房地产受中央高层集中关注 棚旧改变革或为调整重心

　　去年第四季度楼市在一系列利好政策下出现成交反弹，但不足以化解楼市的库存积压风险。客观上，有必要对这一局面进行战略上的部署，以盘活市场存量，化解企业及其背后银行的风险，同时保证房地产对上下游产业的拉动和投资规模的稳定。近一个月来，中央各部委主要负责人(八位中央部局重要领导：李总理，央行行长周小川、财政部长楼继伟、住建部长陈政高、国土部长姜大明、发改委副主任朱之鑫、统计局长马建堂、国开行行长郑之杰)非常罕见地针对中国房地产市场密集发声，也给出了一定的方向。业界为再度成为中央关注点而感觉兴奋，并对后续动作产生期待。

　　上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示：当前楼市调面临三个主要问题。第一，高库存。当前房企都是高负债运行，一旦出现系统性风险，银行成为最后的“买单者”。第二，土地财政。楼市遇冷土地销售也受到压制，尤其是二线以下城市受冲击程度大。比如杭州截至1月25日，共有4宗土地完成出让，且均以底价直接成交。这与去年同期35宗的成交量形成强烈反差。第三，投资增速快速下降，对上下游产业拉动趋弱。房地产产业链长，一旦投资增速放缓，直接影响到上下游产业，进而影响到经济发展。

　　这三点相互有牵连，也有相互压制的地方。比如，为了维持房地产投资速度，必然加大开发力度，虽然土地财政压力可以缓解，但在购买力有限的背景下，库存会再度增加。因此为了同时解决好这些问题，调控的政策会在这三者之间寻找一个好的平衡点，导入新的需求能量是核心突破口。

　　上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示：在导入需求方面，中央已有相关规划，但城镇化是方法之一，但更偏向长期效果，对眼前的高库存有“远水解不了近渴“的味道。短期来看，城市化或城市升级更为可靠。其中旧改、棚改不可避免要承担重要角色，既成为释放需求的来源，同时也能兼顾好其他两个问题。沿这一思路，后续政策则有可能这样出招：

　　首先，安置方式收缩为货币化一条路。近期中央发出了缩减动拆迁安置住房的建设，将动拆迁产生的住房需求推向商品房市场的建议。这一方针很有可能在2015年展开。与之类似的还有收购社会余房转做保障房的试点展开。都是在控制新建房屋增量的同时，将城市内生需求推向市场，起到商品住房去库存的目的。

　　其次，加大中心城区旧改、棚改力度。此前房地产用商品房和配套房两条腿拉动投资，砍掉动拆迁新建房这一块，势必需要通过放大商品房开发来予以弥补。与之对应，动拆迁的力度必须要大，才能提供更大的投资注入窗口。中心城区优质地块对房企的吸引力要高于偏远地区，而价格也会更高，地方政府卖地收入不会下降过多过快。随着新盘出的土地快速上市，稳定房地产投资，间接稳定上下游产业需求。

　　国开行今年会在资金上给予棚改支持，所以2015年棚改是各地政府用以激活商品房市场的重要方法之一。

　　当然，这一主线并非没有缺点。由于中心城区范围有限，棚改快速推进后会面临旧区消失的那天，届时维持楼市活跃的载体不复存在，楼市会面临新的顿挫风险。不过短期来看，这些政策相互配合，至少可以再为经济转型争取三到五年的平稳期。