景瑞悦樘重资产扩张致规模滞缓 物业增值带来收益明显

　　不过就目前数据来看，景瑞悦樘发展速度较为缓慢，同样是在2017年前后开始涉足长租公寓市场还有朗诗、旭辉、保利、远洋等品牌房企。其中，朗诗、旭辉、保利已经分别覆盖了14成、19城和20城，而目前景瑞仅仅布局了4城，距离其“2+2+X”战略差距明显。除了城市布局缓慢之外，景瑞悦樘的项目数量也明显不足，12个开发项目也仅和远洋持平。

　　重资产模式 收支难平衡

　　景瑞公寓平台自成立以来，房源获取上轻重资产并举。然而事实上，除了悦樘发展初期上海杨体店和杭州杭州城西银泰店是轻资产拿地模式，剩余10家房源全部都是通过购买外部“类住宅”项目的重资产模式。

　　重资产模式也意味着拿房的一次性投入成本较高。掌柜财经梳理景瑞控股2017年年报和2018年年报发现，两年时间景瑞悦樘通过重资产收购10个项目，收购金额接近30亿元。其中，2017年悦樘收购北京三全公寓项目、上海申信大厦项目、上海易里项目耗资17.77亿元。2018年，景瑞悦樘疯狂收购7个项目，收购金额达11.7亿元。

　　△数据截取自2017年年报

　　△数据截取自2018年年报

　　相比于30亿元疯狂重资产收购扩张规模，悦樘目前最主要的收入来自公寓租赁的租金收入，不过在2018年年报中景瑞并没有直接披露长租公寓租金收入。据年报显示，2017年景瑞租金收入约人民币5778.9万元。2018年，景瑞集团租金收入约人民币1.337亿，包括租赁投资物业及若干其他已竣工物业所产生的经营性收入，较去年增长131.4%。年报显示，2018年景瑞租金收入主要来自北京景瑞·三全公寓、宁波景瑞·海港城、上海景瑞·科苑大厦、上海景瑞·尚滨江等投资物业，其中办公平台锴瑞办公占比很大。

　　△截图来自景瑞2018年年报

　　不过另一方面，对景瑞而言重资产收购除传统的租金收入外，其物业增值给景瑞控股带来的收益也十分明显。2018年年报显示，景瑞办公及公寓平台下的投资物业在报告期内产生的增值收益为3.88亿元，同比增长超10倍。

　　△截图来自景瑞2018年年报

　　此外，通过重资产收购物业加以改造及投入运营，景瑞2018年3月成功发行7.2亿“华夏资本-优钺-景瑞三全公寓资产支持专项计划”，成为北京地区首单长租公寓CMBS产品。

　　对于未来的发展，王俊英称，将继续发挥景瑞悦樘综合性平台的优势，以资产证券化的方式持续增持上海、北京、深圳等一线及1.5线城市核心地段的优质物业。

　　目前，长租公寓市场百舸争流。通过精准投资，景瑞悦樘以重资产为主的战略路线能否取得最终成功暂不知晓，但两年四城12项目的发展速度已经明显落后于同行。