除了棚改 陈政高部长还会为楼市带来什么？

　　继4月29日陈政高被任命为住房和城乡建设部党组书记后，6月27日，陈政高又被任命为住房和城乡建设部部长，至此，住建部换帅完成。

　　毫无疑问，住建部领导换帅成为房地产行业内最关心的话题之一，尤其是在2014年上半年市场低迷期，业内外对于新一任部长对于房地产市场的看法充满期待。

　　对于媒体而言，早已针对陈政高部长的过往从业经历做了大量分析和报道，总结下来无法就这几个关键词：棚户区改造、辽宁模式等等。

　　事实上，在4月29日陈政高被任命为住房和城乡建设部党组书记后，他的工作已经开展。梳理公开报道发现，陈政高四次调研对象均为中西部大省。5月25日至28日，陈政高首赴安徽省调研，不到一个月，他又来到贵州、四川和湖南等地。公开报道显示，陈政高在四省调研的内容均围绕保障性住房建设、棚户区改造与房地产市场运行情况。

　　这也恰巧反映出陈政高部长未来一段时期内的工作重点。

　　但是，陈政高部长上任之后，绝非只做推广辽宁棚户区改造模式这一件事情。笔者认为，除了棚户区改造外，建立楼市长效调控机制、制定差别化的调控措施机制、推进城镇化与住宅产业化等方面或将成为未来新一任部长重点关注的领域。这或许也是新一任部长能够为房地产行业带来的一些期待。

　　第一、限购等行政化调控逐步取消已为大势所趋，但取消后并不意味着房地产市场不再有调控政策，陈政高部长上任后，预计将继续谋划楼市长效调控机制。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从楼市调控政策走向及趋势来看，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早有其退出的一天。当前，各地限购政策开始出现定向宽松的措施。截止目前，据不完全统计，南宁、天津、无锡、海口、温州、呼和浩特、济南等城市已明确发文或明确表示限购政策已做调整，甚至呼和浩特、济南、无锡直接表态取消限购，除此之外，福建、杭州、长沙、宁波、沈阳、昆明等城市放松限购的市场传闻频出，但仍然“犹抱琵琶半遮面”。从未来趋势来讲，限购会逐步宽松取消，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施势在必然。限购等行政化措施会逐步退出后，作为替代性的调控政策，楼市长效调控机制也会逐步浮出水面，并对房地产市场发展起到调节作用。

　　第二、推进全国个人住房信息系统联网，以此为基础制定“差别化”调控措施进行分类调控，抑制不合理的投资与投机性需求，促使房地产市场健康平稳发展。

　　从楼市调控的来讲，当前的不动产登记其实就是指全国个人住房信息登记联网。尽管个人住房信息登记联网只是不动产登记的一小部分，但是，个人住房信息系统的逐步建立对于以税费调控为主的技术条件的建立、以“差别化”措施对楼市进行分类调控、调节存量房城市供求关系、楼市长效调控机制的建立等调控手段的转向具有积极的意义。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从全国个人住房信息系统的作用来看，通过系统监测可以发现房地产资金流向的变化，尤其是针对部分城市或区域异地购房、不合理的楼市投资投机现象，可有针对性的出台差别化措施进行分类调控(例如贷款利率、房产税、二手房20%增值税等)，从而达到抑制房地产投资投机现象，也可以避免像之前调控政策那样搞“一刀切”，误伤部分市场及购房者。

　　此外，《条例》的上报尤其是依法“以人查房”已被写进《条例》，是“房叔”“房婶”这些楼市投资投机客加速抛售房产，尽管当前这些房产抛售现象与市场低迷有一定的关系，但是，“以人查房”等信号的不断释放客观上也反映出全国个人住房系统的建立对于抑制不合理的投资与投机性需求的积极作用。

　　第三、推进城镇化进程，解决解决好现有“三个1亿人”问题。

　　2014年“两会”政府工作报告也提出：城镇化是现代化的必由之路，是破除城乡二元结构的重要依托。今后一个时期，着重解决好现有“三个1亿人”问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。而这也恰恰是国家新型城镇化规划(2014-2020年)工作目标之一，也是新一任住建部部长上任之后要想方设法解决的问题。

　　第四、强调保障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧。

　　去年年底，中央经济工作会议提出，努力解决好住房问题，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。住建部工作会议也提出探索发展共有产权住房的要求。

　　从新型城镇化的角度来讲，现阶段仍然积极推进保障性住房建设和供给，其实是在为积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化做铺垫。新一任部长上任之后，积极推进保障性住房建设和供给的工作理所当然也不会落后。

　　原因很简单，新型城镇化规划出台，城乡二元结构势必会逐渐破除，在这个过程中，农民转化为市民势在必然。但是，农民在城镇化过程能够享受现代化的成果还是未知数，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置等等在操作环节都还是未知数。

　　尽管从保障性住房领域来讲利好消息频出，比如，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后的公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免;最近相关部门也提出2014年会探索共有产权房的保障性住房模式;新华网记者调查的16个城市中，北京、上海、深圳、广州、西安、无锡、大连7个城市提前超额完成2013年障房建设计划。但是，这些“数字游戏”将在农民转化为市民的新型城镇化过程中显得更加力不从心。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，住房保障工作是为积极稳妥推进土地管理制度改革与完善城镇化健康发展体制机制的一方面，从其作用和目的来看，不可懈怠。具体来讲，一方面，要切实落实各地住房保障计划，不能玩“数字游戏”，切实可以做到保障低收入群体在积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化过程中的居住问题(不一定是购买住房的问题)，另外一方面，也要继续做好房地产市场调控，既要充分发挥房地产在宏观经济触底阶段的拉动经济增长的作用，但是，也不能因为在此市场背景下商品住宅市场价格过快上涨而导致城镇化的门槛再度提高。

　　第五、积极推进住宅产业化，引领房地产开发模式变革。

　　从房地产行业发展趋势来讲，在常态化调控的市场背景下，未来房地产开发单纯依靠土地升值、房价上涨的盈利模式已越来越不可取，房地产行业的利润率会不断走低。而住宅产业化模式可以提高项目周转率，以开发周转速度的提高来有效缓解行业利润增速下滑的局面，因此，从这个角度来讲，住宅产业化模式将成为房地产行业经历暴利之后新的盈利模式。

　　据权威人士透露，由住建部牵头制定的“住宅产业化行动方案”目前已经形成框架，有望于明年出台。据透露，到2015年，将在全国培育20个左右试点，其中，东部地区发展10个左右，中西部各发展5个。从这个角度来看，新一任部长上任之后，势必也会继续推进住宅产业化，通过推进住宅产业化引领整个房地产开发模式变革，助力中国城镇化发展进程。