2016年上海楼市5大特征及下半年4点看法

　  又到上海楼市半年市场特征总结及趋势预判的时间。

　　首先，我们来看2016年上半年上海楼市的四个特征。同策咨询研究部总监张宏伟认为：

　　第一、由于市场需求的透支与政策面的调整，上半年上海新建商品住宅市场交易量已经呈现出倒“V”的特征。

　　同策咨询研究部数据显示，截止6月26日，2016年1-6月上海商品住宅成交面积726.88万平方米，同比上涨29%，成交均价34867元/平方米，同比上涨14%。尽管上半年商品住宅销售量价出现齐升，但是，“沪九条”前后的市场交易量的表现来看已经发生明显的变化。数据显示，2016年4月商品住宅成交面积约97.21万平方米，较去年同期下跌21.78%，环比2016年3月220万平方米的高峰值下跌56.08%(这跌幅算下降)，而5月交易量98万平方米，6月即使有房企冲刺半年报的因素，前26天也仅仅有96.34万平方米。总体来看，由于2015年下半年以来的市场需求透支与“沪九条”等政策面的调整，上半年上海新建商品住宅市场交易量已经呈现出倒“V”的特征。

　　第二、二手房进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈。

　　“沪九条”之后，上海二手房市场也进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈。由于置换房屋的需要，二手房上家挂牌价格开始松动了，部分下家买房也进入观望状态，二手房由3月份的5.66万套急剧将至4月份的1.8万套，5月份成交2.31万套，预计今后几个月的成交套数也会有原来平均每个月3万多套的成交量降至每个月2万套左右，市场交易也出现迅速降温，买卖双方进入新一轮的市场博弈，也即将步入“有价无市”的状态。中介们去年迅速扩张的局面就此而至，笔者可以预言，下半年上海二手中介将出现大面积关店潮。

　　第三、政府强化中介监管，中介们都被罚了。

    中介们的“哄抬房价”的现象少了很多，有几家中介也被上海银监局暂停了1个月贷款业务;首付贷虽然只是市场的凤毛麟角，但是政府还是把它当做正事来处理，对于中介来讲，现在也全面“停止”了首付贷业务。虽然首付贷现在不能明着干了，不过想方设法也变通操作了，地下操作继续进行，看来不是行政化手段可以解决所有问题的。

　　第四、改善市场仍然为上海楼市主流，顶级豪宅市场并没有受到影响。

　　顶级豪宅仍然继续热闹，从2016年单价10万元/平方米以上天价豪宅成交套数情况来看，同策咨询研究部数据显示，截止6月26日，2016年1-6月上海市单价10万元/平方米天价豪宅累计成交654套，其中，公寓599套，别墅55套。而2015年同期天价豪宅成交套数仅为170套，其中，公寓121套，别墅49套。从上述数据来看，2016年上海天价豪宅成交套数出现大幅上涨的现象，并且大幅超出2010-2015年近6年202的年均套数，也超过2015年“天价豪宅”元年611套。从2016年1-6月上海天价豪宅市场表现来看，已经达到历年同期豪宅成交套数总量新高值，热闹程度可以说是“亮瞎眼”。

　　第五、上海限购从严后，办公产权的公寓式办公迎来火热的局面。

    同策咨询研究部数据显示，截止6月26日，上海办公产权的公寓式办公存量面积仅为159万平方米，按照近3个月平均去化速度，市场去化周期已经降至10.6个月，在商品住宅供应稀缺、价格快速上涨的市场背景下，公寓式办公(小面积低总价)因此而销售火热。现在市场去化周期基本合理，没有去库存压力，“沪九条”新政之后，由于限购条件的提高，这类物业也会因为不限购再次迎来了新的去化机会，这类项目在接下来市场当中会成为市场的新宠。

　　那么，接下来上海楼市是否看好呢?下半年上海商品住宅政策面、市场面会呈现什么样的特征?

　　首先，我们来看上海商品住宅政策面的特征。从政策面来看，由于上海楼市仍然没有实质性降温，4月份以来的“高价地”的频现也延后的楼市调整期的到来，因此，从抑制投资投机与“沪九条”政策持续性的角度考虑，下半年上海商品住宅调控政策仍然有继续从严的可能性。

　　6月18日，上海市贯彻中央城市工作会议精神推进大会昨举行。上海市委书记韩正强调，要坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的住房市场体系不动摇，坚定不移减少经济增长对房地产业的依赖。房地产市场“沪九条”不是权宜之计，必须长期坚持，实施过程中要做到违规必处，保持房地产市场平稳健康发展。从官方表态来看，下半年上海楼市调控政策仍然会继续从严执行。