各地住宅市场成交稳中有升 推盘总量大幅度增加

　　上周五，央行发布“双降”公告，贷款利率再创历史新低。随着社会融资成本进一步降低，无论是对于房企还是购房者都是一大利好。今年以来房地产市场销售回暖与信贷环境宽松关系密切。然而，城市间分化也日益显著，大部分城市房价仍在下行通道，去库存压力犹在。

　　10月已近尾声，各地新房成交量已与9月同期基本持平。上周，各地住宅市场 成交仍然保持前一周的活跃水平。北京土地市场迎来成交高潮，新晋单价高价地诞 生。“双降”将进一步刺激楼市，延续回暖势头。

　　◇ 央行“双降”利率新低：10月23日，央行发布降息及全面降准公告，从而 迎来真正意义上的“双降”政策(今年6月的“双降”为降息及定向降准)。经历本轮四次全面降准后，大型金融机构存款准备金率为17.5%，与2010年11月期间水平相当，仍处历史高位。而经历本轮六次全面降息后，5年以上贷款基准利率为4.9%，再创历史新低。此外，个人住房公积金贷款利率未作同步调整。

　　无疑，随着社会融资成本进一步降低，无论是对于房企还是购房者都是一大利好。上周发布的《三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，三季度末，房地产贷款余额及个人购房贷款余额均同比增长20.9%，增速分别比上季末提高1.5个百分点、3.1个百分点。今年以来房地产市场销售回暖与信贷环境宽松关系密切。

　　◇ 房价分化一线领涨：然而，城市间分化日益显著，大部分城市房价仍在下行通道。国家统计局上周公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，城市间房价走势依然分化，一线城市领涨全国。9月，一线城市无论是新建商品住宅还是二手住宅价格同比涨幅均位于70城市前四位，其中，深圳居首，广州第四。且一线城市二手住宅价格同比涨幅明显高于其他城市。

　　同时，仍有58个城市新建商品住宅价格同比下跌，54个城市二手住宅价格同比下跌。价格是供求关系的真实体现，这表明大部分城市供过于求的现象尽管已有缓解，但仍然未改，去库存压力依然严峻。

　　◇ 各地成交稳中有升：各地住宅市场成交仍然保持前一周的活跃水平。中原监测的40个城市数据显示，上周新建住宅成交面积环比上升5%,其中三四线城市的增幅最大达21%。10月前25日，新房成交量已与9月同期基本持平，微升1%。二手住宅市场也稳中有升，中原监测的21个城市数据显示，上周二手住宅成交面积环比上升2%。

　　受到“双降”利好刺激，上周五大城市中原经理指数除天津微跌外，其他城市均现环比上涨，涨幅在1.01至5.94个百分点之间，显示出房地产经纪人对“双降”的后市信心提升。而中原报价指数则走势出现一定分化，上周一线城市报价指数均环比上涨，天津、成都则环比明显下跌，表明一线城市的市场预期较为乐观。

　　◇ 北京单价高价地刷新：上周，北京土地市场迎来一波成交高潮。最终，7 宗经 营性用地成交总额达到172.8亿元。其中，商办用地由于溢价率不设上限，导致2宗溢价率超过140%。而5宗含住用地的成交，全部达到价格上限，进入竞配建 环节。

　　尤其值得关注的是，丰台区花乡樊家村地块，以超过 7 万元/平方米的楼面价(考虑配建及公建因素)成为北京新晋单价高价地。该地块扣除配建后的居住用地建筑面积占全部建筑面积的比例仅为34%，而包括公租房及回迁房在内的配建部分建筑面积占比高达50%,这意味着地块内可自由定价的商品住宅面积小于保障房面积，后期项目操作有一定难度。尽管如此，该地块因其较好的地理位置仍能引发房企的高价争夺，地块位于北京西南方位三环与四环之间，且靠近地铁站点。随着10月推地量大增，下一阶段北京土地市场的成交高潮有望延续。