市场基本面处调整期未明显改变 去库存为市场主旋律

　　国家统计局数据显示，今年前三季度国内生产总值419908亿元，同比增长7.4%，而三季度GDP增速7.3%。受经济结构调整、房地产投资及销售节奏放缓等因素影响，宏观经济增速出现一定回落。此时，无论是调控政策还是货币政策已经开启定向宽松的闸门，通过这些措施促使楼市基本面回升，以适度拉动宏观经济增长。

　　那么，在楼市环境瞬息万变的年底阶段，怎么看待2014年年底以及2015年短期市场基本面趋势?对于整体市场来讲，会呈现出哪些特征?

　　首先，从最新市场表现来看，由于限购政策取消、“央四条”政策出台、年底房企销售业绩指标等因素，今年第四季度以来的月度市场成交量开始出现环比回升的现象，市场去库存的速度在适度提高，从一线城市及基本面良好(存销比在15个月以下)的城市来看，市场基本面有可能会率先好转，年底将出现“翘尾”行情。

　　但是，当前市场仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为上述部分城市市场成交量回升而改变。

　　从备受关注的央行新政落地情况来看，同策咨询研究部总监张宏伟认为，央四条“靴子落地”，有助提高市场去化速度，有助于部分城市市场成交量出现年底“翘尾”行情，但从各银行政策实际落地执行情况来看，“惜贷”基本面并没有实质性改变，这并不利于市场基本面出现实质性好转，这就决定去库存仍然是主旋律。

　　从当前市场库存压力来看，截止今年10月，一线城市存销比虽略降低，仍然高企，仍面临去库存压力;限购松绑或取消后，二线城市存销比继续分化，监测城市中仅合肥、南京、南昌、苏州等少数城市处于合理区间或有房价上涨压力，其他二线城市库存仍然偏大，面临去库存的压力;大多数三四线城市城市去库存压力较大，房价仍然面临下跌压力。当前限购松绑等政策出台并未改变去库存的市场基本面。

　　此外，房企的扩张的盲动性有可能导致房地产行业继续面临产能过剩，这就决定年底及2015年去库存仍然是市场主旋律。同策咨询研究部数据显示，TOP20房企2009-2013年五年期间销售金额年复合增长率达到29.9%(同期全国平均销售金额增长率15.2%)，销售面积年复合增长率达到22.7%(同期全国平均销售面积复合增长率7.65%)，TOP20房企的平均增速明显高于行业增速，这一方面反映出TOP20房企市场扩张能力优于其他房企，但同时也说明品牌房企对于业绩的贪婪追求会使得行业产能表现过剩。尤其是，品牌房企出于对业绩和增长率的追求，在资金、人员、土地各方面不断加大投入，即使在今年明年市场条件不佳的情况下依然试图达到15%甚至20%以上的年增长率，会导致房地产行业产能过剩，供应过多，库存高企。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，就房企盲动扩张的具体表现来看，2013年受市场基本面好转等因素影响，房企投资热潮重启，无论是拿地速度还是房地产新开工投资表现均较抢眼。然而市场热度自2014年初起快速降温，使得这部分房屋预售去化速度大大放缓，形成大量市场库存。同样，当今年第四季度部分城市成交量环比回升之时，房企拿地的冲动型就会表现出现，也会加大新开工的投资力度，从逻辑的角度来讲，是要“换仓”争取下一轮的市场发展机会。但实际结果来看，就会导致整体市场库存进一步加大，市场进一步面临去库存的压力。

　　总之，由于利好政策出台、房企冲刺年报业绩等因素，有助于提高市场去化速度，年底楼市成交量“翘尾”行情可期。但由于当前库存压力仍然较大、房企扩张盲动性等因素，2014四季度及2015年楼市仍然面临去库存压力，去库存仍然是市场主旋律。因此，对于房企来讲，应该根据未来市场“去库存”的主基调，根据企业自身状况灵活做出自己的应对方法和市场发展策略。