【博鳌现场】交银国际洪灏：人口是房地产行业最重要的增长及推动因素

　　9月17日，交银国际董事总经理、研究部主管洪灏先生在2021博鳌资本大会发表“17万亿后的房地产增长边界”的主题演讲，他表示，人口红利反映到房价的变动，一二线城市随着人口红利的增长，房价也在迅速地上涨，且远远高于三四线城市。从2020年到2035年，随着可以购房的人口(中年人)相对于年轻人(34岁以下人口)的比例到了一个高位以后，房价也会维持在一个高点，这是人口对于房地产市场的启示。

　　演讲最后，他总结几个主要的观点。

　　第一，对房地产市场来说，中国很大，很多地区有大有可为之处，东部沿海和东南沿海地区房地产市场的开发最为高效，这个体现在对于每单位的投入，在东部沿海和东南沿海，这些地区的产出是最高的。

　　第二，人口的流向，不断地向东部沿海和东南沿海，以及一线和高二线城市聚集。这是因为在这些城市里头工作，人们的劳动的产出能够得到合意的更高的回报，这个满足了人们对理想幸福生活的需求。

　　第三，在现阶段，中国宏观经济的主要矛盾是人民群众日益增长的物质文化需要、日益增长的对于物质的需要，和我们现阶段分配制度的矛盾。这些矛盾随着我们共同富裕概念的提出，它会逐渐地被解决。

　　第四，由于在2010年中国的劳动人口的占比相对于总人口的比例是在下降的，这个时候我们看到了房地产的投资将会从一个粗放的高速增长的时代，进入一个相对平稳的，可能大体和GDP正常持平的时代。

　　对未来10年中央的展望大概是6%左右，对于未来的20年大概是4%左右，所以这些对未来的发展目标，它很可能都会成为我们未来房地产投资增长的目标。

　　最后相对于房价，由于中国的人口已经进入了拐点，由于现在推出的二孩、三孩政策暂时还没有能看到成果，这时候很可能中国的中年人，也就是购房的人群，相对于年轻人的比例，在2020年、2021年左右接近一个高点，在未来的10年它在这个高位徘徊。

　　根据历史的经验，可以看到房价很可能在未来的很长一段时间里头不会成为居民资产配置的首选，因为房价不涨了。这时候会看到其它的资产类别，包括保险、基金、股票，以及其它的非主流的金融产品，它们在居民投资的组合里头的占比将会不断地上升。