重组后首份半年报 招商积余“大物业+大资管”得与失

　　“借壳”上市的近一年，招商蛇口利用中航善达整合旗下物业板块，完成了两家央企联手刷新规模竞争的“合作”。如今，在物管行业竞争不断加剧背景下，招商积余提交了重组后第二份成绩单。

　　8月24日，招商积余发布公告称，2020年上半年，实现营业收入38.68亿元，较上年同期增长49.88%;利润总额2.72亿元，较上年同期增长102.38%;归属于上市公司股东的净利润1.79亿元，较上年同期增长110.66%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1. 69亿元，较上年同期增长114.61%。

　　需要指出的是，招商积余购买的招商物业自2019年12月才纳入合并范围，因此上述涉及去年同期财务数据并不包含招商物业，这也是该公司盈利数据增幅较大的主要原因之一。

　　中国银河证券指，将招商物业纳入2019年上半年的基数后，招商积余可比口径下营收同比减少7.78%，但归母净利润同比增加8.6%。

　　这其中招商物业的利润贡献占据了相当一部分。据招商积余半年报披露，招商物业本期实现净利润9533万元。

　　事实上，这场一度被称为物管第二大兼并的交易，曾在最初协定时设定一则补偿协议，即招商物业在业绩承诺期2019年度、2020年度、2021年度净利润分别为不低于1.59亿元、1.89亿元、2.1亿元。按此计算，招商物业今年上半年实现了业绩承诺的50.44%。

　　即便如此，招商积余可比口径的营收下降，仍与绿城服务、雅生活、弘阳服务、佳兆业美好、碧桂园服务等港股物业公司披露的20%-60%营收增长有较大差距。同时，该公司资产管理业务出现41.56%，反映出受到疫情的影响。

　　对于招商积余而言，大股东或许更倾向于展望它的未来发展。在4月份的2019年度招商蛇口业绩发布会上，董事长许永军就表示，未来1-5年公司持有型物业的资产会达到1500亿左右，占6000多亿总资产的1/4。

　　他更直言，“日后要把持有型物业成熟一个就要放一个到招商积余。”

　　“12347”与1.72亿平方米

　　重组之后的招商积余，明确了“12347”发展战略，主攻发展物业管理及资产管理两项核心业务。在扩大物业管理业务规模，围绕核心区域和重点城市深耕之余，也通过完善业务价值延伸、平台科技赋能与数字化转型与管理创新等方式，推动两个平台业务的共同发展。

　　为了匹配上述战略，招商积余于报告期内在总部完成了组织架构调整，包括整合招商积余、招商物业、中航物业三总部职能，以“大物业+大资管”为主线，设立物业BG、资管BG两大事业群和9个职能中心/部门。

　　此次半年考中，招商积余物业管理业务实现营业收入35.87亿元，占公司营业收入的92.75%，较上年同期增长71.57%。其中，基础物业管理实现营业收入29.4亿元，较上年同期增加10.05亿元，增长51.89%;专业化服务实现营业收入6.47亿元，较上年同期增加4.92亿元，增长317.47%。

　　这样的比重仍偏大，若具体在物业管理业务营收对比，已公布半年业绩的绿城服务、雅生活、弘阳服务分别实现收入30.21亿元、26.2亿元、2.25亿元，分别占总营收的68.7%、65.5%、69.9%。

　　众所周知，长达半年多的“黑天鹅”影响，相对于直接受到冲击的房地产销售而言，物管服务企业在上半年不仅保持着相对稳定的态势，甚至一度逆势生长。

　　在观点指数不完全统计中，2020年上半年上市物业公司公告的收并购事件一共有18起，涉及金额10亿元，当中更是不乏亿元级别收购。亦有数据预测，2020年我国物业管理面积将达345亿平方米。市场化及资本化加持下，行业市场规模依然扩张迅速。

　　作为坐稳A股上市物企，招商积余也在不断通过内生、收并购、外拓的方式迅速提升在管规模。截至2020年上半年，招商积余物业管理项目为1315个，管理面积总计达1.72亿平方米。住宅项目420个，管理面积达8603万平方米，非住宅项目895个，管理面积达8590万平方米。

　　同时，招商积余新签约项目194个，报告期净增加管理面积1927万平方米。新签主要项目包括成都双流区第一人民医院、南京理工大学江阴校区、深圳湾公园、松山湖生态园东区等。

　　最新为7月9日，招商积余在厦门、烟台设立合资物业公司，分别负责为厦门海上世界项目提供配套综合服务，以及烟台相关地产、产业开发项目提供配套物业管理服务。招商积余对此表示，将利于其资源积累，并提供新的收入和利润增长点。

　　资管业务受挫

　　相比物业服务板块，招商积余在资产管理业务方面则较为“失意”。

　　报告期内，招商积余资产管理业务实现营业收入1.85亿元，占公司营业收入的4.78%，较上年同期减少1.32亿元，下降41.56%，背后原因不可避免受疫情影响，公司有关购物中心经营、酒店出租及其他持有型物业收入减少。

　　此前，许永军曾公开透露，招商蛇口的商业运营板块与招商积余的商业运营板块将会有所整合。截至2020 年6月，招商积余九方资管作为原中航九方，目前在管购物中心13个，管理面积近100万平米，其中自营项目4个，受托管理招商蛇口项目4个。

　　而在持有物业出租及经营方面，招商积余拥有的出租物业包括酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为59.3万平方米，目前已出租面积为56.1万平方米。

　　中国银河证券认为，招商积余的资管业务受到疫情的冲击只是暂时的，公司作为招商蛇口持有资产运营的承载平台，未来将逐步承接招商蛇口的资产运营业务，在母公司的支持下，资管业务发展可期。

　　对于财务指标的重视，招商积余也体现在数据上。截至2020年上半年末总资产159.32亿元，较期初下降3.45%;归属于上市公司股东的净资产81.6亿元，较期初增长2.21%;资产负债率48.83%，较期初下降2.68%。

　　招商积余在公告中表示，将持续推进债务压减工作，利用经营盈余资金，降低有息债务规模的同时，积极推进存量贷款置换及LPR利率转换工作，优化债务结构，进一步提升公司融资管理能力。

　　截至2020年6月30日，招商积余合计融资余额为34亿元，合计平均融资成本为3.75%-5.831%。其中银行贷款融资余额19.84亿元，债券融资余额14.16亿元。

　　期内，由于融资减少，招商积余短期借款为6.6亿元，占总资产比例4.14%;长期借款为12.04亿元，占总资产比例7.56%。此外，流动比率94.37%，速动比率63.67%，两指标均下降幅度超 30%，招商积余称由于上半年招商积余利用自有资金进行有息债务压减所致。

　　与此同时，招商积余也在积极寻找多元化金融服务。2020年6月2日，招商积余与招商局集团财务有限公司签订期限两年《金融服务协议》。根据协议，财务公司将在经营范围内为招商积余及下属公司提供存款、结算、信贷、外汇及其他金融服务。

　　如此看来，招商积余一切基本如约进行，只是眼下物业服务企业加速进入资本市场的热潮不减，竞争也再度加剧，后续如何继续规模化扩张增添力量，获取稳定份额与增值空间，还将是一场漫长的考验。