住建部约谈房企后：三大政策影响下半年楼市走势

　　7月18日上午，住建部部长陈政高亲自主持，邀请万科、融创、恒大、碧桂园、保利、绿地六家房企董事长与会，对2016年楼市进行摸底，尤其是一二三四线城市的土地市场情况和去化及存量压力，并为下一步政策调整支招。

　　凑巧的是，7月18日这一天也是国家统计局发布70个大中城市房价的日子，数据显示，6月55城房价环比上涨，合肥领涨。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有10个，上涨的城市有55个，持平的城市有5个。环比价格变动中，最高涨幅为4.9%，最低为下降0.5%。

　　另外，从市场表现来看，去年下半年至今，大部分一二线城市楼市出现复苏和好转，甚至北上广深、合肥、南京、苏州、厦门、杭州、东莞、佛山等二三线城市楼市出现“买涨不买跌”的火热局面，甚至土地市场也是“高价地”频现。

　　那么，住建部约谈房企之后，政策层面会出现哪些变化?同策咨询研究部总监张宏伟认为，住建部在7月18日约谈房企意味着中央层面已经开始注意到城市之间楼市分化越来越明显，尤其是针对房价上涨过快与“高价地”频现的城市来讲，未来这些楼市走势仍然面临不确定性，尤其是当楼市进入下半年之后，上述城市楼市将受到各方面的不确定性因素的影响，比如，政府开始出台措施“控高价地”、个别热点城市信贷政策开始收紧、市场进入调整期等等，在这样的市场背景下，楼市会进入调整期，甚至个别房价上涨过快的城市会出现下跌。同时，对于大多数非热点城市(中西部的二三线城市、非一线城市周边的三四城市等等)来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这时“去库存”的楼市政策仍然是这些城市的主旋律。

　　政策特征之一：“控高价地”成为下半年土地市场核心主题

　　住建部约谈房企之后，下半年热点城市土地市场的重点将是“控高价地”。那么，怎么样可以防止热点城市“高价地”频现?有哪些措施可以减少“高价地”的发生?笔者认为，对于京沪深等“高价地”频现一线城市、苏州、南京、郑州、合肥、杭州、武汉等“高价地”二线城市，下半年土地市场的重点是防“高价地”，下半年可以通过增加有效土地供应，改变土地出让方式、加强土地市场监管等诸多方面防止“高价地”的现象的再现。

　　一、针对热点城市土地市场供求矛盾的问题，不仅仅要想方设法增加土地供应，缓解供求矛盾，还应该适时引导市场舆论和预期，缓解由于地价上涨而带来的房价上涨预期。

　　1、针对新增建设用地市场的供求矛盾问题，建议各热点城市土地事物交易中心每年尽早公布当年的土地供应计划，尽量避免市场等待与供求紧张预期的积累。

　　2、就供地节奏来讲，一般来讲，上半年供地较少，下半年供地较多，建议今后供地节奏上平衡一下，适当加大上半年供地节奏，避免供地量过于集中或有的时间段出现“零供地”的不合理供地现象。这样，也可以避免由于企业集中拿地而导致的“高价地”频现的现象。

 　3、对于盘活存量用地方面，当前，政策层面仍然缺乏盘活存量用地“操作细则”与“成功案例解读”的推广，政策在执行层面也会遇到困境，比如土地转性方面。因此，当务之急就是尽管出台盘活存量用地“操作细则”，扫清盘活存量用地政策执行的障碍，然后进行“成功案例解读”的推广，让更多的企业切实感受到操作的可行。这样，热点城市每年推出一批“盘活存量用地”的地块或项目，根据计划使更多的存量用地进入房地产市场，缓解当前供求相对紧张的市场局面。

　　4、推动非住宅用地转性住宅，这也是增加住宅市场有效供应的手段。

　　二、从政府土地出让的目的来看，主要还是为了尽快缓解楼市供求矛盾的问题，起码通过近期土地出让可以调节未来1-2年内供求关系，并且可以起到初步效果，然而当前的土地市场上出现的“高价地”一般而言也要“囤地”4-5年之后方可入市解套销售，因此，当前土地供应对于未来1-2年楼市难以起到市场调节作用，反而因为地价的攀升而推动房价继续上涨。因此，针对房企频拿“高价地”而“囤地”或“捂盘惜售”等状况，笔者建议：

　　1、加快已经出让地块的项目建设进度，对于新出让的地块给予明确的开工、竣工、交付等时间限制，以防止部分开发企业拿“高价地”后“囤地”，防止开发企业“捂盘惜售”，通过加快开发节奏与供应节奏调节市场供求关系。对于拿“高价地”的房企让其因为这样的规定而望而却步，或者因此而承担亏损的开发风险。