禅城区建立多元化解机制 解决物管矛盾

　　物管能否因业主欠费而擅自停水停电?答案是不能;空置物业是否需要缴纳物业管理费?答案是如已收楼需缴纳，非因业主原因导致未收楼则不缴纳……昨日，禅城法院召开物业案件座谈会，并首度发布《2016-2018年度物业案件审判白皮书》(下称《白皮书》)，围绕诉调对接、物业纠纷矛盾化解等话题展开讨论，提出完善三级指导和调解体系，建立多元化解决机制。

　　焦点　超九成原告是物管新旧交接易冲突

　　据《白皮书》显示，近三年禅城法院共受理物业纠纷案件共1622件，占房地产案的四分之一。从案件处理方式和效果上看，以判决结案的案件数与以调撤结案的案件数大致相当。

　　“物业案件绝大多数是因物业服务合同履行产生的纠纷，尤其是追缴物业费纠纷。”禅城法院民四庭相关负责人表示，从案由来看，在1622件案件中，物业服务合同纠纷占了1578件。在诉讼主体中，物业服务企业作为原告的案件为1567件，占总数的96.6%，物业服务企业无疑是物业案件中起诉主力。

　　“经分析近三年收案数据，因新旧物业交接引发的纠纷越发集中显重。”该负责人表示，由于新旧物业服务企业更换涉及小区业主的整体利益，争论激烈，加之社会法治进步、业主维权积极性提高，在新旧物业交接纠纷产生后，通过司法诉讼途径解决成为目前常用方式。

　　《白皮书》认为，该类问题重点是指定规范性程序标准文件，做到业主大会、业主委员会设立及选举规范，选聘物业服务企业流程规范，并倡导建立小区资产收益联合共管机制。

　　建议　完善三级调解建立多元化解机制

　　记者观察到，结合近三年的审判实践，《白皮书》中针对物业服务合同效力、物业服务费诉讼时效、物业服务瑕疵抗辩、小区车辆丢失、住宅维修基金的启用等社会焦点，整理了21个常见问题，以审判实务问答的形式作出回应，既总结了审判经验又通俗易懂。

　　《白皮书》建议，作为业主，要强化法律意识，加强举证能力，理性维权并积极成立业主委员会，有效发挥业委会的作用;　作为物业服务企业，应明确自身定位，加强服务意识，着力提升服务质量，选择合法的方式追缴拖欠的费用;　作为政府监管部门，应按放管服的理念强化事中事后的监管，建立物业管理收费指导价和调价机制，探索将物业管理企业的选定纳入三资交易平台。

　　《白皮书》还建议，政府部门应以党建引领，将物业管理纳入社会基层治理范围，通过单独建、联合建和挂靠建等形式，强化物管公司和业委会党建工作，构建社区党组织、业委会和物管公司三驾共驱的良好局面。同时，提前介入和指导规范业委会选举、新旧物业公司交接等重大事项，完善区、镇(街)、居(村)三级物业管理纠纷指导和调解体系，建立物业纠纷多元化解决机制。