小区业主委员会能否顺利清退老物业？这起官司就能告诉你

　　现实生活中，我市部分住宅小区业主与物业服务公司总是存在一些大大小小的矛盾，能调和的一般都能得到有效解决。而最近几个月来，市区惠泽南苑小区物业服务纠纷一案在惠城区有关部门和辖区街道办等多方协调无果后，昨天上午终于在惠城区法院开庭审理。

　　事情缘由：因为当时没有成立业主委员会，2016年5月，惠泽南苑住宅小区所属的金湖居委会委托现在的市东景物业管理服务有限公司临时接管惠泽南苑物业管理服务。当年11月惠泽南苑住宅小区成立了业委会，业主委员会与这家物业公司协商签订合同，因为涉及一些具体条款问题，双方没有协商成功，业主委员会只好重新选聘物业服务企业。于是，业主委员会通过招投标于2019年11月14日与新的物业管理服务公司签订物业管理服务合同，同时要求原来的物业公司在2019年12月1号前撤走。

　　原来的市东景物业管理服务有限公司认为业主委员会召开的业主大会和招投标程序不符合规定，拒不退出。于是上演一个小区同时有两家物业服务公司在管理的局面。

　　今年1月21号和22号，也就是大年三十前两三天，河南岸街道办有关负责人率辖区派出所人员到小区以维护小区稳定为由，要求新物业公司撤走。辖区城管执法队的工作人员也致电业委会，表示会在22日上午进行执法。后来因为考虑到要过年了，所以暂缓执行。我们当时也跟踪了解了这件事，并就小区选聘新的物业公司是否违规、要求清退新的物业公司是否听取过业主和业主委员会意见等问题向惠城区住建局发送过采访函。

　　为了清退原来的物业公司，维护业主权益，今年元月17号，业主委员会正式向惠城区法院递交了诉讼状。这就是昨天上午开庭审理此案的缘由。

　　庭审现场，双方律师分别陈述了各自的事实理由、依据，也进行了答辩。主要焦点是，原告小区业主委员会的代理律师认为，他们已经走完了所有该走的程序，原来的物业公司拒不退出属于黑物业，要求法院判决退出。被告市东景物业管理服务有限公司的代理律师认为，小区业主委员会在2018年和2019年先后两次召开的业主委员大会程序不合法，没有过半数业主同意召开业主委员会大会，对所谓表决通过的业主委员会的相关决定的真实性存在异议，对是否反映全体业主真实意图有异议。另外，小区住户有1167户，参与投票表决的业主只有409户，只占业主总户数的35%，按照《广东省物业管理条例》，必须过半数以上才有效，业主委员会是否有大部分业主正式授权后向法院提起诉讼的，业主委员会在招投标中，只有一家新选聘的物业公司参与竞聘，不符合有关规定，并且这家新聘选的物业公司没有按规定在我市住建部门报备，不符合竞聘资格。

　　针对被告提出的异议，原告代理律师认为，小区业主委员会尽管第一次召开的大会存在一些瑕疵，但第二次按照完备的手续召开的业主大会是对第一次表决结果的追认。就小区内投票同意的业主户数没有过半的问题，他们认为，有些是一户购买了多套房的，投票权只能算一户，所以实际具有投票权的的总户数为994户，在参与投票的409户中，只有8票反对，5票弃权，396户投票表决同意意见，其余585户没有参与投票。

　　在业主委员会已经广而告之的前提下，还有这么多业主没有参与投票，能否计入同意意见范围?原告认为，2010年01月01日生效的，由住房和城乡建设部印发的《业主大会和业主委员会指导规则》的通知第二十六条规定，因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。未参与表决的业主，其投票权数量否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。而惠泽南苑小区业主委员会的议事规则里明确了这项规定，意味着是可以计入已表决的多数票内。

　　至于参与招投标的新物业公司没有在我市住建部门报备的问题，原告介绍，该物业公司早在2018年就已经正式报备了。

　　双方还就其他相关诉求和举证内容进行了辩论，并且都不接受法庭调解。法庭没有当庭宣判结果，双方后续还可以继续向法院提交相关证据材料。后续我们将会介绍法院判决结果。

　　作为旁听者，明显感觉到，每一个辩护环节都丝丝入扣，都必须有理有据，这就提醒了其他众多的小区业主委员会，如果要维护业主的权益，平时的每一项程序，包括具备什么条件才能召开业主委员会，如何算是正确征求每家每户业主的意见，如何保留原始证据向有关方面报备，诸多环节都必须严格按照现有的法规条例进行，绝对不能有随意性和偷工减料。

　　虽然《广东省物业管理条例》等法规条例明确了小区业主和业主委员会的权益，但如果不按有关法规要求去做，意味着维权有可能失去法律效力。这也是我们栏目组跟踪该案件的主要原因。

　　这起案件再次印证一个最朴素的观点，尊重法律，有理才能走遍天下。

　　来源：惠州电台