同策总监褚莉：产业地产中的标准化带来的红利

　　随着房企规模的扩大，项目数量不断增多，地域跨度不断增大，项目开发建设的难度必然会随之增强，所带来的成本的上升和利润的下降会逐渐成为房企持续发展的障碍。为了克服这一桎梏所带来的项目运作中的困难，产品标准化成为房企扩张过程中的必然选择。事实上，目前具有一定规模的房企基本上都进行了不同程度的产品标准化的尝试，相当多数量的房企还形成了若干成熟的产品线，以便于在不同城市、不同项目间的快速开发、复制，产业地产房企也不例外。

　　而产业地产虽然土地成本较低，但由于回报率较低，因此如何控制建造成本也是很重要的环节，如业内知名的产业地产运营开发商联东地产，其组织架构中，包括模板生产、钢结构生产、设备租赁及建筑公司，在产业地产发展的过程中，组建了专业的设计团队，研究客户需求，根据主要产业与潜在客户的需求特点，以产品功能化为基础，遵循舒适化、科技化、低碳环保化的要求，设计、建造了总部办公、研发办公、标准厂房、产品定制、生活配套等五大产品系列，并且凭借着产品标准化策略迅速在全国十几个城市成功复制，建筑总面积突破1000万平米。

　　同策咨询与研发中心产业地产总监褚莉认为，产品标准化带来的红利主要体现在五个方面。第一，缩短周期，提高收益率。随着招拍挂土地成本的大幅上升，以及政策的不断深化，房地产的微利时代不可避免的到来，缩短开发周期，提高资金周转率，从而提高收益率是提高核心竞争力的重要手段。第二，实现房地产开发的快速扩张。土地成本上升和土地出让的透明化，房地产准入门槛越来越高，中小企业越来越难以生存，在规模化快速扩张的同时，必然带来管理上和融资上的难度。实行标准化，提高人力资源和资金利用效率，才可能在有限的人力资源和自有资金的前提下实现快速扩张。第三，统一采购、降低成本。统一设计标准有利于统一招标采购，实现规模效益，降低建造成本和节约周期。对简化开发企业与供方关系，规范管理人员行为也很有利。第四，提高设计质量和产品质量。一次性设计，作坊式生产带来了难以克服的设计及建造的质量通病。好的产品一定是长时间反复推敲得来的，并经过市场检验，在客户反馈中不断完善改进。成熟复制有利于保障设计水平，降低开发风险。最后，构成产品线，形成品牌效益。将产品划分几种最常见的基本类型，采用相同的目标客户及营销策略分类，形成品牌效应，增加项目附加值。

　　最终，一个完整的产品标准化方案主要包含三个维度的概念，空间标准化，硬件标准化及配套标准化。空间标准化是指建筑物在建造过程中在诸如面积、柱距、层高、跨度等方面给予统一标准规范，对于不同的产业可提供不同的建造标准选择，最大限度节约物业设计时间，为之后进行的园区总体规划打下坚实的基础。空间标准化将产品分为三类厂房类建筑、科研办公类建筑、仓储类建筑。其中厂房类建筑主要包括单层厂房和多层厂房，科研类建筑主要包括科学实验室、电子信息机房、电子信息办公、洁净厂房、中试车间、辅助用房(如研究工作室、学术活动室、图书资料室)等，仓储类建筑主要分为标准仓储、冷链仓储和自动化立体仓储三大类。硬件标准化是指在建筑结构确定下来的之后进行诸如电力、通讯、照明、空调、电梯、防火疏散等硬件设施的标准建造体系，承载的是一个建筑内部的各项基础配备运行便利程度，从而为企业创造良好的生产办公条件。硬件大类上可分为：电力、通讯、给排水、暖通、人流疏通、消防疏散。配套标准化在这里我们指的是产业园区内的除企业日常工作需求之外的例如生活需求、商务需求、行政需求等方面的标准化体系，主要依据不同类型物业的人均占用面积计算园区内的设置标准。

　　同策咨询与研发中心产业地产总监褚莉认为，与此同时也应意识到在标准化的过程中，还会有一个创新的问题。标准和创新是一个相互转化相互促进的过程。再好的标准也会遇到一个与本土结合的问题，怎样在基于一定的标准的基础上展现产品的个性化?这就要求我们在标准化的过程中不断创新，不断探索本土化与标准化结合的有效方式，然后把可以复制的创新和个性标准化。所以，标准是在个性化的积淀后的提升，是一个不断往上的过程。