39个总价高价地与81个楼板价高价地背后的厮杀

　　今年春节之后，市场基本面已经出现好转的城市“高价地”抬头，比如苏州、南京、郑州、合肥、杭州、武汉等二线城市;1-4月一线城市似乎风平浪静，由于土地供应等因素，还没有“高价地”出现，但这只是表象，一线城市土地市场风平浪静背后其实是暗潮汹涌，进入5月份之后，由于政府开始推地，“高价地”也开始频现，并且“高价地”的成交似乎让人不可理喻，比如上海的泗泾高价地、周浦高价地、顾村高价地等等。

　　同策咨询研究部数据显示，2016年1-5月，北上广深等一线城市出现10个“总价高价地”(按照总价40亿元以上的地块来计算)，其中北京2个、上海6个、深圳2个;同样，一线城市也有12个“楼板价高价地”(按照2.5万元/平方米以上的标准计算)成交，其中，北京3个、上海8个、深圳1个。

　　2016年1-5月，二线城市(省会城市及计划单列市)当中，出现29个“总价高价地”(按照总价30亿元以上的地块来计算)，其中南京13个、苏州7个、杭州3个、合肥1个、宁波1个、厦门1个、石家庄1个、武汉1个、天津1个;同样，二线城市也有69个“楼板价高价地”(按照1.5万元/平方米以上的标准计算)成交，其中，杭州15个、苏州15个、南京12个、无锡4个、福州3个、厦门2个。

　　总的来看，今年1-5月一线城市、二线城市出现39个“总价高价地”、81个“楼板价高价地”。从上述城市“高价地”频现背后的主体来看，无论是对于政府，还是对于宏观经济，还是对于楼市，还是对于房企，都有说不尽的五味杂陈。

　　首先，我们来看，楼市调控从严与土地供应不足的京沪深等一线城市。前4个月，从北上广深等一线城市来看，供地计划推出较晚，这一定程度上导致今年一线城市土地出让节奏也在放缓。这一定程度上给市场造成假象，好像京沪深土地市场并没有出现过热的现象。

　　但这并不代表京沪深土地市场不再会出现“高价地”，当前京沪深等一线城市土地市场风平浪静背后其实是暗潮汹涌。从市场预期来看，品牌开发商们深知，在京沪深调控政策已经严厉执行的市场背景下，今年下半年楼市势必会进入调整期，销售端势必会有所损失，此时，谋划布局土地市场，谋划下一轮市场的增长机会已成为大多数品牌开发商的策略;一线城市土地市场“寸土寸金”，积极抢滩土地市场方能够在一线城市立足和发展，品牌房企不会放弃一线城市这块“肥肉”。因此，虽然当前京沪深等一线城市土地市场表现“风平浪静”，但背后其实是暗潮汹涌，品牌房企在暗中较劲厮杀，一线城市势必还会迎来“高价地”大战。从4月份以来一线城市的土地成交结果来看，以上海为例，上海的泗泾高价地、周浦高价地、顾村高价地等等或多或少有这方面因素的考量。

　　其次，从二线城市来看，春节之后，市场基本面已经出现好转的城市“高价地”抬头，比如杭州、苏州、南京、合肥、郑州、厦门、武汉等二线城市。

　　从上述城市“高价地”频现的几个直接原因来看，一是，上述城市比如杭州、南京、合肥、苏州、武汉等楼市已经出现过热的现象，甚至个别城市出现“无房可售”的局面，同时也出台了调控措施，但这些调控措施手段较为温和，这一定程度上助长了开发企业继续在土地市场上兴风作浪拿“高价地”的热情;二是，政府此次推出的地块还不错，比如4月份苏州推出的18宗土地、5月底合肥推地的地块，由于大多数地块地段不错，受到房企的追捧，于是，众多房企厮杀出现了大量“高价地”;三是，在市场已经出现供不应求的市场背景下，地方政府有意控制土地出让节奏，比如南京，使土地市场保持相对热度，并且在土地市场明显频现“高价地”后并没有主动出手制止，比如苏州。

　　当然，无论是对于一线城市还是对于上述“高价地”频现的二线城市，当下“高价地”频现还有几个共同的经济背景和楼市背景，对于政府、楼市和房企来讲有无奈也有有意为之，这其中存在着多方利益博弈的问题。同策咨询研究部总监张宏伟认为：

　　首先，从经济背景来看，当前全国经济下行压力较大，货币政策及其他刺激政策的出台并未改变经济继续下行的基本面，短期内来看，在经济继续下行的市场背景下，仍然需要楼市继续拉动宏观经济的增长。因此，楼市还有去库存压力的城市频繁出台去库存的措施，甚至大学生“零首付”的措施也被提出;楼市已经出现过热的城市，虽然调控政策出台，但仍然较为温和，甚至深圳也提出调控措施延后至6月份执行。这一定程度上助长了房企在一线城市、市场基本面已经恢复较好的上述二线城市的拿地热情，导致“高价地”频出。

　　其次，从资本市场来看，去年下半年以来，房企融资成本大幅降低，以房企发债为例，融资成本普遍降低至5-6%，并且发债规模也较大，品牌房企几十亿的发债规模很常见，200亿的发债审批也被通过，再加上去年下半年至今房企销售业绩不错，房企资金面并不存在太大的压力。这说明，在较低融资成本与销售回笼资金等驱动之下，房企势必会积极布局市场基本面较好一二线城市的优质地块，此时也势必会“高价地”频现。

　　第三、对于央企来讲，央企地产企业不惜成本拿“高价地”，扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备，增加公司的估值，其背后更大的局是为自己在央企地产企业整合与重组过程中增加“话语权”。

　　比如，近期，保利地产、招商、葛洲坝等众央企拿地均较为激进，拿“高价地”是常态化的，甚至出现了“面粉贵过面包”的难以理解的拿地结果。确实，如果按照成本和收益的常规测算，这些地块确实难以短期内入市，短期内也确实不可能盈利。但是，从央企地产整合的角度来看，如果一个央企没有充裕的土地储备，并且从企业估值的角度来看处于“弱势”，极有可能会被其他央企合并。由此来看，央企地产企业不惜成本拿“高价地”，扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备，其考虑的出发点并不完全是按照成本和收益的常规测算，其背后更大的局是谋求自己在央企地产企业整合与重组过程中增加“话语权”。

　　第四，从城市布局策略来看，由于大多数三四线城市存在较大的去库存压力，品牌房企不得不调整布局策略，重返或聚焦北上广深等一二线核心城市。因此，近两年由于房企布局策略的调整，土地市场热点也发生了变化，热点主要还是聚焦到了一二线城市，尤其是一线城市。尤其是2013年以来，品牌房企积极抢滩一二线城市优质地块，优势资源开始向品牌房企集中，突显出品牌房企布局战略的变化，一定程度上也进一步推升一线城市的投资价值，也推升一二线城市土地市场“高价地”频现。

　　第五，外来开发商不惜一切代价(包括以联合体形式)挺进市场基本面较好的一线城市、部分二线城市。比如，2013年以来，以闽系房企为代表的第三第四梯队房企也在逆袭一线、市场基本面较好的二线城市土地市场，以期短期内谋求上位，通过布局一二线核心城市辐射带动周边整个区域市场开发，实现区域深耕或全国化布局。而这样的直接结果就是不惜一切代价拿地，导致“高价地”频现，地价成本陡升。

　　第六、今年一部分城市比如杭州、上海等出现新高价地的原因在于，竞买房企有资金支持且融资成本低，且有金融背景，比如平安不动产、信达地产等，这些开发商不是按照开发的逻辑进行拿地，而是按照资产配置的角度来看拿地。按照这些企业的算法，如此拿下高价地的成本仍然合理，未来通过高溢价的产品销售仍然可以实现资金的退出，并且有利可图，并且这些房企的投资和资产配置的重点城市为一线城市、核心二线城市，这也是上述城市为什么为出现高价地的很重要的原因。