大型房企主攻商业地产 新政策缓解房产信托风险

　　  库存明显下滑

　　  在业绩抬头的趋势之下，房企库存已明显下滑，这势必催生房企“囤货”。在“国五条”新政出台后，北京、上海、广州、南京、武汉等地连番上演土地“抢夺战”，万科、绿地、首开等品牌房企频频出手拿地。

　　  上海易居房地产研究院发布的 《2月份新建商品住宅库存报告》显示，20个城市新建商品住宅库存总量为7335万平方米，同比减少5.3%，环比减少3.4%，继1月库存同环、比增再次双双为负。从近三个月的表现来看，房企商品房库存出现了连续下滑的趋势，这也迫使房企纷纷出击，圈地动作频繁。

　　  有统计数据显示，从2013年1月1日到2013年3月6日，万科、保利以及绿地集团等10家标杆房企拿地金额达483.36亿元，平均每家房企两个多月内拿地支出近50亿元。

　　  其中，绿地集团斥资79.68亿元圈地，在重点城市拿地扩张，位居上述统计榜首;首创置业则斥资50.64亿元在北京连续夺地;中海地产2月份拿地势头较猛，单月获得的规划建筑面积达63.06万平方米;万科则以联合体方式拿地较多，而据万科最新公告显示，1月以来，公司新增7个项目，分布在6个城市，拿地金额支出为36.83亿元。

　　  此轮十大房企的圈地行动多位于此次新“国五条”重点打击的“北上广”地区。由于一线城市和部分主流二、三线城市土地溢价率较高，因此房企瞄准一线城市圈地的情绪自然较高。而昆明、大连、长沙等地的土地成交价格溢价率很低，甚至部分城市也有个别地块流拍，依然呈现乏人问津的现象。

　　  2013年3月初，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，房地产调控“国五条”细则落地，尤其是针对房屋出售征收所得税20%的规定，令各地房地产交易中心人头攒动、交易猛增，人们急着完成交易和付费，以规避额外的支出。对此项房地产新政人们众说纷纭。

　　  增加二手房交易成本

　　  对转让所得征收20%房产所得税，其实并不能压制房价和消灭投资炒房。结合前面的“限购”、“限贷”政策可见，“限购”可以控制已经拥有住房者继续投资和投机，压制了一部分购买力，而“限贷”则限制了购房者的资金支付能力。因此房屋销售受到政策限制，无法持续过去十年间的投机炒作之风，但是，过去几年间新建的住宅和城区内的二手房形成了供应面的竞争关系，因此“20%房产所得税”这项房地产调控政策更多地是引导刚性需求，从二手房转向一手房，起到了房地产消费导向的作用。

　　  对房产转让征收所得税，是早已存在的条款，但实际上多数采取的是全额1%的征收方式。一来因为对房屋成本较难界定，二是具有节约税金的作用。比如，成本为100万元的二手房以200万元出售，按销售收入1%征收所得税为2万元，而按照差额的20%计所得税为20万元。如果房产出售的所得税统一成差额20%的话，二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历短暂的滞涨期。

　　  化解房地产信托风险

　　  近三年由于国家采取稳健的货币政策、各大银行严控资金流入房地产业，因此，不少房地产商转向信托业寻求资金支持。

　　  据中国信托网披露，2010年房地产信托资金余额4323亿元，2011年房地产信托资金余额6882亿元，同比上升近一倍。而2012年末房地产信托资金6880亿元，依然维持在高位。

　　  房地产信托的平均期限为两年左右，2013年信托公司应有到期的房地产信托产品，据信托业协会的数据显示，2013年房地产信托总还款额约3100亿元，而兑付高峰将在2013年二季度出现，保守估计约1301亿元。

　　  去年以来多，多家信托产品风险频繁暴露。同时，房地产的调控政策，给房地产信托带来一定的风险，宏观调控的大环境不利于保证房地产信托的兑付。

　　  此次20%所得税的新政，却能适度缓解了房地产信托的风险。现在一手房多在远郊或非一线城市，其建设资金多来源于房地产信托产品等，20%所得税的新政有助于新建住宅的顺利出售，有助于推动一手房的出售，有助于资本获利和推迟资金链的风险。这一新政，也有助于今明二年集中到期的信托产品兑付风险，这将对整个金融系统安全至关重要，也对后续发行房地产信托产品有利，避免资金链断裂的风险。

　　  年初至今依然有批量房地产信托发行，且呈扩容趋势。好买基金研究中心统计显示，截至2013年1月，公开发行的126只信托产品中，有30只投向房地产行业，占比23.81%。而去年8月至12月，房地产信托的发行数量在所有固定收益信托产品中的占比从未超过20%。

　　  管理层收入模式转变

　　  对于一线城市来说，加大交易环节的税收意味着政府收入模式的转变。

　　  首先，一线城市已经没有充足的土地可供出售，因此改变地方政府财政收入的来源，从原来出售土地的收入模式转变为房产交易的收入模式，将有利于政府财力的永续保持。再者，房地产依然是中国经济的支柱产业，无论是城镇化还是廉租房均是国家战略方向，因此增加二手房的交易成本，间接暗示房价坚挺，推动购房人持续买入一手房，让一部分收入不宽裕的人群进入城郊新居，将为房地产业迎来不俗的第二春。第三，万一房产税和官员财产公示出笼，20%所得税的征收可以限制房子突发性供应，封锁住房价下跌的空间;让房地产继续锁定巨大的社会财富，以助于消化通胀和货币滥发导致的流动性。

　　  因此，对于“北上广”等大城市来说，已拥有1套及以上住房的非当地户籍居民仍将执行严格限购;对于二三线城市来说，限购区域未必会覆盖城市全部行政区域，第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率也会因地制宜有所调整。

　　  考虑到民生问题，房价过快上涨的状况将受到中央严密监控。但就目前的政策看，中国房地产长期向上的势头恐将不撞南墙不回头，除非遇到金融危机才会应声落地，届时中国经济和民生百姓均将受到重大考验。