同策张宏伟：四方面解读 上半年经济数据对楼市影响

　　特征三：开发企业“抢收”半年报失利，三季度将迎“降价潮”

　　从短期内来看，尽管今年4月份以后限购等调控政策出现定向宽松，部分城市也开始出台相关“救市”措施，比如天津、南宁等城市放松限购，无锡、海口户籍新政刺激楼市需求，沈阳、昆明、福州传言限购取消等措施，甚至呼和浩特直接发文取消限购等等，这反而助长了开发企业博弈市场的决心，一定程度上也不利于市场成交量拉开节奏。

　　事实也证明，尽管有上述限购等调控政策的定向宽松措施，但是，受银行信贷持续紧缩等因素影响，限购等政策松动对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。从整个市场成交量表现来看，6月份市场成交量尽管因为开发企业“抢收”半年报业绩出现回升，但是并没有出现明显回升，开发企业半年报业绩“抢收”基本失利。

　　从成交价格的角度来看，尽管第二季度开发企业定价更贴近市场，6月份品牌开发企业也开始“抢收”半年报业绩，但整体市场仍然处于博弈状态，难以有大幅上涨或下跌的动力。从未来市场成交量预期来看，如果还没有大范围大幅降价的现象出现，第三季度市场销售量能否持续回升也值得担心。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，尽管截止6月末，广义货币(M2)余额120.96万亿元，同比增长14.7%，信贷环境适度宽松，市场流动性适度增加，但是不会马上对市场产生利好影响。就第三季度来讲，大多数城市商业银行信贷仍然会偏紧，下调首套房贷利率的空间还不大，甚至个别银行还会继续上浮首套房贷利率，第三季度房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态，企业“去库存”的压力仍然会比较大，同时，企业的资金面的问题会更加突显。

　　因此，笔者预计在2014第三季度，开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，坚持以现金为王。尤其是对于上市房企来讲，由于6月份半年报“抢收”不利，在第三季度里，在银行信贷紧缩的市场背景下，大型房企开始“以价换量”的市场行为让当前的市场态势更加明朗化，预计在三季度里楼市“降价潮”会真正来临。同时，对于企业来讲，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。此时，适度的价格策略调整甚至大幅降价势必成为大多数房企的选择。

　　但是，从大中城市短期市场表现来看，尽管短期内大多数城市存销比高企，部分城市出现大幅降价的现象，但是，这样的现象应该不会持续太久，预计第四季度，由于6月底M2同比增速回升，银行信贷环境会定向宽松，银行信贷对于首套自住需求的支持会逐步得到体现，信贷紧缩的局面将在第四季度逐步得到改善，同时，各地“微刺激”措施不断出台，限购、限价、公积金贷款等楼市调控政策也转向宽松，甚至部分城市限购已明确取消，至此，笔者预计，第四季度供求关系较为合理或供不应求的城市房价将首先步入平稳上涨的通道。总体上来看，上述信贷环境、政策面与市场面的变化将促使今年第四季度楼市基本面逐渐好转。

　　特征四：土地市场“冷热”分化，下半年为房企拿地换仓时机

　　国家统计局数据显示，上半年房地产开发企业土地购置面积14807万平方米，同比下降5.8%。

　　从上半年尤其是第二季度土地市场表现来看，房地产开发投资及土地购置面积呈现下降特征，这意味着全国重点城市土地市场遇冷。比如2014年4月下半月以来，多个城市土地拍卖不景气，广州、济南、苏州、杭州、南京、武汉、天津、上海、成都等城市流拍地块显著增加，底价成交成为主流，溢价率、楼板价较高地块似乎已绝迹。

　　从当前土地流拍现象出现的原因来看，主要还是由于银行信贷紧缩持续导致市场成交量低迷，由此开发企业资金面越来越紧张，拿地动作相对越来越谨慎所致。此次土地市场流拍现象有可能因为银行信贷紧缩的延续而继续出现，并且有逐渐增多的趋势。

　　但是近期，在国内大多数大中城市房价遭遇 “倒春寒”纷纷打折销售的当口，部分城市“高价地”重现，城市不同地块之间出现“冷热”分化，优质地块还会受到市场的欢迎。比如5月底中冶49.5亿底价夺天津“新八大里”高价地，西安悦荟以约2466万元/亩拿下解放路商圈“单价高价地”，丽丰控股获得黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块“全国楼板价高价地”、广州万科荔湾新高价地、保利置业花都区新高价地等等。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，进入二季度以来，土地市场不景气，土地出让金锐减，同时房地产相关税收大幅下滑，地方财政在两大财源“双降”的重压之下，地方政府“压力山大”，处境不易且难言乐观。此时，地方政府必然会适度采取上述“托市”措施，保证土地不流拍，以适度刺激土地市场回暖，保证财政收入稳定。而在市场低迷期提供优质地块(上述“高价地”现象的出现均为优质地块)，刺激品牌开发商拿地热情，适度刺激土地市场回暖，成为政府推地策略的重要手段之一。

　　而在土地市场低迷甚至个别城市流拍的市场环境下，土地价格往往是比较便宜，基本上可以底价成交，或者可以以更为低的价格拿到手。此时，政府推出优质地块，开发商如果这个时候出手拿地，从投资角度来说，作为生产要素的土地成本会降至最低，性价比较高的土地往往也会导致开发企业未来可以有相对不错的投资回报。从这个角度来说，我们也不难理解，在土地与房价遭遇 “倒春寒”的时间段为什么还会出现“高价地”。

　　因此，对于大型品牌企业来讲，在当前银行信贷紧缩的市场背景下，在第四季度市场基本面还没有好转的情况下，应积极采取高周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，同时，加大在土地市场“抄底”的力度，尤其是会积极谋取市中心或区域中心优质地块，把握好下半年出手拿地“换仓”的好时机。

　　同时，行业发展经验也表明，在市场低迷期，在第三季度市场流动性仍然紧张的市场背景下，哪个房企拥有更多的现金流，哪个房企能够把握好第三季度市场尤其是土地市场底部的机会，尽快将手头持有现金转为土地，及时“换仓”谋求下一轮的房地产市场发展机会，哪些房企将在“逆势扩张”的市场背景下立于不败之地。