董藩：限购短期不会取消 买房仍是最好的投资

一、二线城市楼市更有空间

在一、二线城市限购的情况下，不少大开发商开始走向三、四线城市。不过，董藩指出，从现在情况来看，房地产行业的高增长还没有结束，特别是一、二线城市的楼市更有增长空间。“需求流动有它的规律，越发达的区域需求越是旺盛，尤其是你越打压，需求会越旺。能对人口流动产生调节的就是房价，像服装、生活日用品是流动商品，区域间是可以贸易的，这里没有货，其他地方立刻就可以运过来，但房子是不能来回搬的，它是具有区域属性的。”

对于现在很多开发商向三、四线城市发展。董藩认为，原因可能在于部分开发商实力有限，因为政策对三、四线城市市场的打压力度较小。其次，为了扩大品牌在三、四线城市的影响力。“可能有部分开发商还没想明白，在三、四线城市开发房地产，要赚取同样的利润，付出的管理成本要大很多，从效率上来讲不一定合适。”

此外，从产品角度，董藩认为，随着时间推移，一线城市市中心高端物业的增值潜力更大。随着人口逐渐稳定下来，对居住品质的要求不断提升，就会过滤原有物业，因此高端物业的需求是上涨的。此外，高端物业占据更好的资源、环境、规划、服务优势，随着生活品质的改善，景观圈层服务、配套功能等会变得越来越重要，成为高端物业增值保值的源动力。

楼市转向理性和平稳发展

由北京大学人文经济研究中心和侨鑫地产联合发布的《2012中国高端物业气象报告》显示，2011年，银根紧缩，限购，限贷，加息等，提高了置业门槛，也卡紧了开发企业的资金链。在此大势下，中国地产行业从迅猛发展逐步转向理性和平稳发展。而根据全国房地产开发景气指数表明，到2011年12月，全国房地产开发景气指数为98.89，而2010年12月全国房地产开发景气指数为101.79。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。

由此，随着2011年开发企业拿地及开发速率放缓，将影响到未来2-3年高端物业市场的整体供应量。叠加高价值城区土地稀缺属性带来的高端物业供应量不断减少的现状，以及高净值人群持续增长趋势，预计未来2-3年，高端物业市场将供需不平衡，出现供不应求的现象，同时高端物业价值随之井喷。