同策张宏伟：二套房贷降首付“缩水”执行的四大解释

　　4月14日上午，部分媒体报道称“业内有传，广东银监局发紧急通知，二套首付暂不调整至4成”，对此广东银监局晚间发布辟谣声明称，从未就该事宜发送有关通知。

　　事实上，广东银监局对二套房贷降首付暂停执行回复与否已不重要。截止目前，“330新政”已经发布半月个左右时间，包括广东省在内的全国大多数城市的银行尚未完全落实二套首付降至四成的政策。

　　比如，北京地区部分商业银行的二套房贷政策经过调整后开始出炉，并未见到政策提及的“最低四成首付”，目前常见的首付标准为五成，部分银行的政策甚至尚未更新;深圳共7家银行下调二套房首付成数，融360最新监测数据显示，农业银行、工商银行、光大银行、邮储银行及建设银行将首付由7成下调至4成;上海、沈阳、南京等城市二套房贷落地情况亦是如此，不是政策缩水执行就是仅仅少数几家银行在执行。

　　那么，是什么原因导致二套房贷缩水执行?什么原因导致二套房贷至今为止执行仍然不理想?这将会会对市场产生哪些影响?

　　二套房贷降首付“缩水”执行的四个解释

　　二套房贷降首付“缩水”执行的背后原因复杂，从官方口径来看，一般是因为各股份制银行、商业银行尚未收到总行执行的通知，所以暂未执行。但是，截止目前为止，“330新政”已经发布半月个左右时间，二套降首付政策“缩水”执行或仍然未彻底落地执行或另有内情。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，银行通过缩水执行或暂不执行二套房贷降首付是“惜贷”的表现，从目的的角度来看，旨在通过暂缓或缩水执行，向央行施压进一步放松货币政策，比如进一步降准降息。同时，对于银行来讲，在去库存仍然是今年主旋律的市场背景下，通过有条件降低二套首付或暂不执行二套首付降至四成的政策规避市场风险。具体来讲：

　　银行们私下里的悄悄话：银行“惜贷”，通过暂缓或缩水执行，向央行施压进一步放松货币政策。

　　央行公布数据显示，截止2015年3月末，我国广义货币(M2)余额127.53万亿元，增速降至11.6%。从M2增速来看，目前增速已经低于今年12%的控制目标，央行释放流动性的速度在降低，这对于银行来讲也不得不盯着这些指标进行放贷。

　　同时，对于各商业银行来讲，由于存款准备金率仍然相对较高，维持在20%左右，可以动用的资金规模受到存准率的限制，银行不可能在这么高的存准率情况下释放大规模贷款，因此，本次二套房贷降首付虽然会导致改善型需求购房门槛降低，但是，对于银行来讲，仍然难以释放较大规模流动性来支持楼市这样的放贷需求。这或许是各大银行二套房贷降首付政策落地不彻底的原因之一。

　　从货币政策走向的角度来看，笔者认为，银行“惜贷”，通过暂缓或缩水执行，其实客观上也给央行提了一个醒，让央行也明白当前银行存准率确实还是比较高。最终结果也很简单，银行通过“惜贷“倒逼央行进一步放松货币政策，比如降准降息。

　　楼市库存压力山大，谁去蹚浑水：楼市仍然有去库存的压力，尤其是对于大多数二线城市、三四线城市来讲，去库存仍然是今年的市场主旋律，对于银行来讲，通过有条件降低二套首付或暂不执行二套首付降至四成的政策规避市场风险。

　　从各个城市库存结构来看，中大户型的库存结构比例仍然较大，面临去化的问题。此时，对于银行来讲，如果通过降低二套首付比例刺激需求入市，有可能带来违约的市场风险。因此，从银行信贷的角度来说，银行信贷转向紧缩，通过有条件降低二套首付或暂不执行二套首付降至四成的政策规避市场风险。

　　总之，从上述分析来看，银行等金融机构还会继续强化对于楼市的“风险控制”，即使二套首付比例降低至四成也会有比较严格的选择标准，比如品牌开发商项目、不存在去化压力的项目，以此防止坏账现象的发生，规避市场投资风险。

　　找借口，首套房认定已经调整了：银行并未按照政策最大限度执行二套房贷首付标准，主要是考虑到首套房贷认定标准已经执行。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，按照首套房贷认定标准，如果首套房房贷已结清，再次购买二套房按照首套房贷的首付30%标准执行，也就是说，对于已经结清首套房房贷的家庭来讲，首套房贷认定标准已经变相降低了二套房贷的首付比例，无论是直接购买第二套还是“卖小买大”这样的置换型改善需求并不会受到太大的影响。此时，二套房贷需求已经不是绝对的改善型，因此，对于银行来讲，为了避免过度刺激和防范杠杆风险，二套房贷目前是缩水执行或者部分银行还未彻底执行。

　　官方正式的接口：没有接到总行执行的通知

　　央行正式发布二套房贷最低降至四成后，各股份制银行、商业银行尚未收到总行执行的通知，从各个分行支行的角度来看，总行未有明确的通知，因此，二套房降首付暂时还不执行。