中原地产市场总监程杰：苏州土地市场比较理性

上海中原物业代理有限公司(苏州分公司)市场总监程杰

    新国五条出台以后，苏州土地拍卖会也是政府借着楼市目前良好势头，举行这个拍卖会，把以前一些问题地块拿出来，也引起了一些房企的争抢。

　　我觉得目前这种情况下，出现这种热门地块造成开发商的青睐也是必然的现象。在其他的城市的情况，比如说北京，今年一二月份总共出让土地的金额已经超过2012年大半年的土地出让金，两个月超过了去年大半年的情况。

　　苏州现在前面一月份一直到上个月，3月8日为止，出让达到100多亿，出让金额也是比较集中的。像去年上半年，基本上成交土地很少。上个月拍卖会和这个月的拍卖会相当热闹。

　　对于目前成交价格判断，这次土地竞拍最终成交的溢价总体来说，还不是很高，大概是30%不到一点。只有个别地块，就像一些新区，CBD的地块，还有相门区，中央商贸区的地块受到开发商的热抢，他们的溢价比较高，达到70-120%，但实际上大多数的地块，溢价幅度还不是很高。有的要么底价成交，要么溢价10-20%几。我想个别的地块溢价比较高，不能代表所有的，仅仅属于是个案。

　　相对于苏州土地市场的热度，相对比别的城市，没有北京的那么热闹，北京的溢价相当于达到40%的幅度。苏州作为经济发展情况良好的情况，市场前景还是比较大，有很多的开发商。在前期开发项目结束以后，必然要在这样一个情况下加强土地储备。这样才能使后续的开发继续下去。

　　对于中央来讲，我觉得，现在苏州土地市场，还是比较理性的，因为虽然有那么一点热，但相对总体比较理性。不像有几年的时候，各方面都显得比较热度。比较理性，同时也保持了一定市场的热度。

　　土地出让金，两个月能达到超过一百亿，在一定程度上也是对过去两年土地成交欠债的一种后面的回填。会不会引发宏观调控中央的关注呢?我觉得倒不一定。因为从过去七八年中央的历次调控，国八条、新八条、国六条，一直到现在来讲，苏州都不是中央政府在调控时重点关注的城市。中央关注的一个是像比如说一线城市，还有二线城市当中，像华南地区，还有一些其他的二线城市。苏州总的来说经济发展、人口、实力，基础放在这边。而且苏州政府，对于房地产的调控，不会顶风作浪，不会跟中央精神的东西进行对抗，我想应该不会受到中央的重点关注。

　　这次，中央出台“国五条”，我想一个背景有两个方面。

　　第一个，去年下半年到年末，楼市回暖的迅速，成交量上升很快，以至于到今年一二月份又出现了排队抢房，二手市场热闹的局面，中央政府有点担心，现在这种情况又跟09年的热闹有这种景象的重现。

　　第二个，面临现在政府换届，新老政府进行交替，温家宝总理想在离开总理位置前，总要做最后一点姿态上的表示。从03年上来，进行房地产调控，一直到他离开这个位置，十年下来，房地产调控一直没有放松过，一直很关注这样一个市场。做这样一种姿态的展示。

　　这个政策出台以后，我想可能在短期内，可能会对市场的供需会发生一定的转向，都会有一定的影响。但由于各个地方执行细则还未出台，各个地方都在观望，你看我我看你。地方政府的细则政策可能私底下准备好了，但之间还在看，等待何时出台的合适时机，相对来说现在出台的“国五条”还是比较虚的东西，它出台的内容来看，跟前几次来看，没有什么新意，只不过对以往调控政策的一个重申，还有反复说，这个政策不能动，涉及到红线。这是一种提醒和警告，没有出台新的政策。2010年，出台限购以后，限购政策把整个调控推向一个高潮，2009年以来是最严厉的调控，现在不大可能在此基础上出现新的调控，只能是说继续坚守。短期来说肯定会对市场有一定的影响，现在很多地方一手房、二手房都出现了成交的报复性上涨，但各地出台了相关的细则配套之后，整个都会受到影响，但这种下滑幅度我想还是有限的。

　　刚刚几位都已经说的比较详细。我想谈谈交通方面跟苏州楼市格局的变化，谈谈自己的观点。

　　去年苏州自己在城市轨道交通方面投入力度非常大，一号线，去年4月28日已经开通了，二号线目前在施工，今年年底进入试运行，四号线去年开通，三号线现在给发改委审批，也要今年试运行。基本上一二三四号线，有的通车有的将要通车，或者是在施工。后续还将会有五号线六号线的规划。除了轨道交通以外，现在在苏州西部高新区和太湖还有有轨电车项目，未来两年内要建成。其次还有苏州地铁、轻轨跟周边城市无锡机场跟上海的对接，加强这方面的联系，使长三角城市群之间的网络交通更为完善、成熟，这样以后，争取更多城市之间不再是各个区域市场之间不再是独立的个体，之间会发生互动。

　　这种交通方面的改善，我想对于今后房产市场肯定会发生一个非常明显的影响。就是各个市场之间，客户层次会更有互相的交流和互动，客户会根据自身的需求，沿着交通线路，沿线选择自己置业的目标。

　　接下来，我想因为这方面的交通，刚刚处于起步阶段，像地铁、轨道交通，还有中环，中环目前也在建设当中，这个趋势也是刚刚处于一种萌芽期，真正要看到效果，可能还需要三到五年的时间。各个板块之间，客户的联系更加的频繁，以后跨区域间，将会在整个市场中占据的比例会越来越大。

　　2013年的市场，土地这块，今年土地市场比去年更加要增加，目前来看增加30%左右，增长很快。因为去年上半年是非常稀少的，真正成交还是集中在去年9月份以后。

　　房价这块，实际上，从过去2011年，史上最严峻的调控以来，实际上到现在，房价并没有出现明显的变化，全年的均价没有出现明显的下降。反而逐步从稳中有小幅度的升，只是在个别的，2011年尤其是靠近年底的时候，整个市场由于箫条，个别月份会出现明显的下调，但全年来看，调控后逐渐往上走，还没有出现下调的趋势。2013年我觉得这种情况还会不变，仍然不会有下调的情况，还是稳定在最近一两年的水平线附近。

　　对于大部分这种购房者来讲，他们可能由于对楼市的认识，相对来讲，由于不是做投资或者房产这部分，对这块买房置业认识不是特别客观，他们想怎么样在房价最低的时候能买到他想要的房子。实际上这种观念会存在一定的误区，我想房产本身除了它的消费属性以外，还有一种投资属性。就是你买房的时候主要是把关注点放在自身的需求上，房子从它的配套、什么样的户型，价格来讲是不是自己能够承受，主要的这些关注点能够符合就应该出手购买，而不是单纯地等房价降低了然后再去买。至于房价能够降低到符合他什么样的标准，他才愿意出手，对于客户自己可能也没有明确的想法，他可能只是想看到房价跌了以后，想会有更低的时候，结果一路走下去，可能永远等不到他想要的一个结果。我觉得还是应该选择现在，现在就是最好的时候，现在只要你看中就可以下手，而不要盲目地等待。