二手房20%个税非新政始于1994年 新国五条细则误读

    上周五(3月1日)傍晚，“新国五条”楼市调控细则出台，房掌柜第一时间连线了地产业内人士，并播报了相关细则：重点热点城市一季度要公布房价控制目标;进一步提高二套房首付和利率;继续严格执行限购。

　　业内点评“新国五条调控细则鲜见新举措”，但细则中同时强调的“二手房交易应按规定严格征收20%的个人所得税”，则迅速被众多专家、媒体和微博大号放大点评，引发了市场强烈恐慌和震动，不少一二线城市二手房交易出现剧烈波动。

　　房掌柜第一时间发现，二手房交易计征20%个人所得税并非新政，早在1994年起实施的《中华人民共和国个人所得税法》就规定，对“财产转让所得”项目应征收个人所得税。包括房产、汽车等大宗财产。因此，个人转让住房取得的所得，从1994年起就应按“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。当时由于房地产市场化尚未启动，因此未引得市场关注重视。

　　2006年7月18日，《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)正式下发，对个人住房转让所得征收个人所得税有关问题作了进一步明确。国税局负责人明确强调，该税务政策并非新政，而是对既有政策的强调和重申。

　　2013年3月1日出台的“国五条”细则中，再次明确了二手房交易应按照房价差额20%计征个税，属于对政策的强调，而非新政。

　　按照国家的政策，一直以来，二手房交易计征个税是“二选一”方案：按卖房差价的20%计征，或是按卖房总价的1%～2%计征(1%针对普通住宅，2%针对非普通住宅)。但早在2006年就有媒体报道，全国各大城市二手房交易均采用卖房差价20%的方式征税。二手中介业内人士透露，各种一二手交易税费、房贷利息、非毛坯费用等等发票，可以作为"合理费用"降低差额，实际操作时人为“做平”差额，减少缴交的个税额度，甚至可以低于按卖出总价1%计征的额度。

　　2011年7月11日，深圳对存量房(二手房)实行按计税参考价格核定计征各项税款，即按照政府有关部门共同制定的评估价征税，引发业界轰动。也被业内人士称为“真正的厉政，深圳跑在了前面”。

　　房掌柜了解到，两种征税方法之间，差额20%计征往往存在“阴阳合同”的交易方式，即为了少缴税款，买卖双方在二手房交易时，除了签署实际成交价的合同之外，再签一个低于实际交易价的假合同，将假合同作为申报纳税的依据。

　　虽然“阴阳合同”已被明令禁止，但已是行业内的“公开秘密”，目前除了极少数城市比如深圳按评估价可避免阴阳合同外，大多数城市仍可大幅度做低二手成交价，“阴阳合同”屡见不鲜。

　　“新国五条”细则中再次对二手房个税征收进行重申，表明了国家对房地产调控的决心。业内人士分析，“新国五条”细则计税方法的强调，实际对大多数城市的二手房交易并无实质性影响，不过政策的强调重申，可能进一步加大二手房交易市场的观望情绪，或将出现卖家选择持有的增多，二手房实际交易量可能下跌。