同策张宏伟：一年三提放松限购 温州取消限购成正果

　　据媒体报道，温州限购已经取消。温州限购放开主要分为三个步骤，第一步是放开双拼大户型的房产登记，第二步是放开新房，第三步是放开二手房。实际上，从执行层面来看，多个楼盘以及房产中介均称，温州现在已不再严格要求购房前的套数审查，温州楼市限购现已全面放开。

　　这是温州自2013年8月以来，第三次提及松绑或取消限购政策。

　　回顾过去2-3年房地产市场，温州市一直是全国70个大中城市中房价唯一下跌的，至今这个势头并没有被止住。同策咨询研究部数据显示，2012年温州市商品住宅均价达18403元/平方米历史高点，2013年降至16430元/平方米，降幅达10.72%。2014年6月，温州市商品住宅均价又滑至12794元/平方米。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，近年来温州楼市价格持续下滑背后并非偶然，首先，从温州民间资本角度来讲，由于温州民间资本缺乏投资渠道与实体产业投资支撑，导致过去几年绝大多数温州企业主通过投资房产、投资民间借贷、投资土地和项目开发等形式参与到房地产市场中，投资和投机现象较为明显。这使温州民间资本和房地产行业有着千丝万缕的关系。

　　当以限购为主要手段的楼市“去投资化”的政策持续执行之后，大量民间资本“钱生钱”的逻辑被打破，由于房价下跌，在高峰期进入房地产的大量民间资本，已经出现负资产，导致许多民营企业主过度参与房地产投资深陷债务泥潭不能自拔。尤其是再叠加温州经济基本面触底的因素，整个温州市房价进入下跌通道。

　　其次、中国房地产市场“政策市”的特征是导致温州“炒房团”活跃于全国各地以及随后房价大面积跳水的最重要的原因，温州楼市价格下跌也逃不过“政策市”这个弊病。

　　从温州“炒房团”的角度来说，由于宏观经济周期的变化导致房地产行业出现大起大落的现象，为这些民间资本短期内寻求价值最大化的提供了最佳的时机。但是当“政策市”遇到调控期，房价上涨复苏会放缓，甚至会出现降价潮，这个时候“高房价”回归其正常的市场价值。

　　再次，从温州楼市基本面的角度来讲，去年以来，由于市场供应量过大，温州楼市交易价格难以企稳。截止2014年7月22日，据温州市商品房网上销售管理系统显示：温州市商品房库存49857套，其中住宅34347套，464万平米。另据统计，2014年上半年温州市市区新建商品房库存为123.34万平方米、9779套，较去年底8299套又增加了1480套。市场已明显呈现出供大于求的特征。当前，楼市基本面持续恶化并没有好转迹象，同时，又遭遇2014年年初银行信贷紧缩，这双重因素的影响已经使温州楼市成为惊弓之鸟。

　　在上述市场背景下，温州市自2013年8月至今三次提出松绑楼市限购的方案。

　　第一次是2013年8月，当时温州宣布自2011年限购政策实施之后，已购买一套住宅的本地户籍家庭，可以再购买一套住宅，但名下所有房产只能是两套。

　　当时，温州房价自2010年调控以来一直是持续下跌，即使当前大多数城市楼市基本面已持续回升、房价已步入小幅上涨通道的市场背景下，温州房价仍然是领跌全国。温州限购定向宽松政策出台，有助于温州楼市成交量的回升、基本面好转与市场信息恢复，也有助于温州房价止跌回升。可以说温州限购定向宽松政策出台是温州房价的“止跌药”。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，此次“止跌药”对于温州楼市的刺激作用有限，从成交数据上也可以看出，去年8月温州限购定向宽松政策出台后，2013年8-9月的一手商品住宅成交量的确得到回升，由上半年的20万平方米的月均交易量回升至9月份最高的64万平方米，但此后又开始回落，市场表现“昙花一现”，一手商品住宅成交量又回落至25-30万平方米。市场交易量表现“昙花一现”归根结底，主要是温州经济环境仍在下行，供求关系仍存在比较大的矛盾有关。

　　随后，2014年“两会”期间，温州市市长陈金彪对外表示，“温州房地产泡沫已得到充分挤压，价格压缩的可能性不大，建议国家实行差异化楼市调控政策。”这一信号，令当地业内人士颇为期待。半个月后，一份对当地市场最新房产政策的解读，当下正在温州业界小范围流传。其中包括的内容有：

　　在温州市区三区内没有二套以上住房，都可在温州购房。温州以外无论有几套住宅，在温州购房不限购;公积金贷款最高评估价不可超过18000元/平方米;公积金曾有贷款记录，还清后再贷款按首套计算可贷70%……