上海华商时代广场陷“死城” 商铺变成“伤铺”

　　近200户业主，涉及10亿元资金，但买下的商铺却遭遇空关3年的命运，这是上海闵行七宝板块的华商时代广场里所发生的“投资滑铁卢”。

　　2009年10月，一群满怀憧憬的投资客将目光投向闵行七宝板块的华商时代广场，以为在周边家乐福、巴黎春天等商业体的带动下，迎来的将是高额的投资回报率。然而华商时代广场自2010年交房以来，只有零零散散几家商铺开业，因生意冷清，无奈之下，租客只好关门。租客陆陆续续进驻，又陆陆续续搬离，3年来，一直没有实现全面营业，这座昔日仅3天就被抢购一空的广场被业主们戏称作“死城”。

　　华商时代广场处于大虹桥CBD核心地区，它的主人是沪上知名的住宅开发商——大华集团，中环1号、大华锦绣华城、大华梧桐城邦等住宅项目在沪上人尽皆知，华商时代广场是大华集团操盘的第一个城市综合体项目。由于项目建成之初采取商铺散售的形式，造成了目前项目有超过40%的产权在小业主手中，这恰恰是之后的时间里，项目招商遭遇各种困境的罪魁祸首。

　　“商业地产特别是大型商业地产区别于其他物业的特点，要求开发商具备较高的商业物业运营能力。大华集团除部分持有外，其他写字楼和商铺均出售以回笼资金，这对总建筑面积13万平方米规模的商业而言，是开发商信心或资金能力不足的表现。”上海东江建筑设计事务所副总经理李晓指出。

　　商铺变“伤铺”

　　2012年7月17日，华商时代广场物业管理公司上海上实物业将项目多名业主告上法庭，原因是业主方超过6个月未交物业管理费，拖欠物业费高达200多万元。

　　“大华集团是上海本土第二大开发商，这是它们第一个商业地产项目，当时它们说有决心也有实力把这个项目做好，但却一直拖着不开业，业主们一方面不满开发商的招租不力，另一方面不满物业公司未按照《业主手册》对整个商场进行管理，因此拒绝全额支付物业管理费。”作为业主代表，顾先生向记者讲述了这场纠纷的缘由。顾先生在2009年的时候，跟随一波投资房产的热潮，相中了位于上海外郊环之间的这个名为华商时代广场的商业项目，买下了地下一层的两个商铺单元，共计200平方米，当时该项目的单价在3万~4万元/平方米。

　　事实上，华商时代广场所在的地块大华集团早在2003年时就已经拿下，但由于大虹桥开发等原因，5年后，该项目的首批办公楼才正式开盘销售并迅速卖完。商铺部分在2009年开售，当时销售了40%的商铺房源。目前，华商时代广场的办公楼的入驻率在95%左右，商铺则大多处于关闭状态，并未依照约定时间开业。

　　2010年5月，华商时代广场商铺招商和商场开业仍毫无动静，顾先生等业主等来了开发商和招商公司“商铺推迟开张”的通知。到了2011年，面对遥遥无期的开业通知，越来越多的小业主开始自救行动。一方面与开发商沟通，要求兑现当初的承诺，另一方面部分小业主也开始自救，以低于市场价挂牌。

　　据记者了解，网上房地产统计数据显示，2009年11月华商时代广场成交了199套，当时成交均价都超过5万元/平方米，其中最高成交单价达7.88万元/平方米，成为当时上海成交单价最高的商铺项目。然而，如今华商时代广场的地上一层外围的铺位租金约是5元/天/平方米，后区大约是4元/天/平方米，地下层则是1.5元~2元/天/平方米。一街之隔的凯德嘉茂广场目前一层的租金却早已达到了12元/天/平方米。

　　“价格再低也没有用，租出去还是没有生意的。现在我们想要抛售也没有人肯接盘。”在顾先生看来，目前开发商手中持有的60%的物业也是很被动的，当初的售价较高，现在经营不善，剩下的自然很难顺利销售。

　　商业散售硬伤

　　如今，华商时代广场业主们每周的必修课就是开会，开发商每周召开由招商公司、业主参与的招商通气会，向业主通报招商业态规划、招商进展，并定期通过短信平台、华商论坛、每月快讯简报的形式将项目最新的招商运营进展、物业服务、商场活动信息等有关内容发送给全体业主。

　　“产权分离的商业项目几乎没有成功的案例。”华商时代广场项目经理钟华坦言，由于华商时代广场是一个综合体项目，不但有商业，还有办公楼和酒店，而目前在建的二期5万平方米的酒店必须要全部持有，所以当初从资金的角度考虑，才选择了将办公楼和商铺全部散卖的形式。而今这成了项目最大的症结所在。“比如我们招商中心对外的二楼租金是2元~2.5元/天/平方米，但是有些小业主的心理价位却是3.5元/天/平方米。结果是即使我们给小业主介绍了意向客户，但还是谈不拢，租不出去。”钟华表示。

　　对于华商时代广场的前景，易城中国副总裁柳费国认为，开发商和小业主可以联合将商场整体交由专业的第三方公司来招商经营。开发商早期由于持有成本过高，会散卖一些商场的商铺，香港也有过此类情况，但是香港大多是通过业权委员会来解决，并以业权价值来决定投票权。