“救市”难阻“降价潮” 四类“高价地”企业将生死劫

　　土地市场最热点的话题莫过于“高价地”的诞生了，尤其是去年下半年，随着市场基本面的回暖，各地“高价地”现象频现，各大开发企业在重点城市掀起了新一轮的圈地运动，导致地价屡屡创新高，重点城市“高价地”频出。

　　同时，在全国范围内，我们发现“高价地”频出之后，众多开发企业开始利用“高价地”营销为自己楼盘销售造势，这些“高价地”营销主题不仅仅在客户推荐会、新品发布会上频频出现，而且也明目张胆出现在各大主流媒体的平面广告上。当前来看，“高价地”营销正在盛行，这一定程度上会推升买涨不买跌的行情，使市场表现有些虚火。

　　然而，当市场的脚步进入2014年，受银行信贷紧缩、存量增加等因素影响，今年1-8月大中城市商品住宅成交量同比去年同期也普遍下滑2-3成，个别城市甚至下滑4-5成，尽管46个限购城市已经有37个限购政策已经取消或松绑，福建、湖南、广西、成都、杭州、绍兴、包头等城市也出台“救市”措施，但是市场成交量表现欠佳已成定局，“救市”也难以阻挡市场出现“降价潮”。

　　从7月份70个大中城市新建商品住宅房价环比变化城市特征来看，国家统计局数据显示，除了厦门、大理之外，其他城市均无上涨迹象;70个大中城市房价64个城市环比下跌，其中，杭州跌幅最大环比下降2.5%。;70个大中城市跌幅范围进一步拉大，一线城市也全线进入环比降价阵营;即使是厦门、大理这两个有上涨迹象的城市，最高上涨幅度也不过在0.2%。

　　当前，尽管部分开发企业采取比较明智的大幅降价策略“以价换量”，但是，上半年整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来，甚至在第三季度或整个下半年仍然会延续这样的市场行情。

　　那么，在银行信贷紧缩持续，市场基本面开始转为“以价换量”的市场背景下，这些“高价地”企业的生存状况如何?值得我们持续关注。

　　四类“高价地”企业生死劫

　　笔者认为，作为发展与扩张的战略，不少房企尤其是大型房企始终没有停止逆势扩张，甚至在市场火热期仍然比较激进的拿地，制造“高价地”。拿去年下半年来讲，以闽系房企为代表的第三第四梯队房企逆袭土地市场，以期短期内谋求上位，实现区域深耕或全国化布局。

　　但是，也正是由于这些房企的永无止境的市场扩张战略导致开发企业在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。因此，当企业的扩张的盲动性与2014年银行信贷紧缩相遇时，企业的资金面的需求就与市场流动性趋紧的矛盾就日益突出。在这样的市场环境下，从企业的层面就表现出了资金链危机的问题。截止目前，广州、宁波、南京、合肥、西安、神木等地出现中小房企已经出现倒闭破产的现象，甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收购股权，面临命运的转折点。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在银行信贷紧缩的市场背景下，标榜“高溢价”的企业、以闽系房企为代表的激进型企业、过度依赖民间资本的企业、没有战略规划与风险控制标准的企业等这四类拿过“高价地”企业受影响比较大，正在面临生与死的抉择，极有可能目前已经面临资金链断裂或债务违约的风险，具体来讲：

　　第一、标榜“高溢价”但很难实现“高溢价”的企业。

　　有这么一类公司，公司定位于做高端精品，过去几年一直号称产品力较强，可以做“高溢价”，在拿地时候也不惜代价，频频拿“高价地”，也号称可以通过“高溢价”实现“高价地”项目的收益。但是，在今年市场低迷期，“高溢价”就很难实现，同时，由于这类公司产品线偏高端，能够购买得起高端产品的客户往往被限购限贷，往往会导致“高价地”楼盘成交不是很理想，难以实现溢价收益，最终影响这类企业的资金面。

　　第二、以闽系房企为代表的第三第四梯队房企逆袭土地市场，激进拿地，频频制造“高价地”，甚至个别房企的拿地金额已明显超过销售金额，房企拿地能力严重超支。这类房企在今年银行信贷紧缩的市场背景下，此前以高周转策略回笼资金的美梦破灭，同时，资本市场融资成本高居不下，此时，这类企业拿“高价地”的快感不在，已经在受到资金链濒临断裂的煎熬。