贵阳地产开发狂飙突进 超级大盘频出引发过剩风险

　　如今“凉爽的贵阳”在商业地产的开发上可谓是狂飙突进、热度非凡。近日，《每日经济新闻》记者从贵阳市国土局官网获悉，今年贵阳计划供应土地面积为3954.5万平方米，同比增长约47%。其中，商服用地(商业与服务业用地)供应530.66万平方米，同比增长高达189%。

　　值得一提的是，贵阳今年将重点推进34个城市综合体试点建设。此外，在整个贵州省范围内，100个城市综合体建设也成了当地政府今后五年的重点工程，其中今年内将有五分之一的项目“落地”，预计拉动全省城市化率提升3个百分点。

　　贵阳除了 “超级大盘”频出之外，还如此大规模地推进商业地产开发。业内人士担忧，当前大量转型商业地产的开发商往往缺乏人才储备和运营经验，后期的操作风险将迅速增加。

　　商服用地供应增长189%

　　2013年3月31日，贵阳版新“国五条”出台，影响深刻的是住宅市场，但对于商业地产而言却是一针强心剂。

　　另据相关报道，4月1日，贵阳市国土局发布今年土地供应计划。来自贵阳市国土局官网的数据显示，今年贵阳市的商服用地计划供应530.6万平方米，而2012年同期商服用地计划推出了约183.5万平方米，同比增长高达189%，而前年与去年基本持平。

　　商服用地主要是指商业、金融业、餐饮旅馆业及其他经营性服务业建筑及其相应附属设施用地。也就是说，商服用地包含了商业用地。但如果从房地产的用途来划分的话，一般可分为住宅地产、商业地产、工业地产等。

　　从近5年来的供地情况看，贵阳市商服用地供应情况可用“U”字形来形容。2009年，贵阳市商服用地计划为442.3万平方米，但2010年这一指标下降到396万平方米，2011年时开始触底，2012年继续徘徊，今年则出现了井喷之势。

　　贵州大学房地产研究所所长郭峰向《每日经济新闻》记者解释称，像花果园、未来方舟等不少大盘前期的住宅部分已基本清盘，其商业部分的地块迎来集中出让，再加上商业地产不受调控影响，看起来似乎供应迅猛，但也属于正常的市场现象。

　　伴随着商业供地节奏的加速，贵阳 “城市综合体”建设也异常迅猛。据《贵阳日报》报道，贵阳市今年将重点抓好34个城市综合体试点项目，加快项目前期的规划、招商[简介 最新动态]与征地征收等工作，为贵州省规划100个城市综合体建设树立标杆。

　　按现有速度需消化6年

　　2012年贵阳“超级大盘”持续热销，除有力地驳斥了当地 “楼市崩盘”说之外，也更多地为市场参与者带来了满满的信心，其中也包含了当地政府。如今，在当地政府主导下的城市综合体建设，市场风险也往往易于被掩盖起来。

　　合富辉煌贵阳公司市场研究部表示，2013年贵阳将有300万平方米的写字楼供应，去年写字楼供应不足45万平方米，按照现有去化速度，贵阳写字楼需要6年时间来消化库存，即便以销售较好的广州广场128.7万平方米的年去化量计算，仍然需要3年的时间来消化现有库存。而今年类似物业将增加150万平方米，写字楼市场存在较大风险。

　　在贵阳市的观山湖区(原名金阳新区)，一个号称西南地区乃至全国最大的商贸流通航母——贵阳的“西南国际商贸城”，仅占地面积就多达10平方公里，总建筑面积1420万平方米，总投资600亿元。据悉，2012年12月初，西南国际商贸城迎来热闹开盘，签约首日揽金2.2亿元，成交246套，成交面积超过1.1万平方米，一度被称为是贵阳楼市的“领头羊”。

　　同处观山湖区的贵阳国际会展中心等城市综合体也被称之为当地经济的引擎。据《贵阳日报》报道，此会展项目自投入运营以来，已累计承办会展685次，带动综合会展经济效益约120亿元。

　　日前，观山湖区区长张海波曾对当地媒体信誓旦旦地表示，未来围绕城市综合体的建设，观山湖区还将进一步加快转型速度，驶入发展超车道。

　　超级大盘透支投资需求

　　据了解，前述提到的贵阳34个城市综合体中，目前累计完成工程建设投资133.26亿元、建筑面积364.24万平方米，其中在建项目多达22个，另外12个项目将于今年内开工。此外，贵州省2013年已确定了22个城市综合体开发项目，其中包括贵阳市的未来方舟、中渝第一城[最新消息价格 户型 点评]、俊发[简介 最新动态]城与万科大都会[最新消息 价格 户型 点评]，仅这4个综合体的总体量就达到180余万平方米。

　　全国第六次人口普查统计显示，目前贵阳常住人口约432万，而2012年贵阳城镇人均可支配收入为21792元，比全国水平的24564元仍低约3000元，而去年贵阳人均消费支出为15718元，比全国水平的16674元仍少约1000元。

　　除收入与消费偏低之外，有相关报道称，贵阳超级大盘也透支了大量的商业投资需求。

　　“很多大盘陆续开发，多数客户处于观望期。”熟悉贵阳市场的当地某地产机构人士向《每日经济新闻》记者表示。

　　著名房地产评论人吴其伦认为，贵阳34个综合体的投放将可能对其商业地产带来致命的打击，“贵阳人口总数仍偏少，而未来人口增速远低于综合体增速”。不少业内人士也担忧，当前大量转型商业地产的开发商往往缺乏人才储备、运营经验，后期操作风险将迅速增加。