量1.5万，从去年9月28日开业，现在日均人流量接近3万，我们这样的商业体也清楚，我们要达到4万日均人流量才能保证盈亏平衡。我们争取今年一年达到五万，今年基本上要盈亏平衡的状态。这是作为商业地产对于我来说对于后续发展这块，我觉得现在很多人比较急功近利进入到商业地产这块伤害蛮大。
第四个很多的租户，比如说万达，港龙这样的一种商业地产来说，他们现在很多商业来了过后，首先跟你说，不是说我的租金是多少钱，你先把房子给我免费用，我的品牌进来。实际上这是非常不合理的，也就是说他经营的好，他能赚了钱到时候再跟开发商分成，如果赚不了钱，大不了我投了一点装修和人工我就拍拍屁股走人，这是很多商业地产运营不起来的根本原因。
我们的话，基本上就不走这条路。我们基本上就走这个地段你来考察，考察过后你认为行，直接以租金的形式，如果是一个大的品牌，我们可以按照销售的分成来做。但是我们的分成从一开始就开始分成，不会是几年几年。这是目前我们在做的一个做法。但这对我们的压力会大，压力比其他的商业地产压力大。这是我对商业地产的浅见。谢谢大家!
接下来我们有请同策这边的宋总，来给我们探讨一下，如何看待新国五条后，苏州房企集体拿地的现象?
苏州同策咨询市场研究部拓展总监 宋长浩
因为这句话，我因为是个人观点，这句话拿地的话，跟新国五条，应该是现在没多大的联系。
苏州的话，现在企业拿地是这样的情况，拿地你也提到了，1、2、3月份，房地产集体拿地，都知道2012年上半年大家的日子都不好过，因为拿地也很有压力，压力很大。因为从10月份开始，2012年10月份，开始销量慢慢跑得动了，资金也回到了手里，资金滚动起来了，量肯定就促成了，1、2、3包括4、5、6月集中拿地，因为苏州“饥渴”了一年多。土地放量，比如说甲方现在不敢拿地这种现象，不敢拿地就从2011年底开始，整体项目去换量，项目去化了，所以没有办法不拿地，现在拿地量就这么上来了。稍微看看3月8日很典型，3月8日很多外面新的开发商，再从别的城市转战来，直接控制到这个城市来。也就是他们有的是从一线转战到二三线，这样来考虑。比如说一线城市，拿地成本越来越高，而且运营风险也越来越大。新国五条对于一线城市的制约又是首当其冲的东西，他们也没有办法，只有往二三线城市靠，但往二三线城市靠，目前原有的一些大牌的开发商，他们对于自己的区域撼动也会有一个考量，比如说世贸，他们也有部分商业。住宅他们弄的不错的。他们也是住宅先行，然后商业再带，不是拿商业再带住宅，因为也很吃力。
我总结一下，这个问题，我考量，思考下来也是比较混乱的，怎么能够把集体拿地和新国五条往上靠呢?好象是靠不起来的。因为细则的话还没有出来。
这会不会成为必然的现象呢?
只会说原来光拿住宅现在拿商业，或者原来拿别墅现在拿商业，容积率会有变化。
你要谈这个问题的话，有可能再过两个月，下个月可能就可以谈这个议题了，因为到时候，不会影响开发商继续拿地的热情，但会影响到开发商拿地对地块的一些判断，拿什么样的容积率的地块，能做什么样产品的一个地块的判断。总体就是这样的情况。市场两位一位住宅已经剖析的很深入，商业的也分析的很到位了。
下面有请和融的冯总探讨一下，3月8日苏州房企集体拿地的现象，您这边是怎么看的?
苏州和融控股集团总经理助理 冯兴
其实关于调控，从05年开始就调控了很多年。相对来说每调一次，就有一个暂时的复苏，但都是走过场一样。对于房企来说，如果说国家还是以这种房产为基础产业来做“钱袋子”的话，相对来说房产调控，我觉得还是比较务虚的，不是务实的。才会导致3月8日，整个这块近年来比较火热的，尤其这块土地加商业，可能会拍的更热一点，纯土地，高端这块拍的稍微低一点。从目前国家的基调来看，也是以刚需为主，国家这块还是有所预计的，刚需这块土地相对来说应该涨的比较大。而且整个来说，商业也是一些房企，包括我们也在考虑以后进入商业这块，因为商业这块，毕竟相对来说，目前苏州商业还算达到一个未饱和的程度，还是可以的，还是能进入的。
我们已经很担心了。
我们觉得还可以。因为有几个朋友，他们是商业的，我有几个老同事是做商业的，他们正好负责商业的，苏南这块。
商业做什么产品?
综合体吧。他说走了很多地方，觉得苏州这块，商业地产量还不是那么多。
苏州这块可能他没有详详细细地做一个调查，商业地产他所说的这种综合体，目前最泛滥的是成都。苏州虽然说还排不上，但现在如果把后期的40宗城市综合体建成以后，整个苏州差不多就要达到70家。
苏州纯的商业很少。现在我们所说的，商业加办公的量比较多一点。相对来说我觉得商业的层面还可以，就是办公这块比较担忧。
商业是专注于商业，办公的话这块比较难。
刚需我们觉得按照国家的基调的情况下，目前苏州这种城市，供应量还可以，每年从外地涌过来的人一百万到两百万。这几年外地来的非常多，这对于苏州刚需的拉动相对还可以。
园区管委会的蔡主任上次一起聊天说，苏州现在差不多每一年，15万家庭刚需的情况。所以他说刚需这块肯定是利好的，不管怎么说都是靠这种人口红利都是利好的。
目前还有土地政策的出台，商业的话就是说公寓房，目前我认为苏州公寓房出的已经很烂了，因为公寓房倒挂，高端公寓房还卖不过中层的公寓房。40年公寓。
40年公寓我认为不可能成为主流的产品。
形成单身宿舍楼那样的，好的公寓房目前还没有。
苏州，包括一些苏州的城市发展容量会往外再扩，这种东西不会是上海集中在市里面很多的公寓租金很高，苏州会往外扩，扩了之后慢慢稀释掉，苏州整个还是以这种环线划分，不管到那个地方一条线上都是这样的价格。外地人对苏州的概念不强，就会往外走。
刚刚大家谈了对于整个，无论是商业还是住宅，还有一些城市综合体，我们都有探讨过。下面我们谈第二个议题。现在土地出让金已经过百亿，这种会不会引发调控的一个点名的关注呢?我们有请中原程总跟我们探讨一下。
土地出让金，两个月能达到超过一百亿，在一定程度上也是对过去两年土地成交欠债的一种后面的回填。会不会引发宏观调控中央的关注呢?我觉得倒不一定。因为从过去七八年中央的历次调控，国八条、新八条、国六条，一直到现在来讲，苏州都不是中央政府在调控时重点关注的城市。中央关注的一个是像比如说一线城市，还有二线城市当中，像华南地区，还有一些其他的二线城市。苏州总的来说经济发展、人口、实力，基础放在这边。而且苏州政府，对于房地产的调控，不会顶风作浪，不会跟中央精神的东西进行对抗，我想应该不会受到中央的重点关注。
这次，中央出台“国五条”，我想一个背景有两个方面。
第一个，去年下半年到年末，楼市回暖的迅速，成交量上升很快，以至于到今年一二月份又出现了排队抢房，二手市场火爆的局面，中央政府有点担心，现在这种情况又跟09年的火爆有这种景象的重现。
第二个，面临现在政府换届，新老政府进行交替，温家宝总理想在离开总理位置前，总要做最后一点姿态上的表示。从03年上来，进行房地产调控，一直到他离开这个位置，十年下来，房地产调控一直没有放松过，一直很关注这样一个市场。做这样一种姿态的展示。
这个政策出台以后，我想可能在短期内，可能会对市场的供需会发生一定的转向，都会有一定的影响。但由于各个地方执行细则还未出台，各个地方都在观望，你看我我看你。地方政府的细则政策可能私底下准备好了，但之间还在看，等待何时出台的合适时机，相对来说现在出台的“国五条”还是比较虚的东西，它出台的内容来看，跟前几次来看，没有什么新意，只不过对以往调控政策的一个重申，还有反复说，这个政策不能动，涉及到红线。这是一种提醒和警告，没有出台新的政策。2010年，出台限购以后，限购政策把整个调控推向一个高潮，2009年以来是最严厉的调控，现在不大可能在此基础上出现新的调控，只能是说继续坚守。短期来说肯定会对市场有一定的影响，现在很多地方一手房、二手房都出现了成交的报复性上涨，但各地出台了相关的细则配套之后，整个都会受到影响，但这种下滑幅度我想还是有限的。
这个土地出让金突破100亿，会不会引起宏观调控的点名?我觉得在苏州应该不会。因为以我们周边的地，也是3月8日拍出去的，这样来讲，那块地实际上已经酝酿了很久，不是说前面就没有做这些工作，只是说，到3月8日这一天，龙溪板块的地，是在凤凰西城拿的那块地，实际上拿到以前，很早以前已经看中，很早以前已经做过相的工作。这次只是通过3月8日，他们集中拿了一下地，只是走了一个形式，才会出现这样的。我觉得倒是关系不会太大。因为实际上对于拿地来说，我们关注的也不是太多。点名关注苏州我觉得也不会，因为毕竟苏州范围也很大。
从历届调控来看，苏州是不会触底红线的城市，比较中庸，我不出台一些很严厉的措施，我不会把你掐死，也不会让你好好的活，就是烂活着这种感觉。总的来说，目前来说过百亿，过百亿还有一个原因，现在价格提价以后还是往上涨，最近我在网上看到一些贴子，在讲什么东西?是不是再高一点?会引起返乡潮。就是我回家，我回家一个月，很多企业在外迁，我回家也能够拿到三五千块钱，在二线城市，准二线城市我也能到三五千，我是不是可以回去?而且家里面也有大企业在进驻。因为前两天我去了一趟徐州，徐州茂望(音)、美的，这些是民企，他们也在填充三线四线的区域，如果那些区域填充起来，是不是会吸引一部分人?会不会减少苏州未来的量?这也是一种考量。而且包括三四线城市他们的教育水平，学院改成大学，这样的话，会不会造成一二线城市的一些名校，一些大学毕业生一些那样的存在。这样我们也可以看看这些问题，这样也会影响往后几年二线一线城市整体发展的取向。
还有一个问题就是说新政，新政两位也说过，前面半部分是一个重复，你要注意你要注意，你还要注意，是这种状态。还有提及二手房，二手房的细则还没出来，但有一个风向标就是20%，大家都很清楚这个20%，这个20%，大家可以看到它的功能性会有一个猜想，如果20%真正落地以后。是不是二手房会比一手房还要高，或者二手房跑不动，会比一手房低，一些硬性的需求，因为买二手房都是很硬性的住宅居住需求，这样的话是不是二手房的客户或者价格形成一个正规的东西?可能大家买一手房比较多，一手房的价格还是很高，可以再往上攀攀，二手房适当地比一手房回归到理性的价格，二手房没有一手房价格高。有一句老话水到渠成，但中国不一样，中国先把沟给你挖好，然后你的渠才成。是这样的道理。
还有一个细节在谈，140平方以下的公寓房，银行会给予一定的不管是放款，银行会有一个很优惠的政策，这样的话是不是政府再去给我们一个暗示?我大力推行保障性住房，你还必须走刚需性路线，这样的考虑的话，是不是有意故意的价格再给我走一走，不讨论这个政策是不是有效。但是二手房这样，逼着你买一手房，一手房144以下是普通住宅，你往这边靠，这两个是不是一个拉动作用?拉一条横线，会不会拉一根线，但成功不成功另外一说，其实“国五条”暴露出来的信息目前就这么多，细则还是要往下看。
从历年的情况来看，苏州这种被点名的概率不高。
因为苏州其实正常目前跟别的城市有所不同，苏州市这两年在改，苏州从一开始招牌挂开始，基本上都是一年配两次地，年中一次，年末一次。正常来看，按照去年年底肯定过百亿了，两三百亿了，因为那次我记得有30几块地，这是肯定的，所以说我觉得这是会产生的地方。只是说现在苏州整个推的模式，方式也在变，慢慢地在改变一种推的模式，慢慢在分散。去年苏州就从年中开始，慢慢的挂牌、地拍卖，分散，有可能一会儿批十块，一会儿批两三块，以前苏州都是集中在一起，一下子50、60块出来，以前都是这样。慢慢是苏州政府的一个模式的改变，我觉得不可能产生这种点名。
因为以前苏州那么集中拍卖一个不好的地方，我们以前发现过几次，相山区那边中富拿过一块地，早上大家拼到一个高价位四千多，下午没人拼了，旁边那块地多出一千多，康桥西岸，一个四千多，对面的一个三千多，就是这种苏州产生了地价很不均衡的情况，因为苏州以前集中拿地，大家都拼，而现在推出的频率比较高，不像以前那么拼。
会不会有楼市格局的改变呢?
这样推，整个来说，相对来说变化还是很少，但从别的城市的平均推地，稍微抑制一点，大家会觉得集中推的话，大家会一定要拿下来，心态很坚决，但很常态的推的话，这次不拿，这次价格太高，下次再拿，会把地价压低一点。
您怎么看呢?集中推地对楼市格局有什么样的影响?
集中拿地的话，就像刚刚冯总说的一样，确实有这样的人的心态，我记得很清楚，我们那块地当时就是几家竞争。当时是集中拿地，我们就拿下来，现在他拿的地还没我们当初08年拿的地的价格贵，这就是很明显的例子。确实是这样。现在基本上走的是很均衡化的，这次拿不到，下次再拿，对于企业的心态是很好的培养。同时也牵扯到整个苏州的产业格局。就像刚刚冯总所说，他们看好苏州的商业。可能也了解到苏州商业格局的发展。从我们的角度，我们做综合体的角度，我们对综合体的东西，现在有点害怕。我们是有点害怕，因为这个东西，它的要求太高了。不像有的商业体，有的商业体要求不是很高。
这种就看你拿商业地是拿什么样的地，就根据你比如说产业结构，比如说园区会在蚌埠那边扶持一个园区，比如说在蚌埠那边拿了一大片地，一个片区，一大片地进行复制。现在在输出它的管理。那么现在很多的企业，也是这样，往西边往北边这些地方走，但它的头还在这边。它的头在这边，那就必须这边它的商业配套要起来。住宅也需要。刚刚所说，一二线城市，会不会因为人口回流会影响?绝对不会。在苏州更不会，因为苏州绝对是一个宜居城市，这个更不会。在这块，会不会引起格局的变化，发展趋势，已经显现出来，包括这次拍地，大部分是商业地产，也就是很多企业都是在往商业地产这里面在冲。但里面去了过后，商业地产里面综合体、CBD、专业楼宇、专业市场、还有酒店式公寓，或者纯写字楼，这些都在有，实际上现在很多开发商弄掉了一个非常有前景的产业，那就是什么呢?就是养老产业，养老地产。这是目前很多企业忽视掉的，也有很多企业不愿意做的，但是养老地产来讲，这块目前在上海也不多。他们赚钱真的是腰包里面赚的鼓鼓的，外面没有名气，腰包里赚的鼓鼓外面没名气是属于这种养老地产。
比如说上海，我记得有一个是在崇明那边，拿了一块地，专门做养老地产这块。并且他的税收也相当好。
苏州是在东山，但是捂着的，没动
对苏州楼市格局的变化，很简单，拿地火热都往商业这块，商业地产这块压力越来越大。
因为你看2013年的格局，格局总的来说，其实现在目前来说，主要地块还是住宅，商业的话，我就不班门弄斧了。我就简单来说住宅。
住宅刚刚也提到了144以下还是144以上，哪边跑的快。限购限哪部分，不限哪部分，其实现在格局已经很明朗，你说大的格局变化也没有什么大的格局变化。刚刚已经说过，新国五条只是把该紧的地方紧了一点，该松的还是松的，对于永远的比如说刚需，首套，永远都是这个政策，只是有可能杀伤一部分的刚需，比如说我来这里半年，刚踏入这批，想急于置业，让你更理性，你到这里一年后再城市化，再买房子。暂时可以这样理解。
还有，你买可以，但你买别墅，你不能说你是刚需，你可能上面的一些税费，一些限购政策，一些砝码都家在这里面。也就抑制了一些投资，什么投资呢?我填二套，有二套，想填三套的，这种人他自己也会想，你们的政策在这儿放着的，我也不会去触碰，但我现在投资的话，不可能，因为溢价空间，升幅度太低，我还不如买一个商铺，租一租这样划算。所以采取推动的话，住宅和商业化，永远是一个杠杆。住宅火的时候，商业化肯定节奏稍微会比它略微低一点，但不会低很多。你如果商业好的话，其实两个是相称的，都会有带动的作用。但有一个肯定是在前，有一个肯定是在后的。整体的格局没有变化。刚需2013年还是这样。
刚刚几位都已经说的比较详细。我想谈谈交通方面跟苏州楼市格局的变化，谈谈自己的观点。
去年苏州自己在城市轨道交通方面投入力度非常大，一号线，去年4月28日已经开通了，二号线目前在施工，今年年底进入试运行，四号线去年开通，三号线现在给发改委审批，也要今年试运行。基本上一二三四号线，有的通车有的将要通车，或者是在施工。后续还将会有五号线六号线的规划。除了轨道交通以外，现在在苏州西部高新区和太湖还有有轨电车项目，未来两年内要建成。其次还有苏州地铁、轻轨跟周边城市无锡机场跟上海的对接，加强这方面的联系，使长三角城市群之间的网络交通更为完善、成熟，这样以后，争取更多城市之间不再是各个区域市场之间不再是独立的个体，之间会发生互动。
这种交通方面的改善，我想对于今后房产市场肯定会发生一个非常明显的影响。就是各个市场之间，客户层次会更有互相的交流和互动，客户会根据自身的需求，沿着交通线路，沿线选择自己置业的目标。
接下来，我想因为这方面的交通，刚刚处于起步阶段，像地铁、轨道交通，还有中环，中环目前也在建设当中，这个趋势也是刚刚处于一种萌芽期，真正要看到效果，可能还需要三到五年的时间。各个板块之间，客户的联系更加的频繁，以后跨区域间，将会在整个市场中占据的比例会越来越大。
如何看待2013年苏州的楼市呢?
2013年的市场，土地这块，今年土地市场比去年更加要增加，目前来看增加30%左右，增长很快。因为去年上半年是非常稀少的，真正成交还是集中在去年9月份以后。
房价这块呢?
房价这块，实际上，从过去2011年，史上最严峻的调控以来，实际上到现在，房价并没有出现明显的变化，全年的均价没有出现明显的下降。反而逐步从稳中有小幅度的升，只是在个别的，2011年尤其是靠近年底的时候，整个市场由于箫条，个别月份会出现明显的下调，但全年来看，调控后逐渐往上走，还没有出现下调的趋势。2013年我觉得这种情况还会不变，仍然不会有下调的情况，还是稳定在最近一两年的水平线附近。
对买房的网友有什么样的建议呢?
对于大部分这种购房者来讲，他们可能由于对楼市的认识，相对来讲，由于不是做投资或者房产这部分，对这块买房置业认识不是特别客观，他们想怎么样在房价最低的时候能买到他想要的房子。实际上这种观念会存在一定的误区，我想房产本身除了它的消费属性以外，还有一种投资属性。就是你买房的时候主要是把关注点放在自身的需求上，房子从它的配套、什么样的户型，价格来讲是不是自己能够承受，主要的这些关注点能够符合就应该出手购买，而不是单纯地等房价降低了然后再去买。至于房价能够降低到符合他什么样的标准，他才愿意出手，对于客户自己可能也没有明确的想法，他可能只是想看到房价跌了以后，想会有更低的时候，结果一路走下去，可能永远等不到他想要的一个结果。我觉得还是应该选择现在，现在就是最好的时候，现在只要你看中就可以下手，而不要盲目地等待。
冯总对于2013年苏州楼市走向有什么看法呢?
苏州楼市的走向，表现在住宅一个是量的走势一个是价的走势。量的话我估计是在3月份以后，一过会有一个冰封期。价，稳中有升就是住宅这块，这是量和价的走势，住宅这块的。
对于网友有什么样的建议呢?实际上买房很简单，手上有多少能力，能买就买，不要等。我们当初也是这么回事，手上有钱该买就买，不要等到降低或者怎么样，不要去赚这种差价，你毕竟作为老百姓来说，你不是专业人士，这是其一;其二你也没有精力听人家道听途说，或者怎么样，最简单我要结婚了，现在手上有点钱了，我该买一个结婚的房子就买一个结婚的房子，该给老人买一个楼层低一点的，让他们出入行动方便一点的，该买就买了，也就是根据你的需求和出发点，你有这个能力该出手就出手，不要去等，因为房子在我们国家跟其他的国家还不一样，因为我们国家是属于储蓄型的社会，现在的储蓄已经被房产基本上掏空。几代人或者说两个家庭甚至三个家庭为了小孩买一套房子，把储蓄基本上掏空，掏空以后这些人就会在房产上面打他的养老的主意，所以它的价格不会下去，价格肯定不会下去。但量，我们觉得，通过三月份这次集中的交易过后，到四月份我们觉得在住宅这块，应该有一个冰封的时期，对于商业这块，网购对于商业的影响，如果你的商业不是体验式的，是纯销售式的，你这种商业前景绝对没有发展前景，沿街商业和社区商业完全可以满足，如果你做的是体验式商业绝对没问题，但能够做到体验式商业的人，我可以这样讲，在整个中国这种人才屈指可数，基本上很难找得到。比如说万达的高管挖过去年薪都是一百万以上，这种人才非常难找到。网购现在是在你这家店看了，拍个照片，回家在网上一看，样式、品牌都差不多，然后在里面试好了，然后网上买。但如果他能够把这种商业做成一种体验式的，甚至做成是你的客厅，就像我们这个项目就往这个方面来引导，我们今年投了非常大非常多的力度，原因就是要在网购对这种冲击大面积来临之前，要站稳脚跟，否则后面很难发展起来。这是我觉得2013年的走势我的建议就是这样。
住宅一个是量，一个是价格，给网友的建议很简单，量力而行，该出手就出手。
说实话，对2013年的楼市走向，因为中国楼市跟政策很有关系，现在不知道这次两会开完会不会出别的东西，如果出别的东西，那有可能一下子就会下去。如果说，不出维持目前的状态，应该是整个价、量都会上升。尤其是大家比较看好下半年这块，因为从几个方面，一个是从去年万科九月份在苏州拿了几块地，包括十月份中海拿了几块地，他们造出来的时间基本上都在七八月份面市。因为从整个中国房产来说是靠政策，这是因为企业跟中央的关系比较好，他们对于整个调控或者整个预见性比我们强，因为当时也是万科当时说我要降价，一降，他先降，先跑了，后面都死了。人们说这也是一个信号吧。你看到了2011年，第一次土拍第二次土拍，万科都不参加，中海也不参加，他们觉得这个时候拿地就没有任何的意义了。我觉得他们的整个策略都是很强的，从他们拿地的策略来看，我觉得今年的市场应该在两会之后不出任何利空措施的话，应该还可以。尤其下半年都比较看好。
整个我的建议，其实还真的是这样，我觉得因为房子对于我们来说，如果你是居住的，就没有低价高低的区别，等低价永远等不到，因为你的房子也不是以后要出售，没有价值，只是一个居住的空间，等它变现才有价值，你现在都不变现就不用，自己觉得那套房可以了就买，就可以了。
2013年的房地产走势只能这样说，目前苏州城区来说是比较平稳。肯定随着吴江，现在都划过来了，吴江那边的区域进行完善，再加上新城，是南边的事。北部的高铁新城，还有西边新区复地，园区这边也是往两翼扩，也在走，很明白了，只要他们形成新的区，配套完善，居住楼盘慢慢多起来，价格肯定往上走，中间城区的价格肯定往上走一走，只是看我们四个外围区域，他们的投入力度与政府的扶持力度，政府也是有导向的，四面的导向肯定都有。他们如果区域完善，价格起来，交通便利，人多起来，我们说大中心搞中环，那么中环以内的价格，肯定还是想往上走一走，摸一摸这个点，整体的趋势肯定是往上走。就算2013年政策再严厉，再冰封期，还有2013年2014年2015年2016年。作为买房者，我2013年买亏了，但2014年你买房买亏了吗?你2015年还是买亏了?到你40岁的时候，本来我是80平方想换成130、140，想换成别墅的时候才会出手，所以我们只能说不能用期货和股票来看待房产，毕竟它是不动产，它不是期货那种，我想立马变现，再买一套再去换一套，没有人这么折腾。因为新国五条，对于投资已经抑制很多了，现在投资也不是很好的入市时间，特别中国有好多泡沫，现在人手有四五套房子的也满地，他能影响到你吗?单个你有五套，我有一套，单独平衡一下我们一人两套，这种概念不存在，还是看自己的需求能买就买，有钱就买，没钱只能再等等，只能是这样一个回答。
中原的同事有补充吗?对于2013年的楼市走向，还有网友买房的建议?
就像各位说的，你手上有多少资金就差不多，碰到自己合适的，心里满意的就可以出手了，因为2013年来说房价肯定是稳中有涨的趋势。所以不必要继续等什么的。
看来，瞿小姐是建议大家看好就买。好了，今天我们的沙龙议题就讨论结束了。感谢各位光临我们的沙龙现场。
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