葛洲坝地产徐海伦：房价大涨开发商利润却一年不如一年

　　谈起几天前在南京摇号拿到地块的事，中国葛洲坝集团房地产开发有限公司总经理助理徐海伦笑了：“我们也没想到有46家房企参与，最后我们能摇到。”

　　让徐海伦没有想到的是，在行业10年了，有一天开发商拿地也要摇号。

　　“如果满分100分，我打120分。”在9月28日接受中国房地产报记者专访时，徐海伦表达了对10月楼市的信心，但他预计明年楼市会迎来调整。

　　中国葛洲坝集团房地产开发有限公司总经理助理 徐海伦

　　中国房地产报：你这10年一直在地产行业做营销，怎么看当下火热的楼市?

　　徐海伦：在我看来是正常的，有行业发展的规律可寻。经过2006年和2007年的疯狂发展，2008年受大环境影响遇冷，为近十年来行业销售首次出现负增长。当时的调控虽然深度不够，但影响巨大，因为所有的房地产公司都是受次经历楼市调控。

　　到2009年政策救市楼市复苏，当年是我独立操作的第一个楼盘，我记得那个盘年初价格在1.5万元/平方米，到年底价格涨到4.7万元/平方米，一个项目就卖了30亿元。随着楼市回暖，2010年也是一个高价地频出的年头，这波热度到当年年底后，北京开始限购。因为“限购”、“限贷”政策的严格执行，严重制约购房需求释放。2011年下半年开始，成交量开始下降，当年“金九银十”落空，并导致全年成交量走低，给市场带来了阴影。

　　中国房地产报：这种规律是低谷后解压回升，上涨后受控?

　　徐海伦：中国房地产市场是一个“政策市”。在2012年下半年市场又开始好起来。到2013年创下中国第一个成交量高峰，2014年开始降温。这一年有一个声音是楼市黄金十年没了，进入白银十年。这种状态持续到2015年下半年，楼市又开始突飞猛涨，2016年全国一二线核心城市更是普涨。根据这个规律预计2017年楼市会调整，但楼市调整会有一个缓冲期，不会骤降。

　　中国房地产报：你如何看北京的房价?

　　徐海伦：10年前北京遍地建房子，现在五环边都没新房。土地出让减少，供应量下降，加上新房中还包括一部分保障房，这意味着北京商品房整体的供应是不足的，特别是投资性需求可供选择变少。所以如果不改变供求状况，北京的房子价格还会上涨。中国近10年人口在进一步向大城市集中，也决定了需求难减少。不过，你别看现在房子涨这么快，但开发商利润却没有10年前高了，以前土地价占到整体价格的1/3，现在土地价格已占到1/2，或2/3。北京现在销售量还不如一个三线城市中山市。

　　中国房地产报：那像你们刚拿到地的南京这样的二线城市，也涨势迅猛，这个怎么理解?

　　徐海伦：南京、合肥、武汉等这样的城市过去房价一直不高，这一轮属于补涨。人口流入的城市房价明显会提升，三线城市人口也在向大城市集中，一些城市房价上涨的动力不足，烂尾楼在这些地方也较多。未来城市的分化会更明显，企业也是。