营销策划专家苏步超：未来十年房价将上涨一倍

苏步超

       不可否认,从2003至2012十年间,中国城市房价增幅至少上涨了一倍,个别一、二线城市甚至多达二至三倍。国内房价增幅远高于GDP增幅,也高于居民人均可支配收入的增幅。那么，在现今楼市调控常态化的政策背景下，未来中国房价是否还会继续增长?答案是肯定的。我的观点是，至少上涨一倍。

　　房价为何还会持续上涨?以下几大因素使然：

　　一、 刚性成本提高，调控政策支持房价合理增长。

　　从商品属性分析，商品价格会随着社会财富的增加，民众收入的增加和生产要素成本的提高而实现同步增长。商品房作为商品之一，在刚性成本居高不下，刚性需求持续旺盛、民众收入水平不断提高的市场环境下，其价格运行规律必然会遵循其商品属性，出现市场主导型的周期性增长。当前，鉴于土地成本、建材成本、人力资源成本的不断提高，房价出现持续合理增长符合商品价格规律，而在经济规律和市场规律面前，任何人为性的干预和干扰如同“抽刀断水”，于事无补、也于事无益。而从政策层面分析，尽管十年来政策干预市场行为已成常态，但政策调控原则依旧是防止房价上涨和促进楼市相对稳定，持续的降低房价从未成为调控目标，而恰恰相反，从新国五条实施细则分析，政府要求地方政府出台房价控制目标，并容忍地方政府将房价增幅控制在不高于年度人均可支配收入增幅以内，恰是正视了商品价格的内在规律和房价自然增长的合理性。从某种角度说，尽管房价高企，政府依旧会认可和包容房价合理性增长，这一点毋庸置疑。保守预判，如果房价仅仅保持合理增长水平，即可促使房价实现十年内翻番。

　　二、 未来十年，楼市新一轮改善需求将集中释放

　　未来十年，中国将实现一大新的宏伟目标，这一宏伟目标即是18大提出的“全面建成小康社会，实现人均收入倍增计划”。而全面建成小康社会不仅体现在收入倍增上，也将重点体现在民众的居住水平和幸福指数上。按照国人的传统观念，房子空间的大小，品质的优劣与幸福指数息息相关,相信10年后，全面进入小康社会的中国民众不仅可普遍安居,住得起房,也将逐步实现改善需求，住上好房。根据购房顾问网调研分析，在居民收入稳定增长下，每十年为一个住房改善周期，以现今90平方米以下的刚需家庭划分，十年后将面临全面住房改善的需求。届时，楼市需求将面临新一轮的释放。可见，无论从收入水平还是民众对舒适人居空间的追求标准上，未来十年，房地产的需求空间依旧宏大。

　　三、未来十年内，房地产发展恰逢新的“战略机遇期”。

　　在未来十年，中国社会将面临新的重大社会变革，这一社会变革即是全面推进城市化建设，进行城市与乡村版图重构，完成近两亿农民的身份蜕变。从城镇化建设分析。中国城市化率至少以每年两个百分点的均速增长，十年间将完成2亿农民的身份蜕变。二亿新市民必然会产生巨大的房地产需求市场，为房地产业带来新的发展契机。随着城镇化的稳步推进和科学规划，届时，中国房地产市场整体发展结构将更加优化，一线城市拥有强大的人口基数和精英购买力支撑，楼市将始终保持稳健;而三、四、五线楼市因户籍政策的全面放开和城镇化的强力拉动，现有的供给泡沫也将逐步消化，并实现楼市的基本稳健，城市间的住房需求结构将实现整体平衡。因此可预见，在十二五、十三五期间，中国房地产发展依旧面临着难得的战略机遇期，行业生命周期依然处于上升期。而在调控政策的科学治理和长效机制下，楼市将最终归于成熟稳健，房价也将保持长期稳中有升的积极态势。

　　综上分析，未来十年，房价上涨将被遏制，但合理增长将会得到包容，如无特殊重大事态影响，国内房价在十年内翻番将毫无悬念!