龙头物企大笔募资“买买买”，18家中小物企排队IPO

近日，物管行业又热闹了起来。

5月24日，越秀服务通过港交所聆讯，并披露聆讯后资料集；25日，碧桂园服务计划再融资155亿港元，用于收并购等；同一天，新希望服务（03658.HK）登陆香港联交所主板。至此，在A股和港股市场，物管上市企业已增至44家。

上市物企积极募资用于规模扩张，未上市物企快马加鞭希望早日登陆资本市场，当下物管行业的竞争激烈。

据时代周报记者不完全统计，2020—2021年一季度，物管行业并购事件合计约90起，涉及金额超过200亿元。同时，约有18家物管企业正在排队上市，其中包括富力物业、越秀服务、新力服务、融信服务等中型物企，以及明宇商服、天誉青创、朗诗绿色生活等小型物企。

值得注意的是，今年5月20日，联交所发布两项新规定，将在主板上市申请人的盈利规定调高60%，三年累计盈利不得低于8000万港元。新政策将于2022年1月1日实施。

这一政策对排队上市的物业企业影响几何？

5月26日，汇生国际融资总裁黄立冲告诉时代周报记者，该政策对大中型物企没有影响，对小型物企有一定影响，因为必须要达到三年累计盈利8000万港元的最低门槛。

据亿翰智库测算，已交表待上市的物管企业中，只有明宇商服未达标，其余十余家物企均满足新政要求。亿翰智库称，上市盈利门槛提升无疑增加了“蚊型”物企上市的难度，但对于整个行业来说，这既保护了投资者的利益，也避免了一些“蚊型”物企无脑跟风，盲目上市的情况发生，从而利于行业的健康发展。

IPO阶段性峰值一年

今年以来，多家物管企业陆续向港交所递交上市申请。

5月24日晚间，越秀地产旗下越秀服务正式通过港交所聆讯。据招股书显示，2018—2020年，越秀服务的收入由7.63亿元增长至16.8亿元，净利润由4730万元增长至2.04亿元。截至2020年底，公司总在管面积为3260万平方米，在管物业数量为215个。

另一家备受关注的企业是6年前便已传出有意分拆物管业务的富力。4月26日晚间，富力物业正式向港交所递交招股书，资料显示，2018-2020年，富力物业的收入由18.23亿元增至25.97亿元，利润从亏损1160万元到盈利2.4亿元。

除上述两家企业外，还有16家物管企业正在排队等上市，这其中不乏新力服务、融信服务、世纪金源服务等知名企业。据亿翰智库统计，截止到2021年5月，综合实力TOP50物企中有70%的企业已上市或已交表。随着符合条件的企业数量减少，并叠加新政策的出台，2021年或将成为物企IPO阶段性峰值的一年。

中国指数研究院指出，香港上市盈利门槛调升后，2021年将是资本市场集中爆发期，同时也是上市最佳的窗口期。同时，A股注册制改革一定程度放开了关联交易的限制，为更多有潜力的企业打开大门，预计未来仍会有部分企业选择A股上市。中指院预计，到2021年底，上市物业服务企业有望突破70家。

上市物企扩张忙

未上市物企冲刺IPO之际，已上市物企正在抓紧扩大规模。

5月25日，碧桂园服务发布公告，拟以每股75.25港元的价格向承配人配售1.39亿股股份，所得款总额及所得款净额估计分别为104.88亿港元及104.24亿港元。与此同时，碧桂园服务将发行一笔本金总额为50.38亿港元的债券，按初始转换价每股股份97.83港元计算，并假设债券按初始转换价获悉数转换，债券可转换成5149.75万股股份。

照此计算，本次碧桂园服务将通过配售股份和发行可换股债券合共筹集大约155.26亿港元现金。碧桂园服务表示，所得款项净额拟用作与集团主要业务相关的未来潜在收并购项目投资，商业管理服务、资产管理服务、生活服务类等新业务的拓展，及公司营运资金及企业一般用途。

用募集来的资金“买买买”，已成为碧桂园服务在内的物管企业们的共识。根据中物研协统计，2020年碧桂园服务投入约44.45亿元用于并购。今年3月，碧桂园服务更是斥资近50亿元收购蓝光嘉宝服务65.04%股权；今年4月，市场传出碧桂园服务将并购苏宁置业旗下银河物业，交易对价30亿元。

从行业看，2020年物业行业披露的有效收并购事件高达76起，共花费金额107亿元；今年一季度，上市物企完成13起并购事件，总计交易金额95.77亿元。

一家大型物企管理层人士曾告诉时代周报记者，目前物管行业的市场集中度仍偏低，所以多数物管公司首先考虑的，是通过收并购把规模做上来。

亿翰智库指出，2020年共诞生4家营收过百亿的物业公司，行业进入新发展阶段，未来随着行业更加成熟，将会有更多物企迈入百亿级阵营，甚至会出现千亿级物企。