11月最后一周 土拍使苏州房地产市场更火

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　　楼市去库存关键在供需双向发力

　　我国房地产仍处于库存增长阶段(一线城市除外)，去库存阶段还没有到来，这一基本判断我们必须清楚。 可以说，房地产市场的主要矛盾已经从前些年关注房价泡沫演变为供应泡沫。供应泡沫危害很大，不仅影响行业 健康发展，若处理不好还可能危及经济安全和社会稳定。

　　观点：当前统计的还只是显性库存，即已领预售证但未售的部分，实际上还有更庞大的隐性库存，即尚未领预售证的那部分 库存。近年来，各地出让了大量土地，正在开发(或准备开发)但未开盘的库存不容小觑，显性与隐性库存相加的真实库存应该远 高于当前统计。

　　土拍一过最高直涨3,000! 15盘齐涨填平房价洼地

　　虽然时间已经跨入11月中下旬，金九银十以及政策利好带来的余劲尚未完全消退，11月24日的土拍又给楼 市“添了一把火”，半天拍出4个高价地，曾经的价格洼地断然消失，没有抢客大战，没有以价换量，苏州迎来了 楼市的后金九银十。据新房中心统计，本周(11.21-11.29)苏州共计15盘出现价格上涨，最高涨幅达15.38%，单 价最高上涨3,000元/㎡左右。

　　观点：一年之间，苏州已经历六次土拍，土拍的最终结果便是所有热门区域几乎全部沦陷，房价被彻底重新洗牌，刚需的门 槛正在不断提高。

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　　从成交数据来看，本周住宅成交环比下跌约5.81%，套均成交面积为127㎡，金九银十传统营销旺季，又逢08年经济危机后第六次双降(一年内降五次国内经济政策少见现象)，且上周二胎政策出台轰动全国，楼市利好空前，苏州住宅库存进入告急状态，连续三周跌破4万套，供不应求，房价猛涨

　  成交价格方面，本周价格小幅下跌，约14,502元/㎡，环比下跌约0.25%，近期楼市宏观政策方面习主席十三五会议中依然确定房地产目前为去库存，且双降消息继续蔓延，刚需置业顾客需尽早购买。

　　从供应市场看，园区本周新增住宅供应3.1万方

　　园区主要成交面积段集中在90-110、110-144㎡，成交以常规两房、改善三房为主，套均面积受区域改善户型成交影响，为137㎡

　　主要成交项目有金辉尊域雅苑(99套)、九龙仓时代上城风华里(70套)、中锐星公元(58套)金辉尊域雅苑已于11.26加推高层，开盘楼幢为2、3#，共计140套左右房源。户型建筑面积有89、115㎡，均价18,000元/㎡，目前购房优惠1万抵5万

　　九龙仓时代上城风华里目前无房可售

　　星公元名邸2015年11月21日已加推2#3#楼共计68套，主力户型118、138㎡，基本售完。均价25,000元/㎡

　　园区改善户型占主导，本周新老盘乏力，区域第三

　　吴中区从供应市场看，吴中区本周新增住宅供应6.16万方

　　吴中区主要成交面积段集中在91-110、110-144㎡，成交以常规两房、改善三房为主，套均面积受区域刚改户型成交影响，为130㎡

　　主要成交项目有尼盛滨江城(71套)、中海山湖一号(68套)、世茂石湖湾(49套)

　　尼盛滨江城11月21日已加推高层25#、小高层26#，23#，建筑面积为89㎡，小高层均价9,500元/㎡，高层均价8,500元/㎡。目前购房优惠享受1万抵5万。预计12月12日推出高层25#西单元和小高层28#，预计小高层均价9,800元/㎡，高层均价8,800元/㎡。

　　山湖一号一期高层6号楼在售，目前均价12,000元/㎡，购房优惠总价减3万。11号楼、40号楼在售，房源较散，户型建筑面积有103/105/123/130㎡，成交均价13,500元/㎡左右。

　　世茂石湖湾目前在售的房源为建筑面积90-160㎡山水平层，在售均价14,000元/㎡左右，优惠可2.5万抵五万，成交送8,000元搜房红包。项目11月底加推273幢90-160㎡平层。

　　吴中区刚改户型占主导，盘多量大，区域销冠。

　　从供应市场来看，高新区本周新增住宅供应高新区主要成交面积段集中在91-110、120-144㎡，成交以常规两房、三房为主，套均面积受区域刚改户型成交影响，为126㎡

　　主要成交项目有绿城狮山御园(47套)、时代天街(41套)、金辉浅湾雅苑(40套)

　　狮山御园目前大平层房源在售，项目建筑面积143㎡，在售房源位于32、38#，存量不多，价格22,000-23,000元/㎡，具体一房一价

　　龙湖时代天街住宅全部卖完，在售狮山金街，建筑面积30-300㎡，独立产权，价格待定

　　金辉浅湾雅苑预计12月下旬开盘，现在全面停售，价格待定。开盘后主力户型为90㎡高新区刚需、刚改主导，区域第二

　　从供应市场看，相城区本周无新增住宅供应

　　相城区主要成交面积段集中在76-90、91-110㎡，成交以常规两房、三房为主，套均面积受刚需产品项目成交影响，为110㎡

　　主要成交项目彩叠湾(集中签约82套)、环秀湖花园(47套)、金科观天下(29套)

　　彩叠湾已于2015年11月22日开盘，推出3#、4#，房源建筑面积为84、110、94、121㎡，预计2017年年底交房均价6,500元/㎡。

　　环秀湖花园高层均价9,500元/㎡，在售1，2，5，9号楼，户型建筑面积80-146㎡，总共存量60套左右。目前购房享1.2万抵3万优惠

　　金科观天下6号楼在售中，建面94、107、112㎡，均价12,000元/㎡左右，另在售5号楼和7号楼，面积95、124㎡，5号楼均价12,000元/㎡，7号楼均价10,500元/㎡。购房优惠1万抵3万。房天下送红包活动正在进行中，凡成交，可获得100元红包。

　　相城区刚需主导，区域排名第四

　　本周苏州商品住宅存量较少，目前总面积约577万方，约36,463套，套均面积为158㎡左右，出清周期4个月

　　本周存量仍是吴中区占比最多，为35%;其次是高新区23%，相城区19% ，工业园区18% ;姑苏区仅为5%