加大建设租赁住房试点 提高租赁业务和物业管理标准化

加大作为建立“租售并举”住房体系中的一项重要改革，农村集体建设用地建设租赁住房试点正在探索力度。记者日前获悉，作为全国13个试点之一，北京市到2021年，将供应一千公顷农村集体土地用于租赁住房。目前，北京市部分集体用地已找到合作方并成功签约，预计不久后将正式动工。

北京市规划和国土资源管理委员会耕地保护处处长关爱军在8月初举行的一个论坛上介绍，截至去年年底，北京市已供应了204公顷集体建设用地用于集体租赁住房，2018年还将增加200公顷土地供应。实际上，北京市此前已印发利用集体土地建设租赁住房的有关意见。在建设项目的资金筹措方面，根据规划共有四种方式可以选择：一是农村集体经济组织利用自有资金建设；二是市区住房保障专业运营机构、园区管理机构或签约租赁的企业支付租金；三是向金融机构申请抵押贷款；四是农村集体经济组织以土地的使用权入股，与国有企业联合实施。

北京农村产权交易所高级经理赵忠煦在接受记者采访时表示，一方面经济实力比较强的村集体可以自己出资或贷款建设租赁住房；另一方面，村集体也可以寻找合作方共同建设。目前，北京市限定了村集体的合作方只能是国有企业。村集体既可以将土地出租给企业，也可以拿地入股，双方共同成立企业，集体租赁住房涉及的土地使用权和房屋所有权归新成立的企业所有。从股比来看，“出地”的村集体不低于51%，“出钱”的国有企业可占到49%。

对于租赁模式，关爱军介绍，房屋建成后，租金水平可以统筹考虑区位、配套、市场需求等因素，并且可以参考周边市场的物业水平及房屋租赁市场；鼓励签订长期住房租赁合同，单次租赁期限不低于三年，但不超过十年；集体租赁住房可以对接市场的租户，同时也鼓励转租；作为公租房房源，对于家庭、人才配租等，可经过住房保障管理部门确认，纳入全市保障型住房筹集计划，按规定享受相关的优惠政策；鼓励专业化的租赁运营，鼓励集体专业住房，委托给专业化的运营企业进行管理和运营，提高租赁业务和物业管理的标准化、专业化的水平。

“无论是建设成本还是运营成本，以及交给村集体的保底收益，企业在这类项目中的投资是很大的，而回本甚至盈利的周期却很长。”有专家告诉记者，由于是一次性投入，这种带有部分公益属性的地产项目，国有企业确实是相对合适的合作对象。

去年7月份，国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（简称“方案”），宣布将北京、上海、沈阳等13个城市纳入试点。根据方案，通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果。村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

除了北京市外，其余试点地区也都在加大探索力度。以成都市为例，据了解，目前该市已确定天府新区、青白江区、金堂县和蒲江县四个地方先行试点，编制了五个试点项目。主要模式是由平台公司和农村集体经济组织共同组成公司进行联营，修建好以后的租赁住房全部纳入成都市房管部门统一租赁住房市场来进行管理。

有专家表示，随着城市化进程不断推进，我国城市尤其是特大城市的住房需求持续增长，农村集体建设用地建设租赁住房，一是增加了住宅用地来源和租赁住房供给；二是扩展了集体经营性建设用地的居住和产业发展功能；三是对盘活低效集体建设用地、解决城市周边外来务工人员居住问题、改善城郊经济社会环境等方面，发挥了积极作用。同时，这项改革还拓宽了集体经济组织和农民增收渠道，农民获得长远稳定收益。

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继九部门启动12个城市租赁改革试点后，国土资源部、住房城乡建设部再确定北上广等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。此项举措对贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”的指导思想，对构建“购租并举”的住房体系的意义，自不待言;但是，目前关于此项举措对房地产业可能产生的影响，以及在实施过程中需要谨慎处理的一些问题关注较少。

《方案》指出，试点将完善试点项目审批程序。试点城市梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。

同时，完善集体租赁住房建设和运营机制。村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。

《方案》要求，集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。

对承租人而言，可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

根据通知，试点城市将于2020年底总结试点工作。

今年五月，北京市住建委发布《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》征求意见，拟以多渠道解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题，促进职住平衡。未来，这些人在租房时或将有更多的选择。

不出意外，城市中产阶层将从咬牙买、买、买向租、租、租转变，中国房地产即将开启一个新时代：租赁时代!

增加租赁住房有效供应，成为长效机制中的重中之重。“商改租”、“工改租”、“三旧”改造(城中村改造包含在里面)之后，今天的农村集体土地可以直接建租赁房，更将关键性的一招!

租赁住房和自住房，本来就是跷跷板的两头。大量的租赁住房入市，自住商品房需求自然就相应减少，房价也不会有多少上涨空间。

何况，中国一二线城市房价如此之高，价格本来偏离了价值，成为了由乌合之众的集体狂热推高的资产泡沫。

房子是用来住的，不是用来炒的，这是一个颠扑不破的真理。违背这个铁的法则，即使一时赚到了快钱，但早晚是要赔回去的。

明眼人都能看出：这种由羊群效应、投机情绪推升的畸高房价，其实不过是沙上筑塔，一旦投机情绪降温，裸泳者就将现出原形。

对这个事情，讲得最直白的，是马云。马云在杭州举行的全球峰会上发表主题演讲说到：未来房子如葱。马云说，过去8年内，中国的房价整体上处于大幅上涨的状态。8年后，中国最便宜的东西可能就是房子。

也许过不多久，我们就会听到那些极度贪婪的炒房客哀嚎遍野，一批带血的筹码或将涌入市场。

而这，就是疯狂的代价!

（房掌柜整理来自经济参考报、百家号）