佳兆业将分拆物业板块赴港上市 发行共计3500万股

继碧桂园、雅居乐、新城集团后，佳兆业成为今年第四家分拆物业板块赴港上市的房企。

11月26日，佳兆业方面宣布，其物业集团将2018年11月26日起公开招股，并计划于2018年12月6日在港交所挂牌交易。

本次发行共计3500万股，其中90%为国际发售，10%为公开发售，另有不超过15%超额配股权,每股发行价区间为9.08港元至10.88港元，每手250股。按照将全球发售的股份数目及发售价范围计算，佳兆业物业的市值将达12.71亿港元至15.23亿港元。

公司估计在扣除包销费用及佣金和全球发售相关的其它估计开支后，全球发售的所得款项净额约为2.8亿港元。

此外，公司于2019年及2020年，计划分别拨支全球发售所得款项净额约1480万元购买及研发K生活硬件及1320万元在其营运及推广方面。

截至2018年6月30日，佳兆业物业已成立146家办事处，以更好地控制在管物业，覆盖中国12个省、直辖市和自治区的37个城市，为住宅小区内约16万个物业单位提供物业管理服务。

收益来源广泛

佳兆业物业表示，公司目前专注于服务中高端板块。

在物业管理组合中的住宅物业方面，佳兆业物业与控股股东佳兆业集团建立长期业务合作。

佳兆业物业方面表示，控股股东幅员广阔的庞大项目储备，为公司业务发展提供强劲支持。于2018年6月30日，佳兆业集团的土地储备总额约为2220万平方米，遍布中国43个城市约140个物业开发项目。此外，集团于2017年新落成项目的建筑面积约为430万平方米。过往记录期内，公司管理所有佳兆业集团开发的住宅小区。

非住宅物业方面，佳兆业物业表示，其致力于将服务延伸至商用物业、写字楼、表演场地和体育馆、政府建筑物、公共设施及工业园等其它非住宅物业，包括深圳世界大学生运动会体育中心及广州中石化大厦等地标建筑物，分散物业管理组合。“截至2018年6月30日，公司管理23个非住宅物业，包括十个表演场地和体育馆。公司在管物业类型多元化发展，丰富了公司服务维度和营运收益来源，带来新市场衍生的商机。此外，公司为地标建筑物进行的物业服务，证明公司有能力为瞩目物业提供更先进、优越的服务”。

佳兆业物业方面指出，服务组合中，凭借公司涵盖物业管理服务、交付前及顾问服务、小区增值服务及智能解决方案服务等全面综合服务组合，使得公司的收益来源非常广泛。

市场集中度不断提升

佳兆业相关人士称，物业公司为向业主及住户提供多元化产品及服务，公司通过线下及在线渠道提供小区增值服务，包括停车场、空间租赁及增值服务。公司于2014年采用由齐家科技开发的“小区管家”移动应用程序，作为多元化小区产品及服务的在线门户。

2018年3月份，公司进一步推出K生活移动应用程序以巩固其原有平台及提供更新的一站式服务，目前有关服务已覆盖所有在管住宅小区约60万名注册用户。

同时，佳兆业物业在深圳总部设立了中央信息控制中心，当中包含公司的电话中心、视像监控指挥系统及其它数据整合控制平台，以有效及高效地管控全国运营。

此外，通过K服务，物业的员工可以远程进行质量控制、工作分配及设施管理工作，实现日常运营自动化和视像化，以此提升服务效率并降低对密集劳动的依赖，智慧管控直接有助公司提高盈利能力。

值得注意的是，在当前消费升级、存量物业面积持续增长的背景下，物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期，且市场集中度不断提升。

据中国物业管理协会《2018年全国物业管理行业发展报告》显示，2014年，百强企业管理面积的均值约为1600万平方米，市场份额为19.5%;2017年，百强企业管理面积的均值超3000万平方米，市场份额达到32%以上。

虽然百强物业企业的市场份额不断增加，且增值服务收入占比不断提升，但目前绝大多数物业公司，收入来源仍是以传统的基础物业服务为主，利润的提升空间有限。如何保持持续稳健的盈利能力和强劲有力的市场增长，仍是行业内众多公司，尤其是上市企业待解的难题。

当前港股市场表现不佳，为何选择在这个时点上市?对此，佳兆业物业主席廖传强在当日的记者会上坦言：“上市工作我们已经筹备了两年多，整个进程都是按照时间节点来推进的。我们对香港(资本)市场仍然充满信心，对公司的经营策略是经过慎重考虑的。”

同时，他续称，在现阶段仍维持审慎乐观，“在这个市况窗口下，我们已经在估值方面有所考虑，也提供了一定的估值折让，以及考虑到了年底前市场情绪的变化。”

成立于1999年的佳兆业物业，目前已在全国的37个城市布局，总在管建筑面积达到2540万平方米。截至今年6月30日，公司共管理124个物业，其中包括101个住宅社区及23个非住宅物业。

“我们主要聚焦在发达经济区域的中高端物业，即粤港澳大湾区、长三角、环渤海经济圈。今年上半年，来自这三大区域的总建筑面积约67%，所贡献的收入占比达到85%。”他坦言。

曾经历过“债务危机”起死回生的佳兆业，近年来不断努力降低负债，并增加多个海外上市平台，拓宽融资渠道。

佳兆业物业融资及证券业务部副总经理刘景睿坦言：“我们有一些产业背景的投资人，未来可以与他们进行深度合作，进行一些资本运作。拥有上市平台，可以进一步增加公司的知名度，并提升我们的议价能力。”

分拆上市将为公司提供更多的融资平台，为业务发展提供更大空间。“分拆也有助于佳兆业集团的投资者释放价值，一直以来物业的估值水平相比房地产有一定溢价。但由于股权类项目，操作过程较长，而且今年港交所上市申请总数较多。”他坦言。

截至今年6月底，佳兆业集团公司的净负债率为258%，同比减少了42个百分点。同时杠杆比率也下降3个百分点达到39%。据悉，公司计划年内将净负债率降至200%以内。

事实上，自2016年以来，佳兆业集团连续出手并购南太地产、明家联合、ST生化、美加医学(现改名为佳兆业健康集团)四家上市公司，持股比例分别为24.5%、21.25%、41.24%、18.57%。目前，其已在香港、内地及美国拥有共五家上市平台。

相比之下，此次分拆的佳兆业物业的负债水平远低于集团，截至今年6月底，债务占股权比例仅为49.2%。公司财务管理部总经理易学忠在会上表示：“在公司未分拆前，2016年有一笔4.8亿元的融资供集团使用，在这笔债务于本月偿付完之后，公司账面的有息负债将降至零。”

事实上，在房地产调控期下，信贷持续收紧，物业分拆上市已成了内地开发商拓宽融资渠道的新路径。相比房地产业务，物业管理公司则具有轻资产和逆周期的属性，因此估值水平明显较高，甚至一举“点石成金”。以6月在香港上市的碧桂园服务为例，最新市盈率高达61.59倍，而母公司碧桂园的市盈率仅为5.5倍。