龙头房企业绩光鲜亮丽房企规模化背后的行业危机

　　综合多方面消息显示，2015年全年龙头房企销售业绩仍然光鲜亮丽，万科、绿地、恒大、万达、保利、中海和碧桂园已经突破千亿销售业绩，2015年全年“千亿军团”房企的数量仍然和去年一致，维持在7家。其中，万科、绿地和恒大已经突破2000亿的销售金额，其他千亿的房企比如中海、恒大、保利等正在通过并购或重组进一步保证其行业领先的地位。总的来看，2015年“千亿军团”不断强化竞争优势，进一步拉大了与中小房企的距离，分化发展格局愈加明确。

　　龙头房企：房企规模化惯性背后的危机

　　从今年龙头房企变化特征来看，虽然楼市已经进入下半场，楼市规模化的发展时代已经过去，但是，今年龙头房企的销售规模不但没有下降，反而利用今年一线城市、部分二线城市楼市基本面的好转时机重新洗牌市场，进一步实现销售业绩快速增长，出现“大者恒大”市场集中度不断提高的局面，甚至出现3家2000亿销售规模的房企，100亿以上销售规模的房企也突破了百家;从各自不同的统计口径来看，全国房企销售金额与销售面积的行业“老大”的信息继续并存，万科和恒大暂时成为不同统计口径的房地产行业“老大”;龙头房企相比中小房企而言，销售业绩目标完成率较高，或者部分房企基本完成或略超过销售业绩指标。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，上述表现并不意味着万事大吉，2015年全年龙头房企销售业绩仍然光鲜亮丽只是表面的，并不意味着房企尤其是龙头房企还可以继续沿用规模化的扩张模式继续前行。主要有以下四点理由：

　　第一、 上市房企利润率逐年下滑，利润率下滑情况下的规模化已经没有意义。

　　2015年期间，虽然一线城市、部分二线城市楼市基本面的好转，但是，大部分三四线城市、半数二线城市仍然有去库存压力，全国化的房企并没有因为今年市场的局部复苏而获得较高的利润。事实上，由于市场去库存压力、销售业绩指标等因素，龙头房企规模继续变大的背后是利润率的降低，甚至有的龙头房企为了实现短期规模化效应，基本贴着成本跑量，导致利润率下滑明显，房企规模化背后房企的日子已经不再那么好过。

　　据Wind资讯统计数据显示，从行业整体而言，由于2014年市场调整期企业销售表现不佳， A股上市的125家房地产企业在2015年中期销售净利率行业均值为11.2%，而这一指标在2014年中期为12.22%，同比下降1.02%，在中期净利率TOP100的榜单中，高于11.2%的企业有46家，54家低于该指标，房企整体盈利状况并不乐观。虽然今年上半年至今房地产行情较好，但由于房地产销售结算的问题，部分销售业绩无法反映到当期财务报表中。而近年来房企拿地成本偏高、营业成本增加、去库存压力情况的降价措施等不断增加，将继续导致房企获利能力不断下降，房企的利润率还会继续走低。而此时，再谈规模化已经没有意义。

　　第二、即使在一线城市、部分二线城市楼市基本面的好转的市场背景下，由于拿地成本偏高，“高价地”频现，房企的未来运营风险在增加，今年销售带来的利润也会被未来的运营风险侵蚀掉。

　　第三、龙头房企销售业绩继续变大的同时，其持有型物业的收入占整个营收的比例较低，此时，房企的转型之路势必会受到影响。对于房企来讲，如果没有及时调整布局策略，没有利用好多元化融资渠道支持公司转型，房企极有可能在转型道路上面临“生死劫”。

　　从数据上来看亦是如此。同策咨询研究部数据显示，大多数以住宅开发为主的全国性品牌开发商租金收入占到营业收入比例仅仅为1-3%，很少有超过5%的;以商业地产为主的开发商租金收入占到营业收入比例为也并不高，2014年上半年万达为29.88%、SOHO中国为3.45%、宝龙地产为7.24%，最多也没有超过30%。而到了2015年上半年，万达却降至27.77%，宝龙上升为5.50%(不包含酒店收入)。2015年上半年，SOHO中国营业额为39254万元，其中，租金收入为43888万元，虽然同比上升168%，但是，综合其租金收入占营收比重下降至111.81%(SOHO中国上半年物业开发收入为负的，都是投资物业收入，所以综合比较后比重超过100%)，从今年上半年开始也几乎没有了销售收入带来的营收。

　　从上述分析来看，品牌房企尤其是以住宅为主的房企的转型更多的是停留在战略层面，或者媒体舆论层面，“地产+X产业” 转型执行层面并非如各大开发商所言去持有运营，或者在转型运营商过程中显得力不从心。即使有个别企业比如SOHO中国租金收入占到营收比例比较高，但是，租金营收的绝对额还不大，同时，由于销售对于企业的贡献下降，企业难以从销售的角度获得充裕的现金流，其持有型物业的运营只能依靠其他来源支持，比如整体出售上海的项目、资本市场融资等等。