中原：8月苏州楼市供应成交齐降 均价上涨1.73%

　　房地产政策部分 (2013年8月)： 中央定调楼市调控以稳为主

　　本期政策提要

　　房产税扩围锁定对增量住房征收 或多城市集中推出：对于房产税试点扩围的时间表，中国经济的最高决策层尚未形成明确且统一的意见。不过，先于“时间表”的出台，房产税扩围的“主流路径”已经在包括财政部、住房和城乡建设部(下称“住建部”)和国家税务总局(下称“国税总局”)之间，已经形成初步共识，会将已经进入会签程序的杭州模式，作为下一批试点扩围城市的模板，即征收工作，将基本以杭州房产税征收试点方案作为基础性的主流方式之一，结合本地方具体情况和中央政府试点需要，进行微调。按照杭州市政府上报，并经住建部、财政部、国税总局审定会签的房产税试点征收实施方案，采用对增量房屋征收房产税的模式，在此基础上划定人均60平方米的免征面积，按照家庭为单位综合计征。税率分为两档，对普通住宅，以交易价格的4%。的税率征收;对于非普通住宅，以交易价格的8%。的税率征收。

　　中央定调楼市调控以稳为主 尝试松绑必遭驳回：由发改委、住建部、国土部等部门会同相关行业协会正稳步推进楼市调控长效机制的制定。权威人士表示，尽管存在温州松绑调控等试探政策的情况，但这种现象不会大幅蔓延。按照高层的定调，在10月三中全会召开前，楼市调控政策基调将以稳为主。其他城市试图松绑政策的尝试，很有可能被驳回。在长效机制建设方面，如个人住房信息系统建设、全国房屋普查体系等，在完成基础工作后，有可能在10月后取得实质性推进。土地、户籍等制度改革将真正纳入议事日程。长效机制建设是渐进式过程，具体制度设计等尚需长期论证。限购、限价等政策很难快速退出，现有政策基调恐将持续一段时间。

　　统计局公布2013年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况：70个大中城市中，新房价格环比下降的城市有4个，上涨的城市有62个;同比下降的城市1个。二手房环比价格下降的城市有7个，持平的城市有6个，上涨的城市有57个。同比价格下降的城市有3个，上涨的城市有67个。

　　本期市场资讯

　　苏州启动太湖新城地名规划 东太湖水域拟命名“苏州湾”：备受市民关注的东太湖水域命名方案日前出台，东至吴江区东太湖大堤，南至太浦河口一线，西至吴中区东太湖大堤，北至东太湖梢的东太湖水域拟命名为“苏州湾”，目前正在向全社会公示之中。记者从市地名办获悉，目前苏州正在启动太湖新城地名规划，对苏州太湖新城100平方公里规划区范围及临近区域进行地名规划。

　　北桥接轨苏相合作区推进工业转型发展：托紧贴苏相合作区的区位优势，相城区北桥街道一手扶持和培育优势企业做大做强，一手选引成长型项目，站在“巨人”肩膀上提升区域产能，推进工业经济转型升级。今年上半年，全街道13只在建项目总投资17亿元，14只重点技改项目完成技改投入1.8亿元，地区生产总值增长12.3%。

　　苏州轨交二号线试跑 年底试运营：轨道交通一号线设计的最高时速为80千米每小时，而二号线的瞬间最高时速可达到85千米每小时，因此整体时速将会略高于一号线。轨道交通二号线于2009年12月开工，工程从南向北横贯苏州市城市中心区域，途经相城、姑苏、吴中三个区。整体走向为南北向，线路全长26.5千米，设22个站，与目前已经开通的一号线形成十字相交的格局，并在广济南路站事先换乘。预计二号线将在九月份进行试运行状态，而最终的试运营预计在今年年底左右。

　　二、 中原代理主要楼盘展示

　　一、 月度土地市场

　　(一) 土地挂牌信息

　　2013年第8号

　　园区4号地块

　　土地成交信息

　　2013年第8号

　　(一) 商品房市场：供应下降41.8% 成交量下降5.18% 均价上升1.73%

　　1. 供求价格分析

　　苏州商品房供求情况(2012年8月-2013年8月)

　　2013年8月份，全市商品房供应、成交均下降，本月商品房成交量为65.27万方，较上月减少3.57万方，同期全市新增商品房总量为61.8万方，环比上月减少了44.47万方，月供销比基本为0.94，商品房均价为11737元/㎡，环比上月上涨1.73.%。

　　苏州商品房存量情况(2012年8月-2013年8月)

　　截止2013年8月31日，苏州全市各类房源存量为1042.12万方，可售套数为91522套，商品房库存比上月增加847套，环比上升0.9%，8月份新增20个项目，面积为61.8万方,。

　　区域分析

　　苏州商品房各区域月度可售存量情况(2013.7、2013.8)

　　8月商品房新增供给主要集中在吴中区，新增了10万方。

　　(一) 公寓市场：供应下降41.87% 成交量下降8.16%

　　苏州公寓市场供求情况(2012年8月-2013年8月)

　　8月份苏州公寓市场新增供应41.25万平方米，比上月减少29.71万平方米，环比上月下降了41.87%;公寓成交面积49.71万平方米，比上月减少4.42万平方米，环比上月下降了8.16%。

　　苏州公寓存量情况(2012年8月-2013年8月)

　　8月份项目供应、成交下降，公寓存量相比7月份减少5.64万方，公寓存量413.91万方。2013年8月份九龙仓时代上城年华里为销冠。

　　8月公寓市场释放量前10名

　　8月公寓市场成交排名前10名

　　(一) 别墅市场：供应下降42.35% 成交量下降5.23%

　　苏州别墅市场供求情况(2012年8月-2013年8月)

　　苏州8月新增别墅9.95万平方米，比上月减少7.31平方米，环比上月下降了42.35%;别墅成交面积为5.8万平方米，比上月减少0.32万平方米，环比上月下降了5.23%，别墅供应面积和成交面积都下降。

　　苏州别墅市场存量情况(2012年8月-2013年8月)

　　从近期别墅供应来看，全市别墅可售面积约为204.35万方，比7月份增加了5.54万方，环比上月上涨了2.78%。

　　8月别墅市场释放量前3名

　　8月别墅市场成交面积前10名

　　(一) 非住宅市场：供应下降39.55% 成交量上升13.82% 均价上升4.82%

　　苏州非住宅市场供求情况(2012年8月-2013年8月)

　　8月份苏州非住宅市场新增供应10.5万平方米，比上月减少6.87万平方米，环比下降了39.55%，非住宅共成交面积9.47万平方米，比上月增加了1.15万平方米，环比上升了13.82%，本月均价12958元/㎡，比上月增加了596元/㎡，环比上升了4.82%。

　　苏州非住宅市场存量情况(2012年8月-2013年8月)

　　从近期非住宅供应来看，全市非住宅可售面积约为392.4万方，比7月增加了2.59万方，本月非住宅市场供应减少。

　　8月非住宅市场释放量前10

　　8月非住宅市场成交面积前10名

　　(一) 月度商品房市场小结：

　　土地市场：金九银十的到来土拍市场热度加温，9月三场土拍集中在吴中、相城和姑苏区，下周更是集中两场土拍，主要是相城区和姑苏区，本周住宅均价为10539元/㎡，而传统的“金九”即将到来，各楼盘相继发力，未来房价走势值得关注。

　　二级市场：8月在连续三周成交下滑之后，上周楼市的轻微上行，本周去化终于迎来了大幅上涨住宅实际去化1455套，环比增幅50.47%，纵观全市，吴中区去化占比将近一半，特别是环太湖和越溪板块，新开盘的石湖公馆和别样城销售表现良好，尤其别样城以5字头的价格开盘当天基本卖完。

　　展望：金九”拉开帷幕本周市场供应冷清，仅港龙城市商业广场、碧堤半岛和旭辉百合宫馆加推;值得关注的是9月纯新盘万宇御湖湾，姑苏裕沁庭，中海凤凰熙岸，金科天籁城即将首次开盘，楼市将迎来更为激烈的市场竞争。

 

　　(六)、区域月度住宅市场

　　1、 工业园区

　　新增情况

　　本月工业园区住宅新增供应769套，新增面积11.51万方， 与上月相比供应降幅56.68%。

　　成交情况

　　本月工业园区住宅共计销售1310套，住宅成交面积为17万方，与上月相比销量骤降29.03%。

　　供求情况(2013年1月-2013年8月)

　　本月园区住宅成交共计17万方，住宅供应11.51万方，供销比为0.68。

　　成交面积前10名

　　2、 姑苏区

　　新增情况

　　本月姑苏区住宅新增供应292套，合计2.73万方，降幅91.86%。

　　成交情况

　　本月姑苏区住宅共计销售775套，成交面积8.47万方，环比降幅2.91%。

　　供求情况(2013年1月-2013年8月)

　　本月姑苏区住宅销售约8.47万方，住宅新增2.73万方，供销比0.32。

　　成交面积前10名

　　3、 吴中区

　　新增情况

　　本月吴中区住宅新增供应2227套，新增面积25.5万方，供应增幅18.72%。

　　成交情况

　　本月吴中区住宅共计销售2579套，住宅成交面积为28.46万方，相比上月成交面积增幅48.12%。

　　供求情况(2013年1月-2013年8月)

　　本月吴中区住宅销售约28.46万方，新增供应25.5万方，供销比为0.9。

　　成交面积前10名

　　4、 高新区

　　新增情况

　　本月高新区住宅新增1011套，合计11.01万方，新增体量环比降幅48.26%。

　　成交情况

　　本月高新区住宅共计销售仅537套，住宅成交面积为5.86万方，与上月相比销售量减少26.74%。

　　供求情况(2013年1月-2013年8月)

　　本月高新区住宅销售约5.86万方，住宅新增11.01万方，供销比为1.88。

　　成交面积前10名

　　5、 相城区

　　新增情况

　　本月相城区住宅新增294套，合计3.32万方，环比增降幅56.45%。

　　成交情况

　　本月相城区住宅仅成交419套，销售面积5.1万方，与上月相比降幅24.31%。

　　供求情况(2013年1月-2013年8月)

　　本月相城区住宅销售5.1万方，住宅新增3.32万方，供销比为0.65。

　　成交面积前10名

　　本月新开重点个案分析

　　开盘项目一：九龙仓时代上城•年华里

　　1、开盘楼座

　　8月3日晚在园区洲际酒店推出年华里第二期房源，推出落座为20#、18#。共计232套房源，预计2014年年底交房，主力户型98平、105平、120平、140平。

　　2、销售价格

　　价格：18楼折后均价：12500元/平，20#折后均价12000元/平。

　　3、SP营销及优惠

　　开盘方式：摇号选房

　　优惠：办卡客户8月11日前签约优惠1万，缴纳2万元认筹金再优惠1万，当日参与摇号的客户，享受1%的优惠，一次性付清的可再享受2%的优惠

　　折后总价=(开盘总价-20000)*0.99

　　折后均价约12500元/㎡。

　　4、户型展示

　　5、去化量

　　现场客户188组.截止8点30成交了100套。

　　开盘项目二：朗诗未来街区

　　1、开盘楼座

　　8月10日上午9：30项目在售楼处加推3期15#和16#全部房源，共推出72套房源。产品为小高层，户型面积均为76平米左右2-2-1产品。该批房源预计2014年11月交房。

　　成交均价折后9700元/平米，当天基本销售完毕，销控显示共去化56套。

　　2、销售价格

　　成交均价：折后均价9700元/平米。

　　3、SP营销及优惠

　　开盘方式：本次开盘按照预约顺序号进行选房，同批次进入认购区的客户以办理认购手续时间为准，先选定房源者先得。

　　优惠：总计最高可优惠46888元。

　　4、户型展示

　　5、去化量

　　到场客户约100组，截止开盘结束，当日共去化56套。

　　开盘项目三：朗诗•绿街南岸

　　1、 开盘楼座

　　该项目于2013年8月17日上午9点在香格里拉首次开盘推出2#部分房源和3#、5-9#楼，共计300套非毛坯花园电梯洋房。房源面积在81-117㎡，主力面积为88㎡。

　　2、销售价格

　　折后均价12000-14000元/平米。

　　3、SP营销及优惠

　　开盘方式：登记、等候、开盘、选房。

　　优惠：团购1.2万抵3万。

　　4、户型展示

　　5、去化量

　　全天到场客户约260组，去化约177套左右。

　　开盘项目四：新城•香溢澜桥

　　1、开盘楼座

　　项目于2013年8月17日上午9点现场售楼处开盘，推出楼座为12#、21#292套房源，户型面积为95㎡、100㎡和135㎡。

　　2、销售价格

　　高层均价：9500 多层均价：11500-12000。

　　3、SP营销及优惠

　　开盘方式：现场销售员直接逼定。

　　优惠：团购一万抵三万。

　　4、户型展示

　　5、去化量

　　当天到场客户约58组，去化情况36套。

　　开盘项目五：冠城大通蓝湾

　　1、开盘楼座

　　2013年8月17日晚18:00，项目在售楼处加推4#西单元准现房，92套，面积85平二房、120平二房及143平3房，共92套。

　　2、销售价格

　　折后均价7700-7900元/平米。

　　3、户型展示

　　5、去化量

　　到场客户40余组，累计去化16套。

　　开盘项目六：双友新和城

　　1、开盘楼座

　　项目于2013年8月18日晚7点现场售楼处购房团专场，推出2号楼和6号楼东面房源(34+35)共69套、户型面积为110㎡、87㎡。

　　2、销售价格

　　2号楼均价：12200- 13618元/平米 6号楼均价：11000-14000元/平米。

　　3、SP营销及优惠

　　开盘方式：房团专场

　　优惠：1、团购2万抵5万优惠，

　　2、企业团购三人以上享受50元每平米优惠，

　　3、准时签约享受50元每平米优惠，

　　4、一次性付款享受50元每平米优惠。

　　4、户型展示

　　5、去化量

　　到场客户40多组，截止8：30去化30套。

　　开盘项目七：中惠•晨曦怡庭

　　1、开盘楼座

　　该项目于2013年8月23日晚上18:00在相城区白金汉爵酒店首次开盘，推出楼座为2-4#多层，9和11#，共计168套房源。

　　主力户型H4 3-2-2，面积118平米;户型G6B 3-2-1，面积96平米;户型G9B 3-2-1，面积93平米，户型H2 4-2-2，面积139平米

　　现场来人约80组，去化60套，多层折后1万，小高层折后8900元。

　　2、销售价格

　　折后均价小高层8900，多层1万。

　　3、SP营销及优惠

　　开盘方式： 按照预约号先后，每批5组进去选房

　　优惠：博客多团购，1万抵3万，洋房1万抵5万。开盘当天下定优惠总价1万，准时签约总价减0.5万，按揭贷款总价减0.5万。

　　4、户型展示

　　5、去化量

　　全天到场客户约80组，去化约60套左右。

　　开盘项目八：新城石湖公馆

　　新城石湖公馆8月25日早九点在苏苑饭店首次开盘，现场推出3#.8#,9#,12#,15#,18#,19#(7栋多层),26#(高层)共八幢楼，推出户型面积:80平，95平，110平，140平,160平，共计推出422套(样板4套)。

　　2、销售价格

　　26#号楼折后均价11000元/平，多层折后均价12000-13000元/平米,顶(底)套折后均价14500元/平米。

　　3、SP营销及优惠

　　开盘方式：现场按顺序选房。

　　优惠：1-持幸福护照优惠5000元，办护照参加售楼处公开，介绍会，扫微信及周末暖场活动总价1000元优惠，此活动最高优惠8000。

　　2-参加团购优惠30000。3-8月10日的团购开始到开盘当天参加团购者每日1000优惠，最高20000。

　　3-在成功认购房源五天内签约的客户可享总价1%的优惠。

　　4-开盘当天认购的客户享总价1%的优惠。。

　　4、户型展示

　　5、去化量

　　到场客户320组，截止12：00销控显示去化240套。

　　开盘项目九：旭辉•百合宫馆

　　1、开盘楼座

　　该项目于2013年8月26日晚上7点在香格里拉加推，推出楼座为1#、2#、5#、6#、7#五栋楼，共推出286套房源。现场推出主要为89平3房2厅1卫、115平3房2厅2卫。

　　2、销售价格

　　整体折后均价：8300元/平米，最低为7622元/平米，最高价为7#栋8层的9077元/平米。

　　3、SP营销及优惠

　　开盘方式： 现场电脑摇号，以10人一组进入选房区选房

　　优惠：1、 房多多优惠：8000抵3.8万 2、 限时预约，优惠1万

　　3、 敲章优惠：2000元 4、 开盘优惠：开盘当天认购且3天内付足30%首付并且按时签约优惠10000元 5、 付款优惠：一次性付款或者商业按揭优惠10000元

　　6、 总经理优惠：特别优惠5000元

　　活动奖品：一等奖一名，美的电冰箱 二等奖二名：美的光波炉 三等奖三名：美的电饭煲

　　4、户型展示

　　5、去化量

　　当天客户来访量184组，其中散客15组，去化120套左右。

　　开盘项目十：九龙仓碧堤半岛

　　1、开盘楼座

　　项目于2013年8月31日上午在案场加推二期房源，推出5#，7#和10#多层，共计108套房源。

　　2、销售价格

　　折后均价多层1.34万。

　　3、SP营销及优惠

　　开盘方式： 销售员现场逼定

　　优惠：1、 碧堤半岛身份卡优惠：办理身份卡的客户，且在2013年9月7日前完成签约，可享受所够洋房房源总房款2万优惠

　　2、 认筹优惠：缴纳2万认筹金并在2013年9月7日前完成签约的客户，客享受所够洋房房源总价3万优惠。

　　3、 开盘现场优惠：开盘当日成功认购可享受1%优惠

　　4、 一次性付款优惠：完成认购客户如选择一次性付款，且在签约时完成一次性付款的，可享受总房价1%优惠

　　4、户型展示

　　5、去化量

　　全天到场客户约60组，去化约35套左右。

　　开盘项目十一：港龙•新区城市商业广场

　　1、开盘楼座

　　项目位于新区长江路东，华山路南，由苏州港龙吴中置业有限公司开发建设，项目占地33112平米，总建筑面积151210平米，其中计容积面积为99330平米。项目于2013年9月1日星期日在售楼处开盘，推出1#5F-15F及18F毛坯酒店式公寓，(16、17F已内部销控掉)，主力面积45平，层高4.49m(18F层高3m)，共计276套。

　　2、销售价格

　　成交均价：南向：10500-10600元/平;北向：9200-9300元/平;东向：10100-10200元/平;西向：9700-9800元/平;

　　3、SP营销及优惠

　　优惠：1、团购8千抵2万;2、前30名成交客户送5000元现金抵用券3、准时签约并一次性付款每平米再优惠200元。

      4、户型展示

　　5、去化量

　　当天选房客户80组，截止开盘结束，销控显示去化84套。实际成交在40套左右。