物管费标准如何重新约定？如何保证公共收益公开透明?

　　物业费调整是否物管说了算?如何更快捷申报使用物业维修基金、成立业委会?如何保证公共收益公开透明?近年来，物管行业的规范发展受到社会普遍关注。

近日，佛山人大网对外公布《佛山市住宅物业管理条例(草案修改建议稿)》(以下简称《建议稿》)，向社会公众征求意见，《建议稿》中就成立业委会、物管费调整、公共收益如何科学管理提出了一些更细化的建议。　此外，新版的《关于进一步加强物业服务收费管理的通知》(以下简称《通知》)从本月起实施，规定普通住宅前期物管费每月不超2.7元/㎡。

　　20%以上业主联名可成立业主大会

　　针对业委会成立难问题，《建议稿》提出可申请成立业主大会的三种情况，包括百分之二十以上业主书面联名的;已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的;　物业管理区域内首套房屋出售并交付使用已满两年且交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之三十的，只要符合条件之一，即可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。针对一些不具备召开业主大会会议条件的小区，可经十名以上业主申请，成立物业管理委员会。

　　针对公共收益管理，《建议稿》提出，业委会成立前，公共收益可由物业服务企业对公共收益暂行管理;业委会成立后，物管企业应当将经审计的公共收益的历年收支情况及剩余款项移交业委会;委托物业服务企业对共有设施进行经营的，由业委会与物业服务企业协商管理费用，没有约定的管理费用不得超过收益的20%。

　　普通住宅前期物管费每月不超2.7元/㎡

　　针对物管费的收取和调整，《建议稿》提出，市人民政府房地产行政主管部门、价格行政主管部门要组织有关行业协会，按照合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，依法制定本市普通住宅小区物业管理服务等级和收费标准。这一点在本月起实施的《关于进一步加强物业服务收费管理的通知》(以下简称《通知》)中也有明确，规定普通住宅前期物管费每月不超2.7元/㎡，但可根据社会平均工资调整。

　　此外，《建议稿》　中还提出，前期物业合同的服务期限最长不得超过四年。

　　业主“双过半”可重新约定收费标准

　　为稳步推进《通知》执行，近日，佛山市发展和改革局联合市房协组织物管企业召开了政策宣贯会，会上，物管企业聚焦的仍是现行收费标准如何与此次公布的政府指导价对接、执行的问题。对此，佛山市发展和改革局价格和收费管理科科长欧阳艳芬解释，《通知》明确，既可以继续按前期物业服务合同价格执行，直至合同期满，与业主协商调价;也可以在合同期内提出问题，与业主协商，只要业主表决达到“双过半”即可重新约定收费标准。“具体协商方式可以依据实际服务内容和成本情况，参考物业服务收费指导价和业主满意度测评结果，并依法依规由业主表决通过。”欧阳艳芬说。

　　据了解，《通知》　还就可向业主分摊和不可向业主分摊的费用进行了细项规定。值得关注的是，越来越多新建小区中应用的智能化设备，被列入了不可向业主分摊的费用中;　可向业主分摊的费用计算方式上，由以往的按面积分摊费用，改为亦可按户分摊费用。