一季度上海写字楼市场恢复性增长 零售物业市场需求扩大

　　2021年4月7日戴德梁行针对2021年一季度的写字楼市场、零售物业市场和产业地产市场的现状进行多维度的解读，并对2021年的发展趋势进行了展望和预测。

　　上海写字楼市场恢复性增长，后疫情时代上行可期

　　2020年中国与上海经济均实现逆势正增长，国内经济的复苏也积极推动了上海写字楼市场需求提升，一季度写字楼租赁市场表现仍十分抢眼，一季度上海甲级写字楼净吸纳量录得36.33万平方米，比去年四季度上升29.6%，相比去年同期更是呈现出强劲反弹的势头。甲级写字楼空置率为20.74%，比去年四季度下降1.11%，其中核心区15.47%，非核心区28.76%。

　　供应表现来看，一季度迎来五个新增甲级写字楼项目,合计带来23.66万平方米的新增供应。其中，核心区的供应项目是位于南京西路板块的城市更新项目“锦沧文华广场”;另外四个项目位于非核心区。

　　租金方面，尽管全市平均租金仍呈微幅下滑之势，但核心商圈租金有所回升，在核心商圈租金连续下跌9个季度之后，一季度核心商圈录得租金为283.8元/平方米/月，比去年四季度上涨0.43%。但非核心商圈的租金继续下行，环比下降2.12%，究其原因仍是由于大量新增供应下导致项目之间竞争加剧。

　　行业板块中，金融业成交活跃，成交面积占比达36%。其中，北外滩、陆家嘴等以金融行业聚集的板块，以及拥有整体规划兼具高性价比的前滩板块部分全新项目的入市为金融行业提供了更多的选择空间，一些银行、证券、资管等金融机构搬迁积极。TMT及专业服务业也较为活跃。其中，数字牵引已成为推动高质量发展的强劲动能，促进数字技术赋能提升五个中心建设是当前上海突破发展的主要指导方针，互联网平台及IT技术服务业对办公楼新设及扩租的需求也将日益提高，不过值得注意的是这类企业迅速发展后将以直接拿地、买楼等更多元化的方式满足其办公自住或投资需求。

　　戴德梁行中国区董事总经理，项目及企业服务中国区主管魏超英表示:“中国经济优于世界经济复苏促进了2021年上海写字楼市场良好的开局表现;十四五规划尘埃落定：五型经济增创经济发展新优势，实施总部增能行动必将推动内外资跨国企业总部加速落户上海。城市数字化转型战略将会促进新生代互联网企业蓬勃发展，而推动国际科创中心核心功能战略，实施高新技术企业倍增计划也会使其诞生更多独角兽、隐形冠军企业，这些都将成为写字楼市场新一轮需求支撑。可以预见的是，后疫情时代世界经济正在逐步复苏，中国经济也正回归趋势性运行轨道，在上海新规划及新战略下，未来写字楼市场上行可期。”

　　上海零售市场对优质商铺的需求持续扩大，优质商铺租金稳中有升

　　2020年，零售业线下共计消费额同比恢复至2019年同期的约85%，百货、服装鞋帽、汽车和珠宝首饰行业是年度消费亮点。线上网络零售总成交额同比增长12.9%。重点行业实现快速增长，服装服饰、家居家装、个护化妆受到消费者青睐。直播带货已成为电商发展的新引擎，2020年上海通过淘宝直播(含天猫)实现网络商品零售额超过2000亿元。

　　2021年一季度无新增供应入市，上海市中高端零售物业总存量维持在1,889万平方米。核心商圈新增供应面积受土地限制，次级商圈新增供应面积基本呈逐年增加的趋势。各行政区的优质零售物业供应和需求之间的显著差距，零售物业的新增供应主要集中于中外环区域，而市场需求又集中于市中心零售物业，致使中外环区域内零售物业市场的平均空置率达到15%-25%。租金明显与空置率呈现负相关的关系，这反映了市场的供求状况存在总体均衡、局部失衡的状况。

　　一季度，受经济增长的支撑，上海商场的客流量显著提升。据上海商务委重点监测的数据显示，春节期间(2021年2月11日至17日)，上海390家零售和餐饮企业实现销售额76.1亿元，同比增长1.2倍。国际和国内零售商对优质商铺的需求继续扩大。奢侈品、餐饮、娱乐、生活以及美妆零售品牌为最主要的市场需求驱动力。例如，中国本土奢侈品牌端木良锦于港汇恒隆广场开设上海首店;王品牛排于上海中心大厦开设旗舰店;老虎泰拳和罍+村于分别于正大广场开设其体验馆和旗舰店。一季度上海全市中高端商场的出租率达到90.6%，环比上升0.5个百分点。

　　上海全市优质零售物业一季度平均首层租金报价环比上升0.7%至人民币867元/平方米/月。受益于有限的供应以及季内活跃的租户调整，核心区域平均租金环比上升0.4%至人民币1,948元/平方米/月。上海零售市场核心商圈将继续改造升级。例如，位于南京西路商圈的中信泰富将改造升级成为体验性精品购物中心。位于南京东路商圈的外滩中央广场预计于今年7月完成更新改造重新开业。

　　戴德梁行华东区商业地产部高级助理董事陈云九表示：“未来三年，约91.2%的新增供应位于上海的新兴区域。考虑到新兴区域的新增供应总体量占比较高，并且其租金通常低于上海全市平均租金，预计未来上海全市平均租金将会略微下跌。至2023年底，市场总体空置率将继续上行。然而，随着核心商圈的更多零售物业调整与翻新完成，核心区域的空置率将进一步回落。随着消费升级的不断推进，如今，消费的核心不再局限于商品本身，场景、服务、体验等均成为消费的一部分。越来越多的零售商通过打造消费场景、提升消费服务、增强消费体验等手段来强化品牌竞争力、促进销售。”

　　华东高标仓库市场租售两旺

　　一季度华东地区高标仓库市场表现活跃。上海地区略有租户结构性调整，高标仓库资源仍呈现紧缺态势。承租能力较弱的本地第三方物流客户和传统快消品客户逐步退出上海核心地区，同时快递快运需求吸纳上海金山大面积高标仓库，快运快递、电商、城超类客户成为上海第一季度的市场吸纳主力。环沪地区受上海高标仓库市场外溢影响，租户问询增多。昆山单层库及双层坡道库入住率处于高位。杭州湾地区电商类租户加速布局，杭州市大江东、余杭区仍为投资热点。此外，由于一线热点城市供地紧张，二、三线城市如南京、合肥、湖州等城市开始重新进入投资者视线，苏州县市雄厚的综合实力和消费能力吸引物流地产开发商持续布局。

　　丙一类仓库需求显现

　　丙一类货品，如发胶、电池、白酒、润滑油等等的不合规存放(存放于丙一类以下标准仓库)现象仍较普遍。出于租户的安全意识提升，政府对仓库的消防安全性要求提高且安监部门执法检查力度趋紧，市场中出现货品撤离不合规仓库、迁移至丙一类仓库的趋势，因此丙一类仓库需求将日渐凸显。

　　戴德梁行中国区产业地产部主管、董事总经理苏智渊认为，后疫情时期的生活消费习惯刺激生鲜冷链、社区团购需求持续攀升，冷链物流行业对冷库的需求上涨。受冷链市场强劲需求推动，冷链市场行业发展进一步细分，正在形成冷链地产商、冷链运营商、干改冷专业团队的三个冷链行业的发展方向。长三角地区冷库改造需求激增，上海具备改造冷库条件的高标仓资源稀缺，干改冷趋势日显。各类基金平台、冷链开发商加速布局冷链市场，冷链投资趋旺。