同策张宏伟：北京养老地产用地“破冰”背后的思考

　　养老地产用地正在破冰。据2013年1月14日北京消息，从北京市土地储备中心获悉，北京市首份养老综合用地的供应计划初步定于1月26日正式对外发布。该地块位于北京顺义区，目前，北京市土地整理储备中心正在加紧研究具体的拿地政策。

　　按照业内操作和市场普遍看法，养老地产应该获得政策的支持，只有政策支持了，地价相对比较便宜了，开发企业才有可能从开发养老地产项目中获益，而事实上，在当前开发商在获得土地时，土地市场尚未明确的规定有养老地产用地性质，因此，当前要开发养老地产，只能在现有经营性用地基础上获得，因此，土地价格往往和市场价格看齐，因此，从理论角度来讲，土地价格成本较高是导致养老地产很难盈利的非常重要的原因之一。

　　那么，北京养老地产用地破冰，对于养老地产市场来讲意味着什么?对于企业来讲，又会带来哪些市场机会?未来各地是否会普遍出现“养老用地”?同策咨询研究中心总监张宏伟认为，北京养老地产用地破冰，对于养老地产市场来讲是一件利好消息，未来养老地产用地或许会如雨后春笋般在各地地方政府推动下推出，但是，仍然要防止地方政府借机圈地卖地，防止开发商把养老地产作为“拿地模式”而不做运营，在政策层面的操作坚持标准化或公开化、市场化，为养老地产的开发、运营提供一个健康的市场环境。具体而言：

　　首先，北京养老地产用地破冰，从土地政策角度来讲，养老用地的优惠政策给予开发商进入养老地产领域信心，养老用地地价的降低或许为未来养老地产普遍盈利奠定基础。

　　据悉，2013年北京市国土局将会陆续推出约7块养老综合用地。同时，北京市国土局对于拿地企业将会进行严格的审核，优先考虑从事养老产业的企业，同时在养老综合用地的获取上会给予一定的优惠。这样，养老用地地价的降低，对于投身开发、运营养老地产这些企业来讲，也就是开发成本的降低，无疑，对于养老地产开发企业来讲，未来养老地产投入运营之后，为这些养老地产普遍盈利奠定了基础。

　　其次、北京养老地产用地正在破冰，“试水”推出养老用地，其他城市或效仿，养老用地或逐步在全国范围内推出。

　　一方面， 今年1月11日，在全国国土资源会议上，国土资源部部长徐绍史表示今年将继续探索差别化用地政策。深入开展矿业、战略性新兴产业、旅游业等产业用地差别化试点。研究探索支持现代农业、养老、文化等产业发展的用地政策。其中工作重点之一是要研究探索支持养老用地政策。另外一方面，对于政府来讲，北京试水推出养老用地，其他地方政府也有可能通过养老地产之名，利用今后新出台的养老产业、养老用地相关政策，向上级政府申请、圈占更多的土地资源，为将来推地做铺垫准备工作。

　　一定意义上讲，国土资源部研究制定差别化地价、供地政策，从土地资源上支持养老、文化等产业发展，北京“试水”养老用地的推出，一些规划与政策正在落地实施，未来养老相关新兴产业的集群发展将迎来新的时机，对于养老地产来讲，养老地产的选址、开发、运营也将成为市场热点。

　　第三，政府推出养老用地，仍然要坚持防范以养老之名只开发地产，防止开发商把养老地产作为“拿地模式”，而不去做运营。

　　尽管北京透露出来的养老用地优惠政策将降低土地保证金(竞买底价的5%)，以吸引社会资本参与养老综合用地竞拍。同时，也将设立严格的审查制度，重点审查投标企业的性质，重点防范企业借“养老”之名行“地产”之实，但是，仍然不可避免开发商把养老地产作为“拿地模式”，而不去做运营。

　　回顾这两年的养老地产热，从操作层面来讲，其实真正做养老地产项目的房企少之又少，并且能够做的盈利的也不为多，从这个角度而言，尽管表面上养老地产市场的蛋糕十分得大，并且也诱人，但是，现阶段能够带来效益的并不可取。虽然北京将设立严格的审查制度，重点审查投标企业的性质，重点防范企业借“养老”之名行“地产”之实，但从其推地规模来看，2013年北京市国土局将会陆续推出约7块养老综合用地，仅仅约7块养老综合用地，从政府角度来看，和开发商的心态也如出一撤，至今仍在“试水”和探索比较合适养老地产的操作方式。

　　在“试水”和探索的过程中，政策的操作往往不会是标准化或公开化、市场化的操作方式，这样，势必会出现言行不一，最终将养老地产用地政策变为开发商圈地的工具。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，对于政府来讲，北京试水推出养老用地，其他城市或效仿，养老用地或逐步在全国范围内推出，在这个阶段，地方政府也有可能通过养老地产之名，利用养老产业相关政策，向上级政府申请、圈占更多的土地资源，对于北京来讲，或许因为监管严格可以防微杜渐，防止开发商圈地行为，但是，对于其他地方政府来讲，就难言会步调一致，有可能因此会促使开发企业再次以养老地产用地政策为名，大规模进行圈地，上演养老地产用地圈地潮，最终养老地产用地政策沦为开发商拿地、圈地的工具。

　　因此，政府推出养老用地，不仅仅要把养老用地政策标准化，还要以公开化、市场化的进行操作方式，同时，仍然要坚持防范以养老之名只开发地产，防止开发商把养老地产作为“拿地模式”，而不去做运营。