【房企换帅之路】绿城中国：张亚东尴尬应对最差成绩单

上半年，绿城中国录得收入186.58亿元，由于物业销售收入的确认于上半年减少，较2018年同期下降44.4％；股东应占利润为人民币20.58亿元，较2018年下降11.9％；销售方面，报告期内，2019绿城中国的业绩仅完成不到四成。绿城集团累计取得总合同销售面积约403万平方米，总合同销售金额约人民币743亿元，同比减少1.46%。

这是绿城中国近年来最差的一份成绩单，跑输大部分同行。

痛点

高溢价优势被限价耽误

究其原因，绿城表示：营收下滑主要是因为物业销售下滑较大，而物业销售下滑则主要是因为限价难题。张亚东坦承，“由于限价，绿城的溢价能力体现不出来，这也是我们目前面临的一个巨大压力。”

众所周知，由于宋卫平先生的执着和理想主义，绿城一度成为中国房地产行业品质的代表。王石曾评价：“在生活品质上，在建筑品质上，在综合规划上，我们最强有力的竞争对手在杭州”指的便是绿城。

高品质常常能给绿城带来高溢价，可以说，取得利润是绿城最拿手的看家本领，而今这个本领在“限价政策”里被耽误掉了，这一优势正在逐渐丧失。

除了在营销市场上失利之外，绿城中国近日还发布了另一则利空消息——入股百年人寿的计划折戟。早在2018年12月17日，绿城中国公告称绿城房产拟以现金代价27.18亿元收购百年人寿11.55％的股份，成为第一大股东。公告还称， 保险牌照具有独特的资本投资价值，收购百年人寿符合绿城的商业理念，其主要客户群与百年人寿的保险顾客群具有一定重叠，预期将会有交叉销售的潜力，产生协同效应，并能扩宽集团的收入基础，增强财务状况。

然而，这一计划在经过长达8个月的发酵之后，未能如愿。对于绿城中国想要构建的金融板块，银保监会并未批准，高管耿静眼中“最值钱”金融牌照，未能收入囊中。

未来

三年时间成为行业优等生

对于这大半年来的种种失利，张亚军坦言，“绿城是一个‘特长生’，我们的产品线非常强。同时，我们也是一个‘偏科生’，我们有短板，原来运营就是我们的短板，经过这半年的进一步优化，我们现在的运营能力也在持续提升。”

他的另一个解决方式是，提高周转，此前追求品质而忽视周转，如今也开始重视起来。目前来看，自张亚东掌舵绿城以来，多项变革制度相继祭出，确实加快了绿城的项目周转速度。

据张亚东介绍，绿城的运营能力逐渐提升，以前理想的目标和周期是“5912”，现在已达到“4914”，即新获取项目从拿地到开工4个月、拿地至开盘9个月，拿地至现金流回正14个月。虽然与同行相比，周转率仍需提升，但已经在进步了。

不过，从绿城的业绩来看，要重回一线仍需时间。2000亿元的销售目标，意味着今年下半年绿城平均每月要完成132.5万平方米的销售面积，或单月超过209.5亿元的销售额。事实上，绿城中国成立至今，公司仅2018年12月的单月销售金额超过209.5亿元，可见这个目标极难达成。

此外，绿城中国虽然是消费市场中的宠儿，但在资本市场一直未能体现自己的价值。与相似规模的民企富力和国企金茂比，绿城中国的市值仅129.17亿，而前两者分别为480亿和563亿。

如何成为行业的优等生，重回高光时刻，张亚东曾公开对媒体表示：给我们三年时间，一定会把各项指标调整好，成为行业优等生。接下来，就让我们拭目以待吧！