侯安君：房地产融资结构正不断变化 结构完善

　　[提要] 目前的房地产投资基金主要是私募的房地产投资基金，以笔者所见，这种基金支持的房地产开发模式将逐渐成为房地产开发的主流，一些产业链清晰，公司治理结构完善，信用良好，依法经营的公司将获得更多的资金支持。

　　近期笔者在西部接触到一个项目，该项目开发商在年底面临资金链断裂，于是不得不在资本市场中寻求具有一定成本的资金。

　　目前的房地产投资基金主要是私募的房地产投资基金，以笔者所见，这种基金支持的房地产开发模式将逐渐成为房地产开发的主流，一些产业链清晰，公司治理结构完善，信用良好，依法经营的公司将获得更多的资金支持，赢+ (论坛)得更多的市场份额。其运作的难点将是投资基金如何控制风险，房地产企业则是不得不放弃过去负利率时代所带来的好处，认真地以市场的成本探讨所需要的资金。

　　近年来，中国房地产业的融资结构不断发生变化，这都是由市场的变化导致的。1998年取消福利分房是整个中国的房地产市场化的开始，那时，房地产的资金来源相对单一，房地产企业的自有资金，开发资金大部份来自银行，建设资金大部份来自施工企业，预售资金来自购房者。但随着市场与政策的变化，银行大幅收紧贷款，垫资的建筑公司对项目表现谨慎，预售也要达到一定的条件，这些变化大大压缩了房地产企业的运作空间，对房地产企业的资金来源形成一种很大的压力，此时房地产市场的资本结构开始出现根本性的变化。

　　过去的房地产市场操作模式可称之为英国模式，而现在市场的发展变化，英国模式显然难以为继。此时，市场便寻找新的发展模式，新的融资模式——房地产投资基金，房地产私募基金的基础是国家颁布的合伙企业法，这一法律性的文件为各种私募基金的诞生与发展奠定了基础，这一模式来自美国。我们称之为美国模式，其实质是向民间融资，利用民间的闲余资金进行房地产开发，由于法律和市场的双重促进，近年来市场上出现了许多房地产投资基金。

　　政策及市场的变化，倒逼房地产业的融资结构变化，并导致行业发展变化。由此出现了两种运作模式，首先是保障房与廉租房：由政府资金主导，主要是提供给城市低收入群体等，保障人民的基本生活。其次是商品房：主要由开发商以市场化模式运作，此种运作模式，资金的来源主要来自于金融市场，由私募基金和上市的证券来承担。REITS(房地产信托投资基金)和房地产基金将会迎来大的发展。