去库存压力和政策滞后等因素决定年内不可大规模涨价

　　十一前夕，央行扔出的“重磅炸弹”：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。此外，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行。

　　央行新政发布后一周内，绿城、绿地、恒大、碧桂园、新城等品牌房企传出节后涨价的内部文件，尽管部分房企已经否认节后有涨价的动作，但是媒体上关于涨价的话题炒作已经拉开帷幕。

　　那么，在央行扔出的“重磅炸弹”政策利好的市场背景下，当前市场是否具备涨价的条件?未来房价何时才会上涨趋势?

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，央行扔出 “重磅炸弹”的政策利好改变不了年内大部分城市库存较大的市场现状，就市场指标来看，大部分城市并没有房价上涨的压力，当前部分品牌房企传出节后涨价的内部文件并不是真的马上要涨价，而是从营销的的角度来看，制造涨价的预期和市场氛围，引导市场向有利于销售的方向转向。具体来讲：

　　第一、大中城市房价环比下跌仍然是主流。

　　从目前房价走势来看，中指系统数据显示，2014年9月，全国100个城市(新建)住宅平均价格[1]为10672元/平方米，环比上月下跌0.92%，连续第5个月下跌，跌幅扩大0.33个百分点。从涨跌城市个数看，79个城市环比下跌，21个城市环比上涨，房价下跌城市数量仍然是主流，目前，大多数大中城市仍然面临房价下降的压力。

　　第二、大部分城市楼市仍有“去库存”压力，房价年内不可能出现大规模涨价。

　　从9月份36个大中城市存销比指标来看，库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市，比如杭州、宁波、大连、青岛、无锡等仍然面临较大的市场“去库存”压力，房价年内仍然有下行压力。很显然，这些市场不可能在当前出现较大规模的涨价现象。

　　第三、央行新政落地后对楼市影响具有滞后性，年内楼市基本面难有实质性好转。

　　从央行扔出 “重磅炸弹”的政策利好的影响来看，由于“首套房认定标准”进行调整、首套房贷利率下降对大中城市楼市影响有3-6个月的滞后性，当第四季度“首套房认定标准”进行调整、首套房贷利率开始实质性下降，最早到2015年第一季度全国大中城市楼市基本面将开始有明显的好转趋势。从这个角度来看，年内大中城市基本面并不会有实质性的好转，房价在第四季度出现大规模上涨的可能性不大。

　　第四、上市公司年报与销售业绩指标等因素迫使房企继续跑量，不可能出现大规模涨价。

　　退一步来讲，即使未来2-3周内各个城市央行新政落地，届时，首套房贷利率出现一定的优惠，首套房贷认定标准出现了调整，品牌开发商力拼“银十”与年底(上市公司年报)销售业绩的策略并不会改变，开发商会使出浑身解数在马年最后3个月最大限度跑量扭转大中城市今年楼市不给力的大势。因此，对于第四季度的大中城市楼市来讲，要想出现成交量逐步回升的楼市“翘尾”行情，房价尤其是上市公司的项目的价格就不可能出现大规模涨价现象。