因质量问题两年未收房 这物业费该不该补缴？

　　近日，房掌柜接到市民何先生的爆料。何先生称，他在2015年觉得花海湾的地段不错，于是入手了小区12栋某单位，当时说好了可以在2016年5月29日收楼。可是现在已经是2018年7月了，何先生的房子依然没有拿到手。

　　“收房时发现一堆问题，来来回回折腾了两年，现在好不容易能收房了，物业还要我补交前两年的物业费。”收楼本应是高兴的事情，可对于花海湾的业主何先生来说，收楼成了闹心事。他表示不能理解：“房子质量不过关，当时我都拒绝收房了，这两年也没有享受到物业服务，为什么现在还要补缴物业费？”

　　辗转两年 收房之路艰且长

　　2016年5月29日，对何先生一家来说都是一个特别的日子，他们接到通知，说在花海湾小区购买的商品房可以收楼了。满心喜悦的何先生在指定时间来到了小区。但是在验房环节却发现了入户门凹凸不平、主人房窗台铁护栏松脱、公卫围栏松动、1号房外墙瓷片脱落、厨房渗水等问题。何先生当场便拒绝了收房，并要求开发商立即进行整改。“当时还填写了一个遗留工程跟进表，上面清楚写明白了房子的质量问题，上面有我和物业的签字，一式两份各自保存。”

　　万万没有想到的是，本来以为这些小问题可以很快解决的何先生，由此开启了督促开发商整改的艰难之路，而且这一整改就是两年时间。更让他无奈的是，在这两年中，除了在2016年10月11日接到过一次物业的通知，说是大门已替换之外，他再也没收到过对方的电话，其它问题的整改也遥遥无期。“从2016年6月开始，我每个月都会打电话过去问进度，但是物业说管不了，开发商也说不是他们的问题，让我找承建商，然后承建商又推到物业，就是不断的互相踢皮球”。但是想要拿到房子，何先生只能一次次不断的打电话找人，有时间也亲自去物业管理处那里问，但是都没有人给何先生一个明确的回复。

　　峰回路转 物业费该不该补缴

　　截止到2018年3月份，业主何先生过来查看，发现房子都还没有维修好。终于在2018年7月1日，耐心耗尽的何先生再次来到了物业管理处，要求查看自己的房子情况。“当时物业的人说已经换了几波人，他们也不清楚情况，就找了个工作人员带我过去。”让何先生无语的是，他们去到房子一查看，发现之前提出的问题居然已经整改好了，就是没人通知他过来收楼。但是不管怎样，房子整改好了也是件好事，这下子终于可以收房了。结果，物业管理处却抛出了一个新的难题给何先生，“要收房可以，先把前两年的物业费补缴了再说。”但是，房子前两年并没有收楼，凭什么要交物业费呢？何先生困惑了。

　　在何先生出示的购房合同补充协议里面，第5条说确实有提到，非因出卖人责任（若该房屋达到《商品房买卖合同》约定的交楼条件）而买受人逾期不办理收楼手续，视为实际已将该商品房交付买受人使用。“物业的人说，按照协议，这房子两年前已经默认是交付给我使用了。所以我必须要补缴两年的物业费才能收房，另外他们也可以送我一个抽油烟机做补偿。”何先生觉得无法接受，“我之前还没有收楼，是因为房子本身的质量问题以及开发商整改不力导致了收楼时间延迟。这期间，开发商和物业公司都没有通知我过来收房，所以不存在我以返修不及格为理由拒绝收楼，这两年我也没有享受到物业提供的服务，那么我为什么要为这个买单？”。

       物业管理处表示这需要何先生与开发商进行协商。无奈之下，何先生找到了开发商负责人叶小姐，但由于叶小姐不在办公室，何先生给叶小姐留了一份书面说明，并致电叶小姐。叶小姐表示她已跟物业公司沟通，物业公司会给何先生出一份书面材料，并且当天下午会致电告知解决方法。然而，截止现在何先生都没有收到物业的电话。

　　律师说法：两个独立的法律关系要区分

　　广东君厚律师事务所艾传涛律师认为，上述事件中存在两个独立的法律关系，一个是何先生作为房屋买受人与花海湾楼盘开发商之间的商品房买卖合同关系，另一个是何先生作为业主与该小区物业管理公司之间的前期物业服务合同关系。如果该楼盘的开发商与物业管理公司不存在主体的同一性，那么开发商对何先生因除房屋主体结构以外的房屋质量瑕疵问题导致的违约责任，就不可以作为何先生拒缴物业管理公司物业服务费的抗辩理由。艾律师补充到，收楼中存在一些轻微的房屋质量瑕疵问题，通常情况下，是不能作为业主拒绝收楼的充分理由的，从这个角度来说，何先生应该按合同约定补缴物业费。但同时也指出，何先生确实是由于房屋质量瑕疵问题而未能及时收楼或按时入住，这期间造成的相关损失，何先生也可以向开发商进行索赔。由于物业费金额不大，而且何先生想尽快收楼的话，可以通过与开发商和物业公司同时进行协商，将索赔金额与物业费互相冲抵。