保利物业披露发售价35.1港元/股，募资45.78亿港元

　　保利物业披露全球发售价及分配结果，发售价定为每股H股35.1港元。

　　12月18日早间，保利物业(06049.HK)披露了全球发售价及分配结果，发售价定为每股H股35.1港元，发售所得款项净额约为45.78亿港元，公司股票预计于12月19日上市。

　　保利物业称，发售股份已经获得非常大幅超额认购，总共认购3859811200股香港发售股份。

　　按照招股书中的表述，保利物业将其中26.09亿港元用于把我战略投资机会，择优并购，进一步发展战略联盟及扩大物业管理业务的规模;21.06亿港元将用于收购或投资其他物业管理公司或和类似的公司合作;5.03亿港元用于收购或投资非住宅物业管理公司;6.86亿港元用于进一步拓展公司的增值服务;4.12亿港元用于投资提供社区产品及服务的公司;2.74亿港元用于升级硬件及开拓智慧社区及商业设施运营服务。

　　背靠着央企这棵大树，保利物业从4月11日宣布在新三板终止挂牌到8月6日披露赴港上市招股书，12月1日在港交所通过上市聆讯，12月18日披露发售价和分配结果，这一过程保利物业仅用了8个月。

　　由此，保利物业也成为了内地第14家在港交所主板上市的物业公司，也是央企中规模最大的物业上市公司。但同时，保利物业也同样面临着盈利能力较弱和市场占有率较低等问题。

　　保利物业招股书披露的数据显示，自2016年到2018年，以及2019年中期，保利物业通过提供物管服务所获取的收入分别为25.64亿元、32.4亿元、42.29亿元和28.22亿元，占当期公司总收入的比重为 74.3%、74.7%、68.8%和64.6%。由此可见，物管收入是保利物业最主要的收入来源。

　　事实上，目前在港交所上市的物业公司几乎都依靠着服务于母公司的地产项目获得营业收入，保利物业也不例外，靠着保利地产的地产项目，保利物业获得的收入占比高达80%。

　　截至6月30日，保利物业依靠母公司获得了物业在管面积1.12亿平方米，收入15.1亿元，占比82.8%;外拓项目获得的在管面积1.48亿平方米，收入3.14亿元，占比17.2%。

　　在管面积中，保利物业的管理物业呈现多元化，主要包括住宅社区、非住宅物业，其中非住宅社区主要包括商业及写字楼、公共及其他物业。

　　财务数据显示，保利物业的盈利能力相对较弱。

　　从2016年到2018年，保利物业的毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%，2019年前4个月升至 24.9%。但保利物业的净利率仅为5.8%、6.9%、7.9%。

　　在流动负债方面，2016年至2018 年及2019年中期，保利物业的流动负债分别为12.6亿元、17亿元、18.3亿元和 21亿元，非流动负债为385万元、782.3万元、2855.8万元和 2657万元，负债率呈现上升的趋势。

　　在另一项可以衡量公司资产变现能力、短期偿债压力的数据上，保利物业的流动比率同期数据分别为1.17、1.17、1.22和1.27。一般来说，流动比率越高，说明企业资产的变现能力越强，短期偿债能力亦越强;反之则弱，流动比率应在2:1以上较为合理。而保利物业现阶段的资产变现能力和用来变现偿债的能力还处于较弱的状态。

　　来源：澎湃新闻/李晓青