2015年上海商品住宅四大特征 2016年趋势的四点判断

　　笔者认为，正是由于这些房企的永无止境的市场扩张战略导致开发企业在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。因此，当企业的扩张的盲动性与市场调整期相遇时，或者房企未来再次遭遇不可预见的市场风险时，企业的资金面的需求就与市场流动性趋紧的矛盾就日益突出。在这样的市场环境下，从企业的层面就表现出了资金链危机的问题。甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收购股权，面临命运的转折点。因此，不惜一切代价挺进一二线核心城市的战略并不可取，如果在未来开发节奏中没有踏准市场节拍，很有可能遭遇企业运营层面的最大风险，最终或面临破产或收购的风险。

　　4、 竞争白热化，“被豪宅”的市场被扭曲，市场面临结构性风险。

　　以上海为例，去年以来，上海土地市场火热，张江板块、周康板块、赵巷板块、大宁板块、黄埔滨江、前滩板块、新江湾板块、莘庄板块等板块地价飙升，楼板价基本和周边在售楼盘均价看齐，甚至连顾村板块、临港新城、青浦新城、南桥新城这些“刚需”板块也出现“面粉贵过面包”的现象。

　　上海典型板块土地市场价格短期内猛涨，势必导致建造商品住宅的土地成本上涨，房价不可能不上涨，于是，这些项目定价上会接着“向上冲”，以实现既定的投资回报目标。然而，即使在上海这样的需求差异化、多元化的一线城市，房价上涨的速度也是有“天花板”的，不可能无止境上涨。

　　针对这个问题，开发商的普遍做法就是营造产品差异化的机会，然而大多数营造产品差异化的背后其实就是“被改善”、“被豪宅”的过程，如此以来再加上未来在媒体上的营销炒作，区域楼市定位遭遇“拔苗助长”，而此时，市场能否接受“被改善”、“被豪宅”的产品还真是值得担心。因此，“被改善”、“被豪宅”的现象在一线城市并不是一件值得称道的事情，或许对于房企来讲，由于“被改善”、“被豪宅”引起市场供应结构发生变化，而市场真实的需求结构并非如此，这成为房企以联合体形式拿下“高价地”之后的最大的隐藏风险。甚至当项目预期难以盈利之时，还会出现上述品牌房企联合体退地的现象。

　　5、 不要迷恋上海这样的一线城市需求总量较大和市场供不应求。

　　还以上海为例，截止12月27日，2015年上海商品住宅成交量已超1450万平方米，达到1466万平方米，明显高于上海商品住宅市场需求总量(2010-2014年年均销售量)987万平方米，这代表着未来上海市场空间还会继续放大吗?

　　显然，答案也是否定的。同策咨询研究部总监张宏伟认为，2015年上半年，在“330新政”等“救市”政策刺激之下，上海楼市将去年积压需求进行集中释放，市场基本回归平衡状态。到了下半年，上海楼市已经没有去库存压力，但是，由于宏观经济、股市等诸多方面的压力，央行仍然有三次“双降”政策(对于上海楼市来讲没有必要)，再加上房企冲刺销售业绩指标等因素，导致上海商品住宅市场在下半年继续集中放量，市场需求被透支。同时，从历史经验来看，历年商品住宅成交高峰后必然调整，比如2009年、2013年之后的上海商品住宅市场，均出现2011年、2014年的调整，2015年市场成交量高峰之后也是如此，2016年调整势在必然。因此，从这个角度来看，房企在上海积极拿地制造“高价地”，如果再遭遇2016年不可预见的市场风险，即使房企以联合体形式拿下“高价地”也并不是一件好事，也极有可能因此而陷入资金链断链的风险。

　　此外，仍以上海为例，表面上来看，以上海为代表的一线城市似乎市场空间很大，市场并不存在什么问题，进入上海的房企还有比较大的发展机会。但是，关心上海的房企也应该冷静的思考，上海楼市是大牌房企云集的大都市，想进入上海的房企或者已经在进入上海的房企各自能够在上海分到了几杯羹?上海真正获益的始终还是少数几个房企大佬，比如绿地、万科、融创、保利等等，而大多数已经进入上海的房企来讲仍然是平平，仍然是“小弟弟”的姿态，难以在这个市场有显眼的出路。甚至进一步讲，由于楼市投资风险的累积，房企拿地越来越谨慎，谁也难进一步保证绿地、万科、融创、保利等等品牌房企一直在上海楼市独领风骚(事实上，已经有部分品牌房企在这样的市场背景下不得不逐步淡出上海楼市)。

　　因此，对于关心上海楼市的房企来讲，不要迷恋上海楼市需求总量较大和市场供不应求，还是应该重新思考自己的发展战略，选择好城市进入战略，做好深耕，做好自己熟悉市场的“老大”，而不是一味迷恋上海这样的一线城市市场需求总量较大和市场供不应求。