万科物业围绕创省级示范项目 打造美好服务住宅小区

编者按

今年，全省有 49 个公共物业项目和83 个居住物业项目被评为“2017 年度江苏省省级示范物业管理项目”。其中，昆山的“万科魅力花园一期”“东方国际广场一期”“昆山大戏院”“赛格公寓阿里巴巴大厦”“昆山高新区创业服务中心大楼”5个项目获得殊荣。本期开始，本报将对这些获得省级示范管理项目的优秀物业企业进行连续报道，希望能为物业行业带来更多的思考和启发。

在今年发布的“2017年度江苏省省级示范物业管理项目”名单中，由万科物业提供物业服务的昆山市魅力花园一期项目名列其中。近年来，万科物业始终践行“科技赋能+人文精神”的服务理念，围绕创省级示范项目，在秩序环境、设施设备、邻里和谐、管家服务等方面做好服务工作，用精细服务、专业服务、靓化服务、亲情服务等“美好服务”为小区居民营造和谐温馨的生活环境。

精细服务

营造井然有序小区环境

小区的景观石球、下水井盖和道路边角创意十足;地毯式搜索卫生清洁无死角;楼栋门窗可视范围内一尘不染;小区绿化绿意盎然、花团锦簇;商业街道干净整洁、井然有序;小区门口严格登记，出入人员核查身份……在创省级示范项目过程中，万科物业对小区的秩序环境做精做细，对昆山魅力花园80多个污水井盖、小区的主干道路肩、小区路面的标识牌进行刷漆，以提醒警示;对非机动车库和机动车库进行消防栓、消防沙、灭火器的检查和整改;对商业街的“五乱一噪”进行整改，让所有的商铺货物禁止外摆，使商业街的运营做到井然有序;在机动车库和非机动车库的消防巡查上，严格落实巡查制度，对小区的所有安全标识牌进行加漆，这样可以指引客户辨别方向感。在小区环境方面，万科物业更换小区部分草皮2500余平方米;开展3次“家园洗脸”工作，对单元大厅、主干道、商业街进行冲刷;保洁对小区的每一个角落进行彻底打扫、擦拭。

另外，记者了解到，万科物业对外来人员、车辆进出进行登记，有效地保护业主财产安全。

专业服务

确保设施设备稳定运行

小区内电梯机房、地库设备间标准安全，各项消防设施完好合格，塑胶跑道宽敞舒适，地库管道、排污渠崭新明亮，小区雨水、污水管道一目了然。在设施设备维护上，万科物业对地库设备间清理、刷漆、修补墙壁，标准化三十余间;完成103个电梯机房标准化维护，对小区所有室外消火栓、接合器编号、安装标识，所有雨水管口安装钢丝网。

“按照消防的统一要求，消防水带的两个卡口要放在最外层，方便消防第一时间正常使用。我们的工作人员集中排查不合格水带，扫楼式逐层逐个检查，做到小区所有消防水带的统一。”万科物业相关负责人表示，在创省级示范项目过程中，共完成800多处消防水带标准化工作，并对小区所有雨水管、污水管井盖增加“雨”“污”标识，确保设施设备的稳定运行。

靓化服务

凸显物业管家尽职尽责

为了争创省级示范项目，万科物业的物业管家自己动手把小区内的景观石球和边角处全部做了美化，虽然都不是专业的绘画能手，但是每一处，他们都用心在画，希望靓化每个区域，给业主带来惊喜。

“为了防止垃圾随处飘，我们每周都会组织管家，把楼道外围、业主出入口、绿化带、绿篱缝隙进行地毯式检查，把垃圾、烟头、纸屑、塑料袋统一处理，做到人人都是环卫工，人人都是安检员。物业管家用自己的行动来维护小区环境，让主人们生活得更安心。”万科物业相关负责人说，此次创省级示范项目中，物业管家也是积极开展靓化服务，并在微信朋友圈发出《争创省级物业管理示范小区，共享美好家园，昆山魅力花园物业致全体住户倡议书》，受到业主积极响应。

业主可以通过专属管家电话、管家微信、万科物业“住这儿APP”等提出需求，管家服务即时响应，受到很多业主的赞许。

“公告栏、住这儿APP每季度都有财务公示，人、财、物阳光透明;科学标准化的档案室里，材料排列有序，方便查阅。这只是一个开始。” 物业人员说。

亲情服务

促进邻里和谐更进一步

物业管理所管理的对象是物，最终所要服务的对象却是人;物业管理公司最根本的服务宗旨应该是为业主服务。为了更好地创建省级示范项目，万科物业在服务上更加追求人性化，让“基础服务做精致、增值服务做惊喜”。 在邻里和谐构建方面，万科物业定期举办各项大小型活动，如“朴里节”“社区乐跑”等，打破邻里隔膜，为业主提供交流平台，活跃小区气氛。

记者了解到，在人性化服务方面，物业还提供车辆应急充电、轮胎充气更换、雨天借伞服务，业主入住当天、结婚、生子等重要日子，物业人员主动上门贺喜;对空巢老人每周进行情感关怀探访。在个性化服务方面，物业为业主提供资产打理服务、拎包入住服务、社区邮递驿站服务、全面家居打理服务，还有社区文化活动及特色社区建设。

一直以来，万科物业在强调专业服务管理之外，贴近业主的情感诉求，把亲情灌注进物业服务，以家人般的关怀共同构筑和谐小区，为业主营造温馨、舒适的居住环境。

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2014年，万科在年报中提出将转型“城市配套服务商”，确定了白银时代的新三大业务：住宅地产、消费体验地产和产业地产，并表示：“未来3年，万科的多元业务方向将逐渐浮出水面。”

而如今允许混乱的3年期限已过，2018年进入成果检验期。万科这一场艰巨的转型任务也在多重思考、探索，甚至试错的过程中，逐渐变得清晰且明确，走向从一到N的规模扩张新阶段。

销售业绩稳步增长

2017年，是万科发展的第33个年头，在“房子是用来住的，不是用来炒的”总体基调下，万科继续聚焦主流客户自住需求、深耕核心城市群，充分发挥事业合伙人机制的作用，经营效益稳步提升，市场占有率进一步提高，行业领头羊地位稳固。

从销售业绩看，2017年全国商品房销售面积、销售额再创新高，全年商品房销售面积高达16.94亿平方米，销售额为13.37万亿元，较2016年分别增长7.7%和13.7%。在市场整体形势向好的情况下，万科在巩固核心业务优势的基础上，积极拓展与生活服务相关的其他业务，实现了销售业绩的大幅增长，销售额及销售面积分别为5298.8亿元、3595.2万平方米，同比分别增长45.3%和30.0%。2017年全国商品房销售金额13.37万亿元，万科在全国商品房市场份额上升至3.96%，比2016年上升0.86个百分点，销售面积及销售金额增长率均高于全国水平。2013-2017年间万科销售额与销售面积的复合增长率分别为32.7%、24.6%，五年间保持稳定增长。

从盈利能力看，2017年，万科全年实现营业收入2428.97亿元，净利润372.08亿元，权益净利润280.52亿元，同比分别增长1.01%、31.25%和33.43%，净利润增速超越营业收入增速。2013-2017年间，营业收入、净利润五年间的复合增长率分别为15.7%、19.4%，盈利能力持续提升。

聚焦城市经济圈，深耕现有城市，发掘潜在市场机会。

在市场布局方面，万科把握区域协调发展战略带来的机遇，深耕核心城市群，保持健康、稳健、可持续发展。2017年，从各区域的销售额贡献占比来看，南方区域贡献占比最大达28.60%，上海区域次之，占比达28.33%，北方区域和中西部区域占比分别为23.88%和18.81%。

在项目投资方面，2017年万科共获取新项目216个，总规划建筑面积4615.4万平方米，权益规划建筑面积2768.1万平方米，权益地价总额约2188.9亿元，新增项目均价为7908元/平方米。按建筑面积计算，其中72.3%的新增项目为合作项目。按建筑面积计算，其中74.7%位于一、二线城市;按权益投资金额计算，90.0%位于一、二线城市。在深耕现有城市的基础上，万科新进入哈尔滨、石家庄、兰州、西昌、宜昌等城市，在海外万科新进入吉隆坡。(图三)

新业务轮廓逐渐清晰

在7月2日的股东大会上，万科表示，租赁住宅方面，在谈的已获取10万间，开业运营3万间，今年计划开工面积同比增长21%，竣工面积同比增长7%。物业方面，收入增长67.3%，合并报表收入71.3亿。

同时，在董事会上，万科董事长郁亮表示，有意去掉万科的地产属性。“但方向是明确的，路径是不清晰。”

根据郁亮在2014年末内部会议上给出的时间表，创新业务要形成一个可行的模式，至少需要3年时间。而未来十年万科要做到万亿大市值，其中新业务要占到半壁江山。

在战略定位的转变之下，新业务的轮廓正在逐渐清晰。

除了巩固住宅开发和物业服务固有优势，万科将租赁住宅确定为核心业务，同时积极拓展商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等业务。

值得注意的是，租赁业务已被视作核心业务。

万科租赁产品除了泊寓之外，还包括家庭公寓、社区教育、办公室等。此外，万科还将携手深圳安居集团，在人才住房和社会租赁住房的开发建设、运营管理、物业管理等方面开展全方位深入合作。

万科物业2015年全面开启市场化后也进入了飞速发展阶段。2017年初，万科物业引入58集团与博裕资本两家战略投资者，实现了市场化变革后的再次转型。而近日，万科物业联合横琴新区推动全国首个“物业城市”创新城市落地。

传递楼市何种信号?

那么，万科转型加入去房地产行业，到底向楼市释放了什么信号呢?

首先，未来房价或将有价无市。

开发商是最能直接获得购房者购买力的相关数据的。所以，他们也是最能够直接预测到未来购房者的购买能力的。而万科退出房地产市场选择不再开发新的楼盘，说明房价已远超过购房者的承受能力。

再加上随着各种楼市调控政策的加码，作为开发商的第一波接盘侠的炒房客们也正接受国家的严厉打击。所以，未来几年炒房客们也将越来越少。

届时，开发商们只能依赖真正的刚需族来抢购房源。但房价的不断上涨也在不断的盘剥着真正的刚需族们的购买力。当炒房客们不再来为开发商做第一手接盘侠，刚需族们又无力购房时，开发商手里的房子最终也只会砸在自己的手上，变得有价无市。

而无法销售的房源多了，再加上开发成本越来越高，开发商也会越来越难以承受。所以，与其趁现在还可以脱身，万科自然要趁机转型，以免被套牢其中。这也就意味着，靠房地产能谋取暴利的辉煌时代已经逐渐退去。

其次，房产税、空置税或许离我们不远了。

出台房产税、空置税的呼声一直都很高，国家也不会对这样的声音置若罔闻。所以，未来房产税、空置税的会逐步上线也不是没有可能的。再加上，不动产登记全国联网已经全面启动，投入运行之后国家便能全面掌握老百姓名下的房产情况。所以，未来推出房地产税及空置税也必然能够精准打击到炒房客。

但是，房地产税和空置税能打击到的也不仅令是炒房客。同时，也有可能会让开发商们大出血。因为，如果开发商开发出来的房子没有人买，同样也有可能是需要缴纳房产税和空置税的。这种不确定的因素也会让开发商们尤为担忧。所以，与其现在还加量、加成本地去开发楼盘，还不如先暂时退步观望。

综上所述，随着万科的转型和这些年来国家对房地产市场调控力度的不断加码，未来房价可能将再也无法增长;那想靠房地产暴富的人们恐怕也再难从中获利了。

（房掌柜整理来自昆山日报、通信信息报）