高力：上海甲级写字楼4季度吸纳缓慢 静安空置低

　　报告要点

　　今年12月份，国务院发布了振兴服务业的十二五规划，设定了第三产业占国内生产总值(GDP)的比重的增长目标，在2015年前超过第二产业和第一产业的比重。我们预计未来几年来自政府对服务业的推动力将会对写字楼的新增需求起到正面作用。

　　四季度上海甲级写字楼的吸纳较为缓慢。在没有新增供应的情况下，平均空置率水平仅从上季度的9.5%微小下滑至9.2%。静安区在各核心区域中是空置率最低的区域，仅为5.3%。

　　甲级写字楼的平均租金水平在四季度环比上升1.2%至人民币8.8元每平方米每天，2012年全年租金上升了7.5%，和2011年的租金涨幅15.8%相比显着下降。

　　投资市场在四季度有数个整购案例，且买家以国内公司为主。甲级写字楼整栋收购的平均租金收益率与上季度持平，为5.8%。值得注意的是，今年下半年保监会对保险资金投资房地产市场的政策放松，预计会进一步带动保险资金入市，从而高优质地段甲级写字楼的市场价值。

　　整体市场回顾

　　四季度全球经济依然存在不确定性，尽管一些关键指标已经显示出回暖的迹象，但是整体经济全面回升还需等待。

　　在国内，备受关注的领导层换届在十一月已经落下帷幕。市场普遍认为目前的政策会得到良好的延续，并继续促进十二五规划的完成。在12月份，国务院出台了针对服务业的十二五规划细则，该细则提出了推动服务业发展的具体方案并设定了明确目标。

　　上海由于优良的商务环境和完善的基础设施，依然是中国最受外资亲睐的城市。外商投资总额在四季度继续增长，尽管在全国水平该数据是下降的。2012年上海外商投资总额达到152亿美元，同比增长幅度达20.5%，而全国的外商投资额在2012年前11月同比下降3.6%。

　　尽管在外商投资方面上海保持着增长，但四季度上海核心商务区甲级写字楼市场却显得比较冷淡，部分原因是国内经济大环境导致的需求增长疲软，以及全球经济回升的不确定性。有部分业主推迟了项目交付或者预租开始时间。这些项目包括静安嘉里中心二期延迟到明年二季度交付，以及最近刚被黑石收购的华敏帝豪大厦，该项目目前还未公开其下一步租赁或者散售计划。

　　供给、需求和空置率

　　本季度核心商务区无甲级写字楼新增供给，租赁成交情况放缓。在已成交的交易中，包括交通银行下属两企业在长宁区尚嘉中心租赁了总共2,229平方米的面积，某国内金融企业承租了黄浦区新茂大厦整层楼面，H&M也扩租了位于徐汇区的世纪商贸广场1,100平方米的面积。

　　在六个核心商务区中，静安的空置率是最低的，为5.3%。竹园和长宁的空置率较高，分别是17.1%和12.6%，主要是由于上季度两区的新增供应需要时间进一步消化。超甲级写字楼吸纳情况优于普通标准甲级写字楼。比如尚嘉中心在3季度交付后，目前写字楼部分的出租率已接近75%。