“银十”成色十足 楼盘开盘数量较少成交率却高

　　政经要闻

　　四季度或成楼市调控加码窗口期 限购限价或加码

　　国家统计局22日数据显示，9月，在全国70个大中城市中，有69个城市的新建商品住宅(不含保障性住房)价格同比上涨。北京、上海、广州、深圳四个一线城市同比涨幅均超过20%，这是该项统计自2005年开始发布以来首次出现这种情况。

　　观点：在当前供需失衡和预期管理失效的背景下，要想在短期内止住房价上涨势头恐非易事。一二线城市集聚过多资源，房价易涨难跌。2012年以来过多的信贷供应是房价上涨重要原因。尽管楼市调控长效机制正在酝酿，但从当前态势看，限购、限价等行政手段短期内可能不会退出。

　　住房公积金闹钱荒部分城市现挤提风潮

　　据新华社电由于全国各大城市楼市成交量不断攀升，住房贷款和公积金贷款也呈快速增长状态，杭州、广州、青岛、北京、上海等地频现公积金贷款难，多个城市公积金出现缓贷甚至断贷的现象，部分城市甚至出现了“挤提”。一度巨额“沉睡”的公积金，缘何也闹起了“钱荒”?

　　观点：中低收入者是缴存公积金的主力，但他们对公积金的提取和使用较少。而楼市热闹导致刚需恐慌性购房，在短时间内集中了大量的公积金贷款需求，则显示为公积金“入不敷出”。这一冷一热，正反映了现存公积金制度存贷不畅的弊端。

　　首条跨省地铁开通 江苏昆山直达上海中心仅70分钟

　　16日，我国首条跨省市地铁线路——上海轨道交通11号线北段延伸工程开通试运营。上海安亭至江苏花桥只需8分钟，最低票价3元;花桥站至徐家汇站的车票为7元。从花桥站出发，1个多小时即可进入上海市中心。

　　观点：随着“地铁城市”这一概念越来越普及，跨区域甚至跨省市的地铁，也成为城际交通的一种新选择。对于城市发展来说，花桥段的试运营通车拉近了昆山与上海的距离，使“同城效应”进一步升级，促使更多的人愿意选“候鸟式”生活，同时便利交通也将拉动昆山人流，促进了区域的发展。

　　房地产进入直接融资时代成熟投资人范围扩大

　　住建部政策研究中心与高和资本日前联合在上海发布《2013年民间资本与房地产业研究报告》，报告认为房地产直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，直接融资资金总额在8年间增长6.5倍，房地产进入直接融资时代。

　　观点：进入2013年，房地产直接融资占比增加的趋势还在扩大，房地产信托新增规模占比信托总量明显增长，房地产领域成为信托资金主要投资方向。越来越多的成熟投资人的出现和机构投资者范围扩大，将为房地产企业发展直接融资创造基础性条件。

　　土地市场

　　土地市场 -供求走势

　　2013年大牌房企热衷拿地，1月土拍共挂牌出让32宗地块，吸金31.5亿，商用地块唱主调溢价率超过100%。3月新政后首场土拍未受影响，吸金近75亿外来房企圈地布局苏城。 4月土拍吸金27.87亿，龙湖卷土重来25亿夺狮山路高价地。 6月土拍可谓大牌房企云集，总面积为138万方，年中土拍上演“豪门斗”， 吸金93.6亿最高溢价404%。8月竞拍，多家房企竞价，最高溢价最高溢价率为87.8%，成交总金额约18.29亿元。 9月竞拍，多家房企竞价，最高溢价最高溢价率为76.1%，成交总金额约166亿元。10月两宗保障房出让，成交总金额约3.2亿元.

　　2013年第11号公告土地挂牌出让情况表

　　地块特别说明：

　　10月14日，苏州国土资源局公开挂牌出让15宗地块。其中姑苏区1宗，吴中区6宗，相城区5宗，高新区3宗。此次推出的地块中没有纯住宅地块，5宗为商住混合用地，其余为商服用地。这些地块将于11月13日公开竞价。

　　从公布的地块信息可以看出，此次挂牌出让的地块大都位于苏州热点置业板块，越溪板块1宗综合性用地面积达9万多㎡，起报单价8,700元/ ㎡ ;尹山湖板块有10万多㎡的商住用地“待嫁”，将为尹山湖板块带来重要商业配套。此外，相城区元和街道此次集中推出4宗地块，分布于活力岛、相城大道核心地段;而高新区浒墅关开发区出售1宗商业用地，也将为浒墅关的商业开发增添新气象。

　　从价格来看，15宗地块的起报单价从每平方米2,000多元到8,000多元不等。起报单价最低的是位于东山镇的1宗批发零售用地，起报单价每平方米2,400元。最贵的是位于尹山湖板块的商住混合用地，起报单价为每平方米8,850元。

　　2013年第9号公告土地挂牌出让成交情况表

　　地块特别说明：

　　苏地2013-G-62号为市政府建造的市保障性住房(定销商品房)项目

　　10月10日竞拍， 本次挂牌1宗地块，出让总面积9.7万方，成交总金额约6,877万元

　　2013年第10号公告土地挂牌成交情况表

　　地块特别说明：

　　苏地2013-G-83号为市政府建造的天赐庄片区保护和利用项目定销商品房，用于天赐庄片区改造项目安置

　　10月16日竞拍， 本次挂牌1宗地块，出让总面积3.6万方，成交总金额约25,075万元.

　　新房市场

　　NO.1 月度住宅销售分析

　　本月楼市关键词：纯新盘发力、金九银十

　　10月苏州楼市表现先抑后扬。每日成交从百余套跃至10月31日单日成交522套，再创日成交量新高! 10月实际有23盘(纯新盘有8盘)开盘或加推，虽与10月初预计55盘入市计划相差较大，但楼盘超高成交率却保证了“银十”的成色。

　　住宅项目中海国际社区以743套月度成交高居榜首，中海凤凰熙岸以600套荣登次席，花样年别样城以384套位居月度前三甲。

　　本月套均面积113㎡，成交以二房、三房产品为主，刚需房源为成交主力。

　　成交走势方面， 10月成交均价整体走势呈现上扬趋势，环比上涨12.01%;同比去年成交量增加2,994套，增幅63.73%，成交面积同比增加57.55%。

　　从价格曲线可以看出，价格集中在10,000-12,000元/㎡之间，10月最高价在13,000元/㎡左右环比9月也有所上升。这种成交曲线这与成交项目的总体价格和格局密切相关。

　　截止10月15日，10月苏州市场预计58个楼盘价格有所变动(调研楼盘为苏州市含吴江区共348个楼盘)。价格变动的楼盘中，涨价盘38盘，降价盘20个。