2013房企债市显分化 “稳定性”成首选因素

　　业内人士分析认为，随着年度销售数据的陆续披露，大部分内房企去年销售向好，资金状况明显改善，拿地动作的启动也显示出未来的发展潜力较足，是吸引债市关注的主要因素。

　　此外，城镇化概念的提出，被认为是内地楼市的重要利好因素，同样成为内房企受热捧的原因。

　　“借新还旧”暗藏风险投资者注重房企竞争力

　　对于美元债市来说，内房企的融资热潮恐怕还将持续。除上述已经成功发债的企业外，内房企中的合景泰富、宝龙、恒大等企业近期也相继宣布，计划发行优先票据。

　　此外，若万科B转H能在近期完成，其在资本市场势必也将有不小的动作。业内人士普遍认为，今年内房股在海外债券市场的融资额将超过去年。

　　值得注意的是，发债时的热捧并不意味着其后续表现持续向好。据了解，雅居乐和合景泰富此次所发债券为永久资本证券，相对于优先级债券，其融资成本明显偏高。

　　因此，尽管不少房企强调将优化公司财务结构，保持稳定现金流，但业内人士普遍认为，高利息的融资势必会给企业的财务成本带来压力。

　　更为重要的是，对于此次融资的用途，大部分房企均提及“为现有债务再融资”一项，即借旧账还新帐。这也意味着，虽然现金流充裕，但公司的负债率仍将持续保持高水平。

　　债券发行的利率主要由其评级决定，但其后市表现更多取决于企业的产品和区域布局结构，以及与之相关的财务状况。

　　去年10月和11月，方兴地产和SOHO中国先后发行5亿美元和10亿美元的债券，虽然初期受到市场热捧，但此后一路下跌，并在11月上旬就跌破面值。这其中，除债券发行和定价方面过于激进之外，公司治理结构和战略调整等才是根本原因。

　　因此，相较于市场表现波动大的企业，债市更为青睐以龙湖为代表的稳健型房企。据悉，龙湖去年以来的两笔融资，不仅成本低于市场平均水平，且迄今为止在债市的表现持续稳定，并有走强之势。

　　数据显示，在优先票据的市场上，龙湖地产在2009年发行的5年期债券的2009至2012年间的正态分布仅为4.8%，但是其它的债券有的高达16%(一般而言，正态分布越高投资风险越大)。这也意味着，龙湖很好地控制了风险，使之持续处于市场的低水平。此外也有一些房企在债市低开高走的情况，显示出很好的抗风险能力。

　　“稳定性”成债市首选马太效应将显现

　　环球利息低企，使得债券深受投资人追捧。数据显示，2012年全球新兴债券基金的净流入高达556亿美元，远高于股票基金的净流入。

　　其中，由于国内融资渠道有限，海外美元债券市场日趋成为内房企常见的融资渠道。2012年，内房股共通过海外美元债券市场集资接近90亿美元。