北京限价从土地出让抓起 在建在售项目不受影响

　　目前的管理雏形拟在土地出让前就确定其入市价格，通过土地出让、税收政策优惠等措施，保证其处于中低价位。而购买人资格和二次入市的相关规定仍待研究。

　　北京住建委目前仍在研究“限价序列管理”的具体细则，4月至今已多次召开业内座谈会，已经形成部分政策雏形。

　　“已拿地、在建、销售的商品房由于涉及到入市定价、企业经营问题，不会半路被纳入限价房序列管理内。”一位接近北京住建委的政策知情人士透露。

　　这位人士称，暂定将纳入“限价房序列管理”的新房，严格区别于被纳入保障房体系针对中低收入家庭的“两限房”;其属于满足自住、改善性需求，具备完整产权的商品房范畴;拟在土地出让前就确定其入市价格，通过土地出让、税收政策优惠等措施，保证其处于中低价位。

　　同时，这项政策与此前“限房价，竞地价”的政策相比，将增加购房人资格审核，二次入市规则等规定。不过，上述人士表示，对于购房资格限制，和上市条件如何限定、监管等具体细节还在研究中。

　　在上述人士看来，这也是北京在“国五条”背景下调控思路转变的一个途径，即变二元为三元，“此前楼市调控以商品房+保障房二元调控模式，现在则是满足中低收入群体的保障房+满足夹心层住房需求的限价房序列+满足中高收入群体的商品房三元的调控机制。”

　　已开多次座谈会

　　“京19条”首次引入了“限价房序列管理”的概念，要求“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”，引发普遍关注。

　　所谓的“限价房序列管理”，北京市住建委主任杨斌4月上旬公开解释称，这是一个针对商品房的新概念，主要是为了解决自住、改善型中等收入“夹心层”的住房需求。

　　本报记者多方采访了解，有关“限价房序列管理”的相关细则正在紧张的调研、起草中，从4月份至今，北京住建委召集了相关业内人士召开了多次研讨会，其中，一次规模较大座谈会，北京市高层亦有出席。

　　上述政策知情人士透露，座谈会上有开发商问及，“如果半路限价，势必干预企业正常经营，最终达成的一致的方向还是在土地出让前明确。”

　　也有开发商关心，“对于新限价房周边的高价地块项目入市该如何?”

　　“比如在地价、相关税费优惠，提前锁定入市价格的背景下，可能存在新限价房以2万元入市，而周边高地价成本下的商品房卖到2.5万还亏本的情况，”上述人士说。

　　在上述座谈会上，北京住建委并未正面回应，只称，先讨论限价房序列管理的细则问题，其他问题暂不讨论。

　　不过，据上述人士了解，在推出新限价房之后，其他包括高端盘在内的非普通商品房也仍将接受价格监管，并将会提高门槛，目的在于吸引开发商多建设刚需、改善性型住房项目。

　　截止到目前，上述提法并没有出台具体的细化政策。杨斌也称，更为详细的细则，仍在研讨中，并将尽快推出。

　　分配和入市是关键

　　值得一提的是，本报记者注意到，5月8日北京市国土局公布的239宗年内首批拟供应地块中，并未明确提及“限房价、竞地价”地块。

　　对此，北京市土地储备中心人士在电话中告诉本报记者，对于什么样的地块适合推新限价房，提前锁定什么样的价格，开发商参与的积极性如何等问题尚未明确，地块一旦推出，市场不买单，导致地块流标对于稳定市场也不利，后续还需要具体地块具体研讨。

　　不过，上述人士表示，估计5月中旬起，北京或就将试行拟出让的地块时对其限价身份进行标注。

　　范小冲分析，一般来说，房地产开发的周期是1年-1.5年，但在锁定购买主体、入市价格的背景下，相关的规划等周期将缩短，预计6个月就行，“也就是说，最快预计年底新限价房就能入市。”

　　在“新限价房”最快年底入市的背景下，限价房序列管理细则的重难点，有关“新限价房”的后续分配管理问题仍在进一步的探讨中。

　　中国房地产学会副会长陈国强分析，购房人资格和二次入市监管都是需要关注的问题。

　　本报记者获悉，根据北京住建委的设计，有关“新限价房”的购买主体、上市条件等都将接受政府管控，但对于购买主体的监管，以及二次入市是通过补缴税费还是土地出让金，尚未最终明确。

　　严格限价为细则赢时间

　　阳光100集团常务副总裁范小冲分析，由于在统计年度房价目标时，要严格剔除保障房，增加“限价房序列”的商品房权重，对于完成年度房价目标有很大作用。

　　根据国五条细则的要求，各地区制定年度新建商品住房价格控制目标时，必须把保障性住房的数据剔除在外。

　　范小冲分析，现行严格的限价机制除了希望给市场降温之外，也是希望把诸如“限价房序列管理”等制度的建立赢取时间。

　　受“限价序列”影响，一些地产项目去年年底的规划都迟迟不敢敲定，“如果把已拿地，在规划、建设或准备上市的商品房纳入限价房序列管理，那么项目的产品类型和针对的客群得随之变化。”一位地产项目营销总监说。

　　比如，“项目前期定位为中高收入群体的高端项目，被划入限定价格的限价房序列，肯定会亏得厉害。”

　　北京5月房价一反3、4月份的快速上涨态势。根据网易房产数据中心统计，截止到5月12日，北京新建住宅签约套数为1837套，均价为20755元/平方米，同比4月的20873元/平方米基本持平。

　　值得一提的是，5月13日，中央两大官媒人民日报和新华社同时撰文评述，楼市调控不能一味限价限购，应该转向长效机制的建设。