短期调控难改房价上涨 恐慌感淡化导致成交正常

　　5月初，伴随4月楼市成交数据相继出炉，省内多地传出量跌价涨消息。此时，距“国五条”细则公布已有两月，省城南京(楼盘)出台房价控制目标也已满月。上涨预期并未得到扭转，预示着此轮调控，依然难度重重。

　　恐慌感淡化致成交回归正常

　　“国五条”有关“二手房个税按差额20%计征”的细则引发市场末班车效应，3月楼市成交由此创下峰值。不过，随后的4月，市场逐步回归正常。

　　4月19日，“宁八条”出炉，20%个税、二套房贷等热点均被规避，市场的恐慌感开始淡化，虽房产税传言刺激成交月尾上翘，但市场总体降温，商品房认购已从3月的9685套降至8529套，成交也从3月的8447套降至7948套。

　　“这个数字还在高位徘徊。”南京链家总经理黄月平表示，南京二手房4月成交11654套，虽较3月的14582套有所回落，但比今年1月、2月分别高出1.59倍及0.64倍，比去年同期的3501套则大涨232.9%。

　　苏州(楼盘)第一房产分析师夏玮芬说，3月苏州商品住宅成交冲至5800套，4月苏州市区及昆山(楼盘)收紧公积金贷款，市场成交受到影响，但当月成交仍逾5000套，同比依然上涨。

　　3月常州(楼盘)市区商品房成交面积49.65万平方米，二手房日均成交196套;进入4月，因调控政策未落地，导致观望情绪，市区商品房成交面积较3月下降10.86%，二手房日交易量降至60套，回落到新政出台前的水平。

　　房价地价热度相互传导

　　成交量回落，未能改变房价上涨势头。

　　3月南京房价平均上涨1.93%，4月再涨1.76%，这已是该市房价连续12个月上涨。

　　365地产家居网对苏州18家热销楼盘2月与4月的房价做了对比，涨的有15家、跌的仅3家，其中姑苏区一家楼盘的涨幅达2000元/平方米。

　　另据搜房网统计，4月底南通(楼盘)市区11个楼盘报价未变动，其中下跌的3个，上涨的则有8个，最高上涨1900元/平方米，涨幅达28.79%。

　　无锡(楼盘)3月商品房成交均价7926.01元/平方米，比去年同期上涨612元/平方米;4月均价7779.66元/平方米，比去年上涨120元/平方米。

　　相比之下，由于市场竞争较充分，常州房价企稳微跌，市区商品房4月均价较3月回落0.95%。该市住房保障和房产管理局市场监管处处长陆金峰说，由于调控政策仍具不确定性，进入4月后，常州楼市推盘量有所加大，开发商希望抓紧销售。

　　从房价与地价这对互相传导冷热的“孪生兄弟”看，也可探出房价看涨预期。

　　“金三银四”期间，南京出让10幅地块，卖地总收入88.348亿，同比上涨12%。拍卖地块中，7幅溢价，其中6幅溢价率逾30%。3月出让的河西南部一住宅地块楼面地价达10721元/平方米;4月河西南部另一地块楼面地价则高达11124元/平方米。1个月不到，同一区域成交地价上涨4%。

　　结构失衡成涨价推手

　　当前楼市量跌价升的矛盾，暴露出宏观供求失衡的短板。不改变市场供求关系，而靠一味强行压制需求，难改房价上涨格局。

　　经过多轮调控，当前市场需求已以刚需和刚性改善为主，中小户型俏销。4月南京成交商品房中，面积在120平方米以下的中小户型占55.43%;无锡以刚需产品为主的几个楼盘，4月一开盘即现抢房潮。该市今年一季度80-90平方米小户型供应不足700套，但成交量已达3036套，明显供不应求;苏州今年中小户型供应也有限，4月出现连夜排队抢购的情况。

　　供需决定价格，开发商纷纷上调房价，有的一涨就是上千元。开发商在产品结构上，通常只把小户型作为大户型的连带销售产品，导致主流房产项目中，普遍存在“小户型卖完，中大户型滞销”的尴尬。更不可思议的是，在一些房价仍在上涨的地区，住宅用地供应却在紧缩。今年第一季度，南通出让的均为商业办公用地，住宅用地出让数为“0”。

　　不能总是“末班车效应”

　　苏州市房协秘书长倪峻坦言，楼市十年九调，出台55个文件，但客观上，每次调控都会催生“末班车效应”，像今年二手房交易原本平稳，却因20%的个税政策突起波澜，“让大家忙得要命”。

　　中国房地产研究会副会长胡志刚认为，当前房市问题已不是单一的症状表现，而是货币、土地、金融、财税等多种问题叠加形成的“综合症”，因调控“堰塞”的需求也要伺机寻找突破口，需求管制政策会被逐步破解。

　　采访中，省内一位地方官员坦陈，希望建立长效调控机制，给予市场明朗预期。以价格为目标的短期调控导致市场预期混乱，调控更应着眼于影响房价的根源性问题，尽快建立持有环节的税收机制，推行土地供应市场化。南京林业大学社会工作系主任孟祥远表示，政府出台房价控制目标，地价控制也该有目标。

　　“调控不能像"打地鼠"，出现一个问题采取一个措施。”胡志刚呼吁，应破除对行政手段的依赖，不求一时之效，追求长期稳定发展。