致非一线城市房管部门：5大类30条杠杠大招去库存

　　“两会”期间，住房和城乡建设部长陈政高5日在经过人民大会堂部长通道时说：当前房地产形势呈现几大特点，一是总体看去年销售企稳回升，去年8月起房地产销售由负转正，年底销售面积和销售额分别增长6.5%和14.4%，今年年初两个月仍保持上涨;二是城市间分化越来越严重，一线二线三线城市大不一样;三是待售面积太大，库存量很大，待售商品房面积约有7.18亿平方米，库存增速为15.6%。

　　同时，我们看到，非一线城市尤其是二线城市的沈阳、长春、大连、青岛、西安等，还有大部分三四线城市仍然面临较大的市场“去库存”压力，起码在2016年不可能出现大规模涨价。因此，当务之急，2016年上述地方政府仍然需要继续出台去库存措施。同策咨询研究部总监张宏伟认为，回顾过去几轮市场发展周期，每当市场低谷期，楼市去库存压力较大的阶段，地方政府都会采取一些“去库存”措施刺激房地产市场复苏和回升，当前也不例外。那么，“去库存”措施有哪些?对于地方政府房管部门来讲，需要什么样的“去库存”措施?

　　一、金融类“去库存”措施

　　1、降准降息：虽然已经有6次降息6次全面降准，但由于国内外经济形势及货币政策变化走向等因素，预计2016年仍然有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左右，降准也有机会，大约在1个点左右，这有助于去化楼市库存。

　　2、降首付：首套房首付降至两成，本项政策非一线城市已执行，对于去库存压力较大的城市，如果必要可以选择一定时期内(比如一年内)首套房首付可以降低至1成或1.5成，以尽快去库存; 对于二套房来讲，同样最低可以降至3成，鼓励改善性需求入市，去化大面积库存。

　　3、降低首套房贷利率，鼓励首套自住需求。除了央行降息导致房贷利率下降之外，政府也可以利用政府性基金补贴首套房贷利率，使首套房贷利率更加优惠，支持首套房贷，进一步去库存。

　　4、鼓励和规范使用“首付贷”业务，使购房者可以提前购房，以达到楼市去库存的目的。

　　5、打破地区壁垒，深化落实“公积金新政”，如推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等。

　　一直以来，住房公积金提取条件过于严格、程序繁杂等问题，的确应该改革，想法深化落实。比如福建省采取的做法，在全省全面开展住房公积金异地个人住房贷款工作，把符合条件的农民工、个体工商户逐步纳入住房公积金制度覆盖范围。这样做既可以优化公积金制度，又可给弱势群体以实惠，从而有助于缩小收入差距的措施。

　　6、加强货币补贴：进一步加大棚户区改造的力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助(货币补贴)，而非异地分配住房(实物补贴)。被拆迁居民通过获得的货币补贴购买市场中的商品住宅，达到楼市去库存的目的。

　　7、住房抵押贷款资产证券化(MBS)和公积金资产证券化进一步推进：通过MBS和公积金资产证券化进一步推进，盘活存量房贷资源，增加房贷市场流动性，对于当前楼市去库存来讲也是一件有利的消息。

　　8、加大金融支持力度，利用金融手段支持行业并购，利用品牌房企能力消化过剩库存。对经营和销售正常的房企，金融机构进一步提高房地产开发贷款审批效率，保持房地产开发贷款合理增长，同时，对出现滞销和资金困难的房地产企业，推动商业银行通过政府、房企、银行、承建商的合作协调机制化解风险，甚至推动房地产企业间的并购，实现市场优胜劣汰，共同维护市场稳定，在这个过程中，利用大型品牌房企的品牌影响力、开发定位能力有效消化过剩库存。

　　二、税费补贴类“去库存”措施

　　9、税费补贴创新:在税费补贴方面做出创新，除了一般性的财政补贴购房者之外，将同时出现如农民工购房补贴、大学生购房补贴、房贷利息抵扣个税等减税尝试。

　　10、鼓励人才购房的税费补贴政策：针对人才类的购房落户政策已不再新鲜，2015年以来，不少城市出台鼓励人才购房的相关措施，另外，针对人才类购房也可以制定相关的税费补贴规定，以达到楼市去库存的目的。

　　11、对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免：通过对特定产品类型楼盘，比如非毛坯修的项目、绿色建筑项目、住宅产业化的项目、90平方米以下户型的成交给予相关税费减免的优惠或相关的税费补贴，这样也激活一部分市场成交量。

　　12、加紧研究实施出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策。鉴于目前住房市场结构分化趋势严重，应实施差别化的利息抵扣个人所得税政策，对于三、四线城市居民，对于工资性收入居民应给予更多的抵扣。

　　13、对于存在较大去库存压力的城市，针对多套房的购房者，如果是全款支付的给与补贴和优惠，以达到去库存的目的。