碧桂园服务加速规模扩张 收购五家物业管理公司股权

就在佳兆业物业宣布招股的当天，同属房企分拆而来的碧桂园服务，宣布以约6.83亿元的价格，收购5家物业管理公司股权。

碧桂园服务方面指出，收购将使集团进一步扩大其业务规模及范围，并增强其于市场的影响力及竞争力，符合集团的战略发展需求。

对此，有分析人士认为，国内物业管理市场远未到达成熟阶段，即便是百强企业的整体占比也仅在三成左右，而随着消费升级、存量物业面积持续增长，物业管理市场的集中度仍有很大提升空间，头部企业受惠整合红利，管理规模也将快速增长。而碧桂园为全国三大龙头房企之一，在业务调整的影响下，虽然销售增长在未来或有所放缓，但碧桂园行业地位依然稳固，长线发展稳健良好，从而进一步巩固碧桂园服务的市场份额。

物管大战悄然打响

随着房地产进入存量房时代，物业管理的市场蛋糕还在不断增加。在此背景下，众多房企更加注重物业服务的业务运营和模式创新。

不过，在新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷看来，物业公司上市虽是把双刃剑。但是资本驱动，大势所趋。

外延式并购已成为物业公司增加在管面积、拓展多元化业务的首选。在此过程中，物业管理行业呈现出“强者恒强”的趋势。据中国物业管理协会《2018年全国物业管理行业发展报告》显示，2014年，百强企业管理面积的均值约为1600万平方米，市场份额为19.5%;2017年，百强企业管理面积的均值超3000万平方米，市场份额达到32%以上。2014年，TOP10企业市场份额仅为4.37%，2017年达到11.06%。2017年，TOP10企业管理面积均值是百强企业均值的6.82倍，TOP11-30企业管理面积是百强企业均值的1.57倍，马太效应越来越明显。

“物业管理行业还处于一个‘混沌’状态，多数中小企业还没有看清大势，在市场增长的红利之上，它们没有看到物业管理行业的集中度在提升。”欧阳捷指出，一些优秀物业企业接踵上市，加速了物业企业的分化，行业小而散、混而乱的格局将逐渐改变，小物业公司就会像中小开发商一样，加速退出物业江湖。

管理面积近4亿平方米

11月26日，碧桂园服务发布公告称，公司以约6.83亿元收购多个物业管理公司股权，包括北京盛世物业服务70%股权、成都佳祥物业管理100%股权、成都清华逸家物业管理100%股权、南昌市洁佳物业100%股权、上海睿靖实业100%股权。

截至2018年9月30日，上述公司的未经审核合并净资产价值约为1.25亿元。合并财务资料后，上述公司2016年税前利润为821.1万元、税后净利润为466.8万元，2017年税前净利润为1850.9万元、税后净利润为1456.9万元，2018年前三季度税前利润为7359.9万元、税后净利润为599.2万元。

作为目前市值最高的物业服务公司，碧桂园服务通过本次并购，显然将进一步提升公司的物业管理规模。

而截至今年6月底，碧桂园服务拥有约3.9亿平方米的已签约合同管理面积，其中已生效之收费管理面积约1.4亿平方米。“余下的2.5亿平方米的待生效面积估计会在未来三年逐步生效并转化作收费面积，相当于每年8000万平方米的新增面积，收入增长能见度高。”安信国际分析师黄焯伟指出。

根据碧桂园服务公布的财务数据显示，今年上半年公司收入同比增长42.5%，毛利率同比上升4.6个百分点至39%，净利润同比增长133%至4.7亿元。盈利能力上升主要原因是高单价项目生效转化所至。

值得注意的是，碧桂园服务还于2018年7月份公告成立合资公司以参与投资承接合作中央企业的“三供一业”改革物业管理及增值服务。

据了解，目前各级国资委监管企业办社会职能机构约16500个，国有企业因办社会职能每年需承担费用1400多亿元，市场潜力巨大。“碧桂园服务从业主资产增值需求和生活需求入手，向在管物业的业主及住户提供广泛的社区增值服务，集团内还有许多房地产发展周边产业(如凤凰优选、机器人业务等)有待孵化，我们认为有关业务成熟后，可以注入碧桂园服务内成为新增长动力。”黄焯伟称。

此外，相比母公司碧桂园，碧桂园服务近2周的股价走势也较为强劲，十个交易日中有7天上涨，11月21日更是大涨5.99%。

此前，德银发表研究报告称，碧桂园服务是内地高度分散的物业管理市场行业整合者 ，并具有强大母公司支持，由于利润率提升，2018年至2020年盈利复合增长率预计将达60%，即股本回报率35%至41%，为行内最高水平。

黄焯伟也认为，“碧桂园服务将是行业整合下的最大得益者之一。庞大的业主群更是有利公司在小区增值服务以至周边产业的发展，成为碧桂园服务未来领先同业的比较优势。公司现价约24倍2019年市盈率，高于其他主要物管公司，但考虑其稳固及领先的市场地位、较高的待生效面积比率及资产回报率，我们认为公司还是在一个合理水平”。

争相上市“抢地盘”

传统物管企业一直都在房地产母公司的庇护下生存发展，是什么原因致使它们从幕后走向台前，纷纷追求上市?

在58安居客首席分析师张波看来，现在是物业公司“抢地盘”的阶段，也是它们对资金需求最大的时候。但如果这个时期企业能够上市，未来活下来的概率才能大大提升，进而才有后期“瓜分市场”的资格。

诸葛找房副总裁苑承建指出，物业本身带有金融属性，是其业务模式的特点，但就企业运营而言，其实并不强。物业公司上市可以规范公司运营与管理、获得的资金支持，还可以提升企业的运营服务能力。

不过，在黄立冲看来，物业管理公司上市更多的是造壳行为。“很多开发商希望持有更多的上市公司资源，物业管理公司实际上在IPO发行等方面，投资人的兴趣并不大，开发商基本上是从一个壳资源的角度来操作。”

据了解，截至目前，登陆A股的物管公司今年仅有2月1日正式在上海证券交易所挂牌上市的南都物业。南都物业的上市，一度燃起了物业公司A股上市的欲望。不过，从过去物业公司冲击IPO的经历来看，普遍存在业绩规模较小、关联交易占比高、上市公司分拆、独立性等问题，A股独立上市难度着实不小。

以碧桂园服务为例，A股排队多年后也最终折戟而归。早在2015年8月，碧桂园便对外透露了其有意分拆集团物业管理服务于上交所上市。2016年8月31日，碧桂园首次报送《广东碧桂园物业服务股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》，并于2017年12月1日再次申报。然而，筹备了近两年的A股上市计划于2017年12月11日暂停。当时，碧桂园发布公告称，因审核监管机关近期的政策变动，碧桂园服务决定撤回其建议分拆的申请。3个月后，碧桂园于2018年3月19日宣布将物业板块分拆到香港联交所主板独立上市。

行业并购加速

实际上，随着房地产开发业务步入稳定阶段，存量市场中的物业服务板块已经步入了快速发展期，并受到品牌房企们越来越多的重视。

国海证券的一份研究报告显示，在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下，物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期，预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元，相比当前行业规模存在2倍以上的成长空间。

“因此抢占市场，仍是当下物业公司最重要的战略。”上述分析人士称。对此，广发证券的研究报告也指出，并购是物业管理公司重要的扩张手段。

以11月26日宣布招股的佳兆业物业为例，其全球发售的所得款项净额约为2.8亿港元，其中一半的资金将用于收购或投资其他在市场地位上与其相当的物业管理公司。“未来公司战略将实施积极的并购业务，选取在管建筑面积300万平方米、年度营业收入5000万元以上及年度净利润率6%以上的公司标的，以快速在不同地区、不同领域扩充公司业务规模。”佳兆业物业相关负责人称。

（房掌柜整理来自证券日报、新京报）